中海--项目总运营应知应会

运营管理应知应会项目总监运营应知应会运营管理部2019年08月目录CONTENTS1运营管理体系2运营管理工具3项目总监职责4项目总与运营项目总监运营应知应会01运营管理体系※组织架构※管控体系※责权利配置组织架构管控体系责权利配置张庆林项目经营管理中心张庆林项目策划管理中心王华商业创新管理中心王华总经理张庆林项目发展管理中心刘学华南区张德全北方区刘青华东区高迪西部区樊杰/高航华北区高航港澳海外区人力/成本设计信息化/财务投资/工程法务/客服/监察营销/海外商业/创新张德全全景计划及职能计划系统管理张德全发展计划管理王逸珂风险管理王逸珂运营工具管理高航信息化、供销存系统管理高航货量管理高航/樊杰经营数据及BI系统管理非操盘项目管理高航/樊杰综合高航业务线考评黄康商业项目管理创新项目管理黄康黄茜茜行政管理/外宣刘学培训及项目总培养运营体系管理（含81）刘学刘学报建业务管理高迪启动会管理高迪月度运营工作报告刘青战略规划修订刘青/齐鹏飞专项计划管理刘青/齐鹏飞灰度管理四中心六区域矩阵式扁平化总部运营部架构设计经理客服经理营销经理工程经理合约经理报建经理财务经理地区设计管理部地区客户服务部地区营销策划部地区工程管理部地区合约管理部地区报建部地区财务资金部项目总监物业公司物业经理地区设计分管领导地区报建分管领导地区合约分管领导地区工程分管领导地区营销分管领导地区客服分管领导地区财务分管领导地区运营总经理区域规划设计部区域客户服务部区域营销策划部区域发展管理部区域成本管理部总部设计管理部总部客户服务部总部营销管理部总部工程管理部总部成本管理部总部财务资金部总部运营管理部集团领导地区公司总经理区域公司总经理区域运营管理部项目运营岗（可兼职）地区运营管理部“3+1”组织架构管控体系责权利配置集团职能线架构组织架构管控体系责权利配置2成本部工程部“3+2”总部商业运营架构组织架构管控体系责权利配置“14444”运营全景管控体系项目/公司经营目标项目成功公司发展现金流(C)V：货值管理利润管理(P)“十三五”战略1个目标4大体系4个意识4项关键4个地图大运营体系助力“十三五”战略实现运营2.0落地措施项目又好又快四大体系四个意识四项关键指引督导支持风险客户产品经营风险人员架构赋能考核货值管理(V)计划管理(T)运营全景管控体系•全景计划二期迭代•专项计划全面推广•外宣内培强化升级支持体系•完善检查、考评机制•落地会议、沟通机制督导体系•完善岗位工作指引•完善商业、报建等管理指引指引体系风险体系建立前期预控、过程跟踪、后期复盘的全周期风险防控体系组织架构管控体系责权利配置四大体系四项关键四个意识四张地图运营全景管控体系制度层级工具层级管控层级岗位层级专业层级标准模板组织架构管控体系责权利配置四大体系四项关键四个意识四张地图运营全景管控体系完善指引体系检查机制旨在发现项目发展过程中存在的问题，规范管理动作，及时纠偏纠错，优化升级中。沟通机制旨在明晰运营线沟通方式，减少重复、低效工作，提高沟通效率，已正式施行。会议机制旨在优化运营线会议及决策体系，提升沟通效率，推进问题解决，已正式施行。考评机制旨在提升公司运营效率，激发自驱力，提优补差，调动工作积极性，优化升级中。督导体系组织架构管控体系责权利配置四大体系四项关键四个意识四张地图运营全景管控体系建立督导体系01020304060907基础数据平台供销存系统BI系统全景计划系统破冰工作坊启动会沙盘推演停止点检查优化中正式实施二期已上线二期优化中正式施行正式实施已施行、优化中已施行、优化中专项计划系统优化中后评估已施行、优化中050810组织架构管控体系责权利配置四大体系四项关键四个意识四张地图运营全景管控体系优化支持体系架构健全责任到人分工明确督导有效经营目标组织架构管控体系责权利配置职能定期组织风险专题会，主动推进；无法界定职能归口的由运营牵头组织。职能层面协调会专业管理委员会业务界限不清、各专业管理委员会无法决策。公司领导推进会预计造成经济损失超5000万。风险管理委员会风险决策机制四大体系四项关键四个意识四张地图运营全景管控体系强化风险体系根据风险事项分类，对口专业管理委员会专项决策。组织架构管控体系责权利配置完善组织架构强化考核激励加强人才建设实施差异赋能项目/项目总分级落档建立差异化赋能机制完善运营/报建/商业考评机制建立外延业务考评机制完善现有职能配置明确各职能工作界面增强项目总监专业复合度提升项目职能经理能力四大体系四项关键四个意识四张地图运营全景管控体系组织架构管控体系责权利配置四个意识促进多线业务协同精研细磨产品标杆重视客研指导定位提高客户满意程度精细管控发展过程加强风险防范意识确保经营指标达成提高资金使用效率四大体系四项关键四个意识四张地图运营全景管控体系组织架构管控体系责权利配置四大体系四项关键四个意识四张地图运营全景管控体系项目制的核心人物：项目总监项目总监的核心痛点：责权利不匹配、不清晰组织架构管控体系责权利配置项目制落地核心痛点项目总资源调动能力不足跨职能经验不足角色担当意识不足角色定位不清晰当前现状，赋能项目缺乏体系支持考核导向不足复合专业人才不足项目制核心组织架构管控体系责权利配置项目制落地核心痛点组织架构管控体系责权利配置项目赋能推进策略及实施规划没有明确提供差异化菜单逐步统一完备的项目制体系工程/协调型较多的责任划分协调/平衡型逐步补充权利平衡/运营型配套激励体系运营/经营型权责利对等中期近期前期远期分步配置，逐步完善组织架构管控体系责权利配置责权利配置原则权利责地区公司成熟度项目总监成熟度责权利配置对等原则弹性适配原则关注：地产学院，更多干货分享加管理员好友，发名片或简单介绍，进微信群交流学习，T50地产开发全产业链干货分享组织架构管控体系责权利配置公司落档总监落档3X3地区公司项目总监初创（I）成长（D）成熟（M）合格（C）弱矩阵弱矩阵平衡矩阵平衡矩阵成熟（B）弱矩阵平衡矩阵平衡矩阵平衡矩阵强矩阵优秀（A）平衡矩阵平衡矩阵强矩阵强矩阵每套配置方案包含“责任/权力/利益”三个清单，每个清单提供“基础项+选配项”弹性适配详见《中国海外发展有限公司项目团队与职能部门责权利配置方案》责权利配置规划组织架构管控体系责权利配置弱矩阵方案平衡矩阵方案强矩阵方案经营指标基础项质量满意度全景计划达成率质量满意度全景计划达成率客户满意度总建安成本全部指标选配项销售额/合约额/回款额/净利润/成本利润率/总建安成本/IRR/客户满意度销售额/合约额/回款额/净利润/成本利润率/IRR-发展指标基础项XX个全景计划节点XX个全景计划节点XX个全景计划节点选配项剩余67个全景计划节点剩余37个全景计划节点剩余7个全景计划节点责权利配置清单责任清单权力清单利益清单详见《中国海外发展有限公司项目团队与职能部门责权利配置方案》组织架构管控体系责权利配置弱矩阵方案平衡矩阵方案强矩阵方案人权职能经理考核①工程：评价权②设计/合约/报建：建议权③营销/客服/财务：不参与①工程：评价权②设计/合约/报建：参与考核③营销/客服/财务：提供建议④列席/参加绩效评定会①工程：评价权②其他：评价权、参与考核③列席/参加绩效评定会、公司总经理办公会等权利职能部门评价不参与参与（部门360度评价有一定权重）参与（部门360度评价权重可更高）7+1团队录用/选配①工程：审核权（面试）②其他：不参与①工程/设计/合约/报建：审核权（面试、对派驻人员有否决权）②其他：不参与审核权（面试、对派驻人员有否决权）7+1团队提职/提级①工程：建议权②其他：不参与①工程/设计/合约/报建：建议权②其他：不参与建议权责权利配置清单责任清单权力清单利益清单组织架构管控体系责权利配置弱矩阵方案平衡矩阵方案强矩阵方案事权审核权设计：施工图、产品配置标准、设计变更合约：合同文件审批、工程变更审批、履约评价客服：入伙方案及内部评审、工地开放日方案设计：设计方案、示范区方案合约：合约规划、项目建安成本（变更）审批、工程物资支付审批、结算审批客服：项目重大负面舆情/事件处理方案、入伙后评估营销：项目定位、销售合同、认购协议评审财务：盈利预测、盈利预测动态调整设计：设计费支出、设计单位选择合约：集采非标选型及样板房装修配置选型审批等营销：价格审批、大单销售、供应商选择、合作合同评审、营销费支出、佣金方案、卖场物业合同、延期签约和付款、认购房源更名/加减名/退房、签约房源退房、优惠审批、案场人员及架构、项目S序列人员申请/录用/任免/调岗财务：项目税务筹划、项目管理费支出审批、项目结利方案审批权--客服：项目投诉处理方案、内部查验整改销项参与审核权-中标单位审批建议权承建商/供应商考察及引进承建商、供应商、垄断商考察及引进一票否决权投标单位审批责权利配置清单责任清单权力清单利益清单组织架构管控体系责权利配置激励类型个人利益保障利益分配弱矩阵方案平衡矩阵方案强矩阵方案弱矩阵方案平衡矩阵方案强矩阵方案公司土地获取无无无无无分配决策权参与决策权重大发展节点达成并满足全景计划XX上限浮动空间XX上限浮动空间XX上限浮动空间分配建议权重大销售节点达成并实现预期规模与价格无入伙并实现预期收房率与满意度公司重要回款节点达成（地区公司每10亿）无其他需要激励的节点视情况配置中海星奖罚工程奖罚设置XX上限浮动空间工程/合约/报建/设计等奖罚设置XX上限浮动空间责权利配置清单责任清单权力清单利益清单小结序号1总部运营部四大管理中心：策划、发展、经营、商业创新2总部商业运营“3+2”架构：商业公司、商业设计管理中心、商业运营管理中心、成本部、工程部3四大体系：指引、督导、支持、风险4风险决策机制：职能层面协调会、专业管理委员会、公司领导推进会、风险管理委员会5四项关键：人员、架构、赋能、考核6四个意识：客户、产品、经营、风险7四张地图：全周期运营、制度指引、运营系统、运营工具8地区公司落档：初创型、成长型、成熟型项目总监运营应知应会02运营管理工具※线上工具※线下工具线上工具线下工具01020304060907基础数据平台供销存系统BI系统全景计划系统破冰工作坊启动会沙盘推演停止点检查优化中正式实施二期已上线二期优化中正式施行正式实施已施行/优化中已施行/优化中专项计划系统优化中后评估已施行/优化中050810线上工具线下工具专项计划系统功能：查看宗地信息等职责：若发现问题及时督导运营、设计、财务经办人及时新建并完善数据基础数据平台全景计划系统专项计划系统供销存系统BI分析平台线上工具线下工具全景计划系统1.0计划节点查询计划完成率查询计划逾期预警基础数据平台全景计划系统专项计划系统供销存系统BI分析平台线上工具线下工具计划模板：1.聚焦经营，横向拉通：增设“现金流回正”、“销售去化60%”等5个经营类节点增设“破冰工作坊”、“上会材料沟通会”等5个拉通类节点2.三级管控，赋能一线：节点总数由XX个变更为XX个；集团节点XX个，区域节点XX个，地区节点XX个差异化刻度：1.弹性适配，差异管控：在XX天开盘目标不变前提下，各阶段刻度结构化、差异化，特别是前期报建环节2.多维考虑，科学精确：菜单式计算开工前5个参数（方案批复、工规证、施工证、桩基开工、总包开工）开工后8个参数（楼层数、预售门槛、地下层数、支护形式、基础形式、地上工艺、外立面形式、改建方式）基础数据平台全景计划系统专项计划系统供销存系统BI分析平台全景计划系统2.0线上工具线下工具新增功能原有功能提升新增70%功能，剩余功能全面优化全景计划优化编制/调整动态计划全景计划编制调整楼栋编制调整计划反馈计划反馈楼栋反馈计划分析偏差分析规模监控体检报告数据报表计划偏差数据入库刻度分析规模快照动态规模计划应用绩效评定决策建议完成率准确率系统维护计划变更风险升降奖罚星系统联动模板/刻度计划模板差异化刻度楼栋模板指标确定指标推演指标下发职能计划交互基础数据工程设计供销存中海通OABI成本财务基础信息进度信息任务闭