01投融建及类似市场(局部前期量化测算)

投融建及类似市场解读（局部前期量化测算）随着建筑市场的竞争激列，经济下行与市场萎缩，建筑企业在保证基本收益的前提下更多的参与到项目决策、规划、布局的建筑市场前端，承担建筑周期前端由投资方承担的工作，并附带增加资金风险、设计风险、勘探风险;但是虽然拉长产业链条，增加过程管控风险，施工单位可以进行自前端全产业链规划布局，也为提高整体的利润率的提升创造管理空间，为企业做大做强赢取机遇空间。由于整体管理链条由施工企业整合布局，给施工单位带来是施工过程利润率的提升，但是随之而来的是过程风险加大；同时，由于对于金融市场陌生以及惯性的施工管理思维，对风险处理达不到量化处理，为决策带来极大隐患，故必须建立量化分析处理流程及数据模型，为项目决策带来数据支撑。PPP名词定义及相关基础知识见下连接：PPP（公私合作关系：Public-privatePartnership）实物工程定量分析根据目前我方跟踪的项目岳岗保障房项目的基本信息,根据前面的PPP模式名词定义的基本概念，我们暂可以把该项目理解为非融资性的作为外包形式，只是在实施过程中，业主对我方进行的是支付进度款比例较少的付款方式，由我方筹措部分资金缓解业主方资金紧张的变相处理措施。一、可行性分析利润来源点把控及量化处理我方整体的利润来源在点以及把控在方向在以下2个方面：1.1合同总价控制，业主方为了控制最终总投资，将设计、勘察、监理、配套费用划分至总合同控制总价内容，我方实际承揽进行的是建安工程、绿化、道路工程，该部分为我方利润来源点，其余划分至我方总的合同内容，我方要承担管理责任并不计利润，控制在总价2500元/㎡，故需要实际核算预期造价建安工程+绿化+道路+设计+勘察+监理+配套是否超过2500元/㎡（其中建安工程借鉴我方承建西京花园的预算），这是利润把控的第一点，是分析我方能行承接该项工程第一要素。其中详细分析见01岳岗工程可行性数据分析.xls中的总价控制。1.2实际成本测算，实际工程成本测算是根据我方已承建的西京花园为基本模板，核算出我方在西京花园预算收入的前提下的预期成本以及相应道路、绿化成本，核算出我方预期施工过程的毛利润值。其中详细分析见01岳岗工程可行性数据分析.xls中的工程成本。实际工程收入和成本相关的细节与我们日常的成本分析基本相同，需要进行是将以往概念性指标性的数据，由于每个工程的细节具体构成不一样，最终盈亏率也不一致；为实现精确量化分析，需要进行尽可能详细划分至可计量实物工程量，统计出单项可计量实物工程量后，从而再进行单项进价，从而达到尽可能真实的量算数据，为决策判断提供数据支撑依据。二、资金成本产生分析及量化处理资金过程成本需要核算全过程资金的成本，但是目前这些项目我方不需要进行整体项目资金融资，发生的资金成本是业主方为转嫁资金成本，设定的合同条款需要我方支付保证金，或者过程付款不足以满足我方基本生产需要而进行的融资，从而带来的资金成本。2.1前期保证金的融资成本暂按南阳寨项目的前期保证金分析，由于保证金作为该项目合同谈判的一个关键要素，保证金金额与合同总价下浮相应对调，需要根据保证金退还周期内的资金成本，然后核算工程总价的每下浮1%的结算收益，根据二者对比找出保证金缴纳的资金成本与下浮率的数据关系。详细的对比及几种基本假设状况见：02南阳寨工程可行性数据分析.xlsx中的保证金资金成本与结算下浮对比分析。根据该工程中初步数据分析，以及前期自业主反馈回状况，保证金缴纳金额与下浮对比是一个大杠杆资金对比，目前根据业主提出的前提条件分析，业主最终是希望我方尽可能大额的缴纳保证金基数，从而达到以下两个目的：2.1.1希望我方提交足够多保证金降低业主自身融资成本及资金压力，降低自身前期现金流风险。2.1.2希望以保证金的形式在施工过程中对我方形成足够的制约，在业主自身资金状况不足的前提条件下，制约我方继续融入资金保证交工节点，我方才可以尽快完成我方保证金回收，这样无形中加大我方融资的风险系数。2.2过程进度付款差额资金的融资成本进度付款中，资方为降低自身资金成本，在商务合同谈判约束条款中，对已完成施工产值付款比例约定较小，不能够满足生产需要的最小资金需求比。根据我方以往经验数据进行分析，可以得到我方合同总价当中的材料、机械、人工、管理费用、利润的构成比例，然后再分别乘以每项实际生产中通行的付款比例，该加权值即为我方满足生产过程的最小资金比，详细分析见01岳岗工程可行性数据分析.xls表中的进度付款比例分析。在此基础上，根据目前我方接触的二个工程分别进行分析，在施工过程中都需要进行不同程度的融资，但是融资方式与金额是不太一致的：一个是我方按月度收款按月度付款，线性的资金成本分析模型；一个是阶段收入、线性支出与阶段支出同时出现，非线性资金成本分析模型。分别将数据进行分析如下：2.2.1线性的资金成本分析模型我方接洽的岳岗工程项目，业主方仅支付我方进度款50%，根据上面进度付款比例分析，我方满足施工进度需要我方需要支付施工产值的78.8%，资金差额为当月产值的28.8%。根据项目生产的一般规律及工期要求，初步分配月度施工产值，根据月度产值以及月度资金差额，核算我方需要融资资金额度，从的可以得出施工过程中我方融资的资金成本。该工程初步合同条款中完工支付至60%，其余二年内完成支付且支付我方剩余额度利息，故我方暂可以只考虑施工过程中融资成本。详细分析见01岳岗工程可行性数据分析.xls表中的资金成本分析。2.2.2非线性资金成本分析模型我方接洽的南阳寨工程，业主初步成诺付款75%，基本满足我方满足施工进度需要我方需要支付施工产值的78.8%，略有差额，但是业主方采用分阶段付款方式。我方为满足现场生产需要，需满足材料+管理费付款线性按月度付款，人工+机械费用可暂按按业主节点付款，暂按三个月一个付款周期考虑业主付款，其余收入模型暂按岳岗工程分配方式按施工周期进行分配。根据月份资金差额动态分配月度融资额度，由于业主分阶段付款我方线性支出与非线性支出并在，融资额度需要与月份差额及季度资金差额进行动态布局，且为降低资金成本缩短资金周期，一般将融资金额放在季度中间月份（一是第一月份是上季度刚完成资金支付会略有结余，且下月业主进度支付可以满足下月付款，这样可以满足资金支付周期适当均衡；二是可以适当压缩资金周期）。初步洽谈完工后支付我方85%，半年内结算支付至95%，相应后期合同条件付款风险较小，也只分析项目管理过程中资金缺额风险。详细分析见02南阳寨工程可行性数据分析.xlsx中的建设期内垫资资金收益分析。2.3质保金缴纳带来的资金成本在以往概念当中我们容易认为，质保金是我方利润暂留部分，作为我方利润只不过是稍微晚些时间拿到而已，更有甚业主长期拖欠后期工程款，这在无形当中侵占我方大量是应得收益。暂按南阳寨项目初步合同谈判条款质保金5%，分三年期归还，第1年归还50%，第2年归还30%，第3年归还20%，按合同条款核算，以我方完工结算完成时间作为我方统计起始节点，该质保金预留方案最终造成的资金成本增加为1139.82万元，占合同总造价的0.61%。2.4其他存在未列项分析的资金成本以上三点是在目前合同谈判条款当中，明确体现的且列项分析的风险所带来的资金成本，其它存在但未列项分析的有以下几个方面：2.4.1若业主将勘察设计地勘监理配套划分至我方合同由我方统一管理付款，以上项目付款比例较大造成我方付款金额加大增加的资金成本。2.4.2业主资金支付迟缓，我方为保证工期或为保证保证金回收节点造成的垫付金额加大的资金成本。三、整体收益评估及单项指标核定根据目前合作模式，我方整体的收益来源于我方是施工盈利利润，但是过程管理当中资金成本及其他风险会降低我方的盈利率，综合以上数据进行数据整理分析，折算出单项收入、成本、利润值，再按照施工建筑面积折算出单平方米造价，从而更进一步核算出各项在总价当中所占比重，从而可以得到各项的量化指标，若长期由类似工程实际数据的分析汇总，则可以得到相关数据精确量化指标。详细分析见02南阳寨工程可行性数据分析.xlsx中的预期项目利润率分析。以上三条：一、可行性分析利润来源点把控及量化处理；二、资金成本产生分析及量化处理；三、整体收益评估及单项指标核定；为目前我方接触到工程深度的实物工程定量分析。根据PPP实际模式的开展与拓宽，我们还应当注意以下几个方面：四、项目评估采用资金收益率评估方式进行评价随着PPP模式开展，进入到实际的PPP模式建设全过程管理模式，更多衡量指标是用我们的融资方提供的资金所提供带来的资金收益率，而不是目前按单独项目核算的项目盈利率。随着PPP模式开展，资金在整个项目周期中所占的比重越来越大，资金是来追逐收益率而出现，如果我们不能够采用资金收益率的评估方式，来进行整个项目周期的资金收益率，那么我们就很难获得资方的认可与支持，难以获得项目开展的资金。所以我们需要在目前以上评估的基础上，增加资金收益率评估方式进行双线核算，做到融资过程资金收益说明有据、实际管控项目成本控制有序的双线评估方式。五、在资本收效优先的前提下，提升管理的高度实施PPP模式管理是收益，不是单独依靠资金收益来体现盈利的，我们所要做的是以资金为过程保障，进行管理全过程优化组合，从而实现盈利的。我们不是资金的拥有者，我们只是资金的搬运工；我们的作用是通全过程策划管理，以先进的技术为依托，用良好有效的管理方式为手段，将资金带入到我们专长领域内进行全程资金布局。虽然整个模式的展开是在大量资金投入为背景的前提下进行，但是对于我们管理不是淡化，是对我们的管理是有一个更深层次的要求，是要管理模式与管理方式上实现新的突破。在做好以往项目基本层的管理外，对资本管理需要有深刻理解，要由我们的管理引导资金流向，不能放任的让资金引导管理方向，最终将导致资金的风险无法把控；同时，利用我们传统角色（实现建筑自理论转化为实际第一人），优化自可行性、规划、设计、勘察、监理、施工、运营等全过程（或局部长链条化）管理，将以往由分段控制变为全过程综合对比管理，进行风险均衡布局，以管理的精细度为突破口从而实现利益最大化。六、行业内新技术BIM与PPP结合点制衡点，布局自身素质随着行业内新一轮技术革新的到来，BIM技术将会逐步推广。技术推广及革新的制衡点在发生变化，新的结合点是建立，会在目前行业发展的PPP模式下得以很好的结合。BIM最大的优势在于建筑过程数据全过程记录及有效传递，从而做到模拟施工达到优化方案，降低重复数据计算的工作量，提高管理收益。按照前端布局思路以及技术能力来讲，设计院为BIM前端的创造者，而非施工单位根据设计图纸在进行BIM翻图转化。PPP模式的开展促进施工单位走到项目决策的前端，可以有效的采用经济手段与技术要求促进设计院在设计前端进行整体BIM布局，这也是PPP模式管理的全过程管理布局的需要，从而达到促进新技术开展与实现整体管理收益的提升。同时，在PPP模式中施工单位可以进入决策布局前端，以实际工程成本指导设计、勘察、监理方案，可以做到自前端有效的成本设计方案，从而降低整体工程投资。但是或许会说施工单位走到前端后，若违背诚实守信原则与设计、地勘、监理弄虚作假方式欺诈获得非法收益如何制衡。对于最终收购方前期是无任何资金与过程风险的，除立项风险外无需承担任何风险。回购时的回购评估将是制衡以上风险的最有效手段，如达不到回购标准，每滞后一月对投资方将会带来巨大的资金成本；若发现作假或许面临更大商业风险，故作为施工走向前端的PPP模式实际操作者来讲，依靠违反诚实守信获得收益是一个很大的风险，很有可能面临破产。所以依托强大的综合管理能力及资金布局并严格按照要求来做，实现自我价值才是根本，从而会在过程中提升整体自我的诚信度。在逐步实展开的BIM技术背景下，我们需要储备的是：1.BIM应有专业技术人才，虽然前期设计阶段BIM建立可以通过市场化运作由设计院实现，最终将数据转化为生产力还是需要我们自身的管理来实现。2.储备懂专业工艺前端设计的造价管理人员，从而达到满足使用工艺使用的前提下要求下，前端低成本设计，实现设