2011年房地产估价师《房地产估价理论与方法》精华试题6

2011年房地产估价师《房地产估价理论与方法》精华试题61．价值好价格的本质区别是，价值是物的真实所值，是内在的，是价格的波动中心，价格是价值的外在表现，围绕价值而上下变动。（）2．地役权是指土地所有权人或土地使用权人为使用自己土地的便利而使用他人土地的权利。最典型的地役权是在他人土地上通行的权利。（）3．在现实估价中，所有估价目的要求评估价值必须为公开市场价值。（）4．高价格的房地产政策，意味着造成房地产价格的绝对水平很高。（）5．交通管制对房地产价格的影响中，对于某些类型的房地产来讲，实行这种交通管制可能会降低该类房地产的价值。（）6．现判定某可比实例的房地产状况比估价对象的房地产状况劣3％，则可比实例的房地产状况的修正系数为100/103。（）7．某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7％和8％。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为323万元。（）8．在确定基准地价时，应先把握各地价区段间的地价高低层次，再把握各地价区段间的好坏层次。（）9．按建筑面积分摊地价主要适用于各部分的房地产价值有差异但不是特别大的建筑物。（）10．估价师可以以个人的名义承揽业务。（）11．价格是价值的外在表现，是一个已经完成的事实，它因人而异，时高时低。（）12．典权是指占用他人房地产而为自己使用、收益的权利。（）13．对于土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用权者提出续期申请并获批准的，土地使用者可以不再支付土地使用权出让金。（）14．当一种权益或资产并不产生收入，却可以帮助所有者避免原本可能发生的成本时，可以采用“成本节约资本化法”进行估价。（）15．评估有拖欠建设工程价款的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值包含发包人拖欠承包人的建设工程价款。（）16．从估价角度来看，为了使评估出的价值客观合理，也要把房地产开发商的自有资金应获得的利息与其应获得的利润分开，不能算作开发利润。（）17．对于估价纠纷、诉讼等引发的估价报告鉴定，其中的一个重要方面是考察估价机构和估价师在履行估价程序方面是否有纰漏。（）18．一份完整的估价报告通常由以下几部分组成：封面、目录、致委托人函、注册房地产估价师声明、估价结果报告、估价技术报告和附件。（）19．房地产所有权人在不违反城市规划的条件下，可以将其屋顶出售给他人加盖房屋，也可以将其屋顶或墙面出租给广告公司，还可以分次作为合作条件分成。（）20．开发期一般能较准确地估算。但现实中可能存在某些特殊因素，使开发期延长，从而房地产开发商一方面要承担更多的投资利息，另一方面要承担总费用上涨分风险。因此，这类特殊的非正常因素在估算开发经营期时，也有予以考虑。（）21．城市规划对土地用途、建筑高度、建筑密度、和容积率等的规定属于房地产的相邻关系的限制。（）22．在房地产估价中，如果估价目不同，估价报告的用途则不同。（）23．土地使用权是指土地使用权人依法对国有土地或者集体土地享有占有、使用、收益和处分的权利。（）24．某宗房地产总建筑面积为6000㎡，建筑物的基地面积为500㎡，其建筑密度为50％，其容积率为6.0。（）25．在房地产估价中，可能包含房地产以外的、作为房地产的一种附属财产的价值。（）26．房地产的实物可以进一步分为有形的实体、该实体的质量以及相应配套的基础设施。（）27．目前在我国，划拨土地使用权不能当做出让土地使用权来估价。（）28．影响房地产价格的经济因素，主要有物价、利率、汇率、城市化和房地产投机。（）29．一般的无形资产主要是权益的价值。如专利权、专有技术、商标权、商誉、股票、债券等。（）30．建设部发布的《注册房地产估价师管理办法》自2006年12月25日起执行。（）