2011年房地产估价师《房地产估价理论与方法》精华试题7

2011年房地产估价师《房地产估价理论与方法》精华试题71．从本质上讲，房地产价值是客观存在的、不以个别人的主观意志为转移的，是由（）决定的。A.房地产估价师的主观定价B．个别市场参与者的思维和行为C．市场力量D．由交易双方协商的结果2．在房地产估价中，不同的（）将影响估价结果。因此，在估价过程中房地产估价师应谨记。A．估价目的B．估价时点C．估价方法D．估价对象3．在房地产估价中一般所说的价值指的是（）。A．投资价值B．快速变现价值C．使用价值D．交换价值4．甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为5.5、5、4.5，若该三宗土地的其他条件均相同，则三宗土地的价格（）。A．甲乙丙B．甲乙丙C．无法判断D．丙的价格最高，甲和乙相等5．某建筑物建成于1995年10月1日，在该建筑物建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，土地使用权出让合同已约定不可续期。建筑物的经济寿命为60年，如果要求取建筑物在2009年10月的现值，则建筑物的经济寿命应为（）年。A．40B．45C．50D．606．一套建筑面积为100平方米，总价为30万元的住房。该住户在成交日期时一次付清时，开发商给予了5％的优惠。则该住房的实际单价为（）元/m2。A．3000B．2928C．2857D．28507．影响房地产价格的经济因素主要有经济发展状况、物价、利率和（）等。A．人口数量B．居民收入水平C．人口素质D．交通管制8．在实施房屋拆迁之前的旧城较繁华地段的某临街铺面房，租金或收益较高，在实施房屋拆迁后，随着周围铺面房被逐渐拆除，该地段变得不繁华了。此时如果为拆迁补偿目的评估其价值，应当评估（）。A．其在原较繁华环境下的价值B．其现在不繁华环境下的价值'C．以当前租金收益用收益法计算价值D．以当前该铺面房重置成本用成本法计算价值9．运用收益法评估收益性房地产的抵押价值，当估计未来的收益可能不稳定时，遵守谨慎原则应采用（）的估计值。A．较低B．较高C．平均D．无法判断10．某地区的房地产交易中，应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方为2500元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担，该宗房地产的正常成交价格为（）元/m2。A．2816B．2823C．2688D．263211．某地区某类房地产2007年5月1日至10月1日的价格指数分别为74.7、76.7、89.0、85.2、92.5、98.1(以2006年1月1日为100）。其中有一房地产在2007年6月1日的价格为3000元/m2，将其交易日期调整到2007年10月1日的价格为（）元／m2。A．1183B．1583C．2064D．214512．按间接比较法的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，可比实例在其房地产下状况下的价格相对于标准房地产状况的价格低2％；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，估价对象在其房地产状况下的价格相对于标准房地产状况的价格高3％。若改为直接比较判定，则可比实例的房地产状况调整系数为（）。A．0.951B．0.971C．0.980D．1.05113．某建筑物实际经过年数为12年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为15年，剩余经济寿命为20年，残值率为6％，用直线法计算该建筑物的成新率为（）A．37.50％B．37.60％C．40.29％D．42.86％14．某商场建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，土地出让合同中未约定不可续期，建筑物经济寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为（）年。A．35B．40C．45D．5015．某宗面积为5000m2的房地产开发用地，楼面地价为600元/m2，容积率为2，受让人需按照受让价格的3％缴纳契税，则土地取得成本为（）万元。A．600B．618C．628D．63616．某宗土地面积为5000m2的工业用地，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，容积率楼面地价为1600元/m2，则理论上应补交地价（）万元。A．2000B．2500C．3360D．440017．某写字楼没有中央空调，而市场上安装中央空调是一种标准。该办公楼的重建价格2000万元，现增设空调的成本是150万元，假设现在建写字楼时一同安装中央空调只需120万元。该写字楼因没有中央空调而引起的折旧后的价值为（）万元。A．1850B．1880C．1970D．200018．某宗房地产是在5年前通过出让方式取得的土地使用年限为50年的工业用地，建设期为1年，该宗房地产正常情况下每年可获得净收益为8万元，该宗房地产的报酬率为10％，该宗房地产的收益价格为（）万元。A．80B．79C．78D．7419．某房地产50年期的价格为4000元/m2，对应的报酬率为9％。若其年期为45年，对应报酬率为8％，则其房地产价格为（）元/m2。A．4889B．4814C．4418D．362120．有一房地产，未来第一年净收益为30万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产报酬率为9％，则该房地产的收益价格为（）万元。A．689B．580C．541D．500