1135200881-张田园-房地产对城市经济发展的影响

编号：河南大学2015届本科毕业论文房地产对城市经济发展的影响论文作者姓名：张田园作者学号：1135200881所在学院：经济学院_____________所学专业：国际经济与贸易导师姓名职称：郑展鹏副教授论文完成时间：2015年4月2015年4月7日房地产对城市经济发展的影响摘要：本文在中国经济快速发展的基础上，利用各行业对经济总量贡献比率的方法，分析了中国经济从2000年以来腾飞的十几年，房地产经济的引擎带动地位，着重分析了一些具有发展潜力的二线城市房地产的投资结构，发展状况，价格波动等问题。肯定了房地产对经济的有利影响，找到了房地产经济发展的局限性，并对如何实现房地产和城市经济的良性可持续互动，提出了自己的看法和对策。关键词：房地产；城市经济；经济可持续发展；良性互动一、引言在2014年度房地产市场整体调整低迷的大背景下，房地产市场未来的走势如何，可谓仁者见仁，智者见智。有人“唱空”房地产，甚至预测了中国房地产崩盘的时间表；有人一如既往力挺房地产，并说房地产市场已经见底，买房的时候到了。房地产作为现阶段我国城市经济发展的支撑力量，其作用是其他行业所不能比拟的。房地产的发展与宏观国民经济密切相关，它不但关系到地方政府正常运转的财力支撑，也关系到银行等金融机构资产保值，风险规避等诸多联动利益，再加上中国特有的中央政府掌控和动员资源的强大能力，决定了现阶段房地产业决不能倒下，但也不可能延续近十年整体向上攀升的格局。特别是以习近平为总书记的新的中央领导的坚强领导下，更加注重经济的高质量发展，这也决定了研究房地产这台经济发展引擎变得越来越迫切起来。二、房地产对城市经济发展的有利作用（一）房地产的发展推动城市经济发展带动相关产业现阶段我国的工业水平还不够先进，在一些二线城市中，多是些技术含量不高的低端制造业以及污染耗能高的重工业，依靠这些工业带动城市经济快速持续发展显然是不可能的，因此必须加快第三产业和房地产的发展。现阶段至以后相当长一段时间，无论大家是否承认房地产的支撑作用和地位，房地产在国民经济中都将扮演重要角色。各级市政府通过拍卖土地，快速获得财政收入，通过房地产获得的财政收入已经占到了财政总收入的70%以上，政府获得充足的财政收入，才有资金投入到市政基础设施建设上来，随着城市的快速环道路，层级高架桥，以及城市地铁线的建设，一些具有发展潜力的二线城市的经济水平和人民生活质量都得到了显著提升。房地产业的发展也带动了建材行业，家具行业，电器行业，装饰行业，水暖行业，等的快速发展，2009年至2014年这些行业的火爆行情，必须归功于房地产的发展，没有房地产的带动效应就没有这些行业的繁荣。（二）房地产可以改善人们的居住和生活条件城市环境和功能建设的好坏是人们评价城市经济的另一项指标，优美的城市环境和人居条件，不仅能增强市民的自豪感和凝聚力，更能为城市带来旅游客源，从而推动城市经济发展。很多城市在80，90年代都是一片绿意盎然，但是前些年为了城市经济的快速发展，各级市政府有所忽略城市环境建设和人居条件改善，近年来一些快速觉悟的市政府抓住房地产业发展的机遇，利用房地产业作为城市的建设者，整体规划精细管理，大力推进棚户区改造项目和城中村拆迁项目，集中整治不合理的城中村和脏乱差的棚户区，把土地卖给开发商，采用多方合作共赢的方法，改善市民的居住和生活条件，力图重拾城市环境的绿色。加快城市环道内城中村的拆迁和棚户区的改造，加紧计划安排省市区重点绿色建设项目，增加年度投资资金，完成周边道路修整，提高生态绿化面积，积极开展拆墙透绿和屋顶整治，打造优美宜居的生活环境。（三）房地产有利于城市产业结构优化升级90年代末为了摆脱东南亚金融危机引致的通货紧缩，我国把住宅产业作为新的经济增长点。2014年以来李克强总理要求重点推进六大消费领域住宅消费以及与房地产业密切相关的养老健康消费赫然在列，再次印证了房地产对城市经济的重要作用。住宅房产业以及以房养老是近些年新兴起来的产业，能在一定程度上使得城市的产业结构更加合理，优化城市资源的配置，使得城市经济发展单纯依靠高污染，高耗能重工业带动的现象，发生重大改观，使城市经济发展模式和产业构成复杂化，多样化。这也增加了城市经济发展的安全性，能让城市经济安全，绿色，可持续的发展。一些大型城市经济早先单纯依靠高污染，高耗能，低效益的粗放工业带动，不但经济发展成效不佳，而且使城市的环境被严重破环，近些年来各级市政府抓住房地产业发展带动效应，调整城市经济产业结构，优化升级相关产业，加大市政投资建设，使得城市经济发展，配套服务基础设施建设，以及市政环境改善等取得了令人瞩目的成效。（四）房地产有利于吸引投资资金，加快城市经济建设众所周知，房地产是资金密集型行业，资金是房地产业的血液，而房地产中居民住宅和商品房，又是人民群众衣食住行中的必需品，这种刚性的需求使得房地产具有很高的投资价值，房地产保值增值的特性吸引了众多投资资金，一定程度上繁荣了城市经济，加快了城市经济的建设。2014年前三季度，一二线城市的房地产市场内部基本结构并未发生根本变化，住宅投资所占比重仍然较大，占房地产开发投资比重为74.9%。在全国房地产市场整体低迷的情况下，一些具有发展潜力的二线城市房地产市场依然延续多年平稳上升的态势，2014年前三季度主要市场运行指标明显好于全国。重要二线城市房地产开发投资累计完成7263.07亿元，增长27.2%，增速高于全国增速10.3个百分点。其中二线城市的代表-----郑州作为亚洲第四大交通枢纽城市，以及中原城市群的领头羊，房产价格的走势直接反映了本市房地产业重大的重大投资价值，依靠房地产业吸引的投资资金，直接服务于中原经济区的建设上，从而加快了城市经济的发展，也使郑州带动了周边城市的经济建设，为中原经济区建成和中原城市群形成规模，做出了重大贡献。（五）房地产可以扩大就业面就业是民生之本，随着大学毕业生的增多，我国出现了就业难的问题。解决就业问题关乎亿万人民，如果政府不能有效解决，不仅会影响到人们的正常生活，还会影响到社会和谐和秩序安定，为城市经济发展带来负能量，因此我国政府十分重视就业问题的解决。房地产作为我国的基础性行业，恰如其分的承担起了解决就业问题的责任。房地产业本身的就业条件就不要求工作人员有多高的学历以及多强的专业知识研究，所以能在一定程度上增加底文化水平人群的就业。而且房地产的繁荣也带动了相关配套产业的发展，创造了更多的就业岗位。中国大中城市的各级政府依靠房地产业的发展，引导配套服务产业发展，组织大规模招聘会，成功解决了大学生就业难，工作难的问题，并推出优惠政策吸引优秀大学生落户本市。为自己城市经济的发展，迈向高水准，高科技，储备人才基础。不仅解决了就业问题，而且促进了城市经济高质量发展，用合理的政策让人才能就业，让企业得实惠，让城市得人才，实现了多方合作，达到了互利共赢。三、房地产在城市经济发展中的局限性（一）房地产不能长久的支撑城市经济高速可持续发展中国房地产的快速发展很大程度上得益于中国政府加速推进城镇化进程，从2003年起开启了房地产市场的上升周期引导了很多社会资源配置房地产业，这种大干快上的行为，虽然制造了短期快速繁荣，但长久看来有一定的缺陷性。近年以来，中国的城镇化明显加速出现了非常规推进的特点：大规模的建造新城区是房地产产业化；以土地为核心的城镇化为主，导致人地矛盾；公共服务不均衡造成特大城市化；以大规模的拆迁和城中村改造透支城市的未来。这些城镇化道路是不可持续的，从而导致以房地产带动城市经济发展也是不可持续的，从而会引发一系列的社会经济风险。房地产作为服务于实体经济的基础性行业其基本功能是满足人民群众的居住要求和工商业的生产经营需要。如果过分依赖房地产业会对实体经济产生不可估量的挤出效应，这样长久的脱离实体经济发展不利于城市经济的转型升级，最终会成为实体经济的负担，拖累经济发展，降低经济发展速度，甚至导致经济衰退，使城市经济发展进入下降周期。（二）过高的房价是城市经济高质量发展的障碍现阶段的国际竞争是以经济和科技为基础的综合国力的竞争，而经济和科技的关键因素是人才，21世纪最紧缺的资源就是高层次的人力资源，人才是在世界民族之林中竞争取胜的重中之重。所以一个城市能否吸引高质量的人才也关乎城市经济的发展，稳定房地产市场价格不仅能够提升人民群众的生活质量，减少企业的运营成本，更重要的是能够为优秀人才制造良好的社会环境。当城市的房价与城市职工的收入水平发生严重脱离时，这个城市的可持续发展能力就会被削弱。因此近年来为了稳定房地产市场的发展，如何建立房地产市场宏观调控的长效机制，引起了各级政府的重视。既要保证城市经济发展，又能降低人才的落户成本，不仅需要金融，土地，税收等政策工具调控。还需要大力推进廉租房，公租房建设，以及坚持不懈的发腐败。只有吸引了人才，为城市经济的发展储蓄了知识科技能量，才能长久的可持续的发展。相反，如果任由房价上升，最终会导致房地产泡沫破裂，使城市经济衰退陷入泥潭，成为社会发展的障碍。（三）房地产必须依靠大量资源和城市环境来发展房地产的强大带动效应来源于自身建设的资源消耗，其中土地资源是最为关键的一环，而且在现阶段建设中，土地资源用于房地产开发的价值最高。因此各级政府为了追求财政收入，通过行政手段征购农用土地卖于开发商成了第一选择。土地资源的不可再生性，要求我们集约用地，但是大规模的城中村改造，以及大干快上房地产开发过分透支了土地资源的利用，造成农业用地减少，对于十几亿人口的中国来说直接影响到国家的粮食安全。当大量的社会资源都腾挪转移至房地产开发时，必然带来的是虚假繁荣，这种繁荣的不可持续性随房产泡沫的破裂而波及全社会。市场经济的盲目性，自发性，需要政府调节资源的分配，从而减少不必要的社会资源浪费。城市的环境状况是这个城市的外貌，当政府为了财政效益不遗余力的出卖土地时，这个城市的绿色环境一定会被破环，相应的城市绿化用地面积也会大打折扣，这直接影响了城市的软实力，不但严重透支未来，也造成了城市环境的恶化。因此，房地产开发必须与土地资源可持续利用，以及城市环境的保护相匹配。否则，房地产将助推社会经济风险，城市环境风险的累积。（四）房地产资金依赖度过高抗风险能力差众所周知，房地产属于资金密集型行业，资金不但是中国经济的血液，也是房地产的命脉。融资是房地产解决资金缺口的唯一出路。房地产开发工程量浩大，从土地竞标，开工建设，到营销建成，需要完美的资金链配合。这些都需要环环相扣的，一旦某个环节出现了问题，定会发生连锁反映，造成不可估量的损失。因此，解决融资问题是房地产开发的重中之重，政府也给以极大关注，鼓励商业银行放款支持房地产业，同时对购房者提供购房贷款利率优惠。房地产的依赖性，决定了它本身较差的抗风险能力。2013年的钱荒危机，信贷收紧，利率上浮，使房地产发展迅速减温。此外土地出让价格也积聚了房地产的风险，一旦土地出让价格变低便会导致房地产开发发生亏损。为了实现房地产的平稳运行必须发挥财政，金融，货币，税收等政策加以调整，从而提高房地产业的抗风险能力。四、实现房地产与城市经济发展良性互动的对策（一）把握房地产业发展规律引导房产开发有序进行事物的发展都会经历繁荣，衰落，稳定的过程。房地产也一样有其自身发展的规律，中国政府加速推进城镇化，引领了房地产业的黄金十年。但是，新一届领导层上台以来，我国经济步入新常态发展时期，国家不再希望经济增长单纯的依靠土地和房产来带动。中国房地产的高速增长期已经过去，地方政府过分依赖土地财政的局面也迟早会改变。因此，各级市政府必须要加大房地产业的考察调研力度，发现房地产市场发展的阶段性规律，按照其自身发展的规律加以有序的引导开发，调控市场自身的不足之处，只有这样才能最大限度的利用好城市土地资源，既得到经济效益，也创造社会效益，推动城市经济高质量，可持续的良性发展，提高城市经济区的综合效益和国际竞争力。（二）建立长效调控机制稳定房产价格房产价格的稳定关乎城市经济发展的稳定，房价过高会挫伤城镇职工的工作积极性和幸福指数，房价过低不利于城市经济的繁荣发展。因此