20110224-正中时代广场_A座关于加装精装房的建议(G)

正中时代广场A座项目组正中时代广场A座关于加装精装房的建议一、精装房消化情况：1、成交比例：世联进场后，成交客户以精装房为主；截止2011-2-24，正中时代广场A座共成交面积为：8377㎡，其中精装房面积为：2784.33㎡，占比33％；精装房总面积为：3224.11㎡，目前精装房出租率为：86％；世联成交客户中，总成交面积为4215.66㎡，其中精装房成交面积占比66％，成交客户数量为11个，需求精装房的客户为8个，占比73％，说明客户对精装房的需求量较大，对项目的租赁速度起到关键作用。2.成交趋势：精装房日渐受到客户青睐，成交面积逐月增加。下阶段客户对精装房的需求将会越来越大，而目前仅剩701一套约440㎡，将影响后续成交速度；二、精装房消化速度快，成交周期短：世联成交精装房与非精装房客户数对比成交精装房客户数73%成交非精装房客户数27%世联成交精装房与非精装房面积对比成交精装房面积66%成交非精装房面积34%世联月成交精装房面积000764.43381.47847.59790.84020040060080010008月9月10月11月12月1月2月正中时代广场A座项目组1.正中时代广场A座：从世联成交的11个客户来看，选择非精装房客户平均成交周期为42天，选择精装房客户平均成交周期为10天，成交周期短，速度快；2.NEO企业大道：选择非精装房客户的成交周期为2个星期左右，选择精装房的客户平均成交周期为2天左右，同样是精装修的租赁速度较快。备注：NEO精装房租客特点：1)着急办公：租赁精装房客户一般是比较着急办公，原因大多是原来租赁物业即将到期；2)嫌报批装修和消防麻烦：一般都考虑节省图纸报批和报消防的时间，也为了减少一次性支付的费用；3)租赁面积较小：在100-150㎡之间，公司实力不强，为中小型企业。NEO精装房溢价：1)一般在10-20元/㎡/月。三、需求精装房客户分析：1.正中时代广场A座成交精装房客户分析：精装房租赁客户明细：公司名称房号租赁面积注册资金（万元）租赁目的区域行业世联成交非精装房客户成交周期0%2星期以内33%1-3个月67%0%NEO世联成交精装房成交周期2天以内49%5天以内38%1周以内13%NEO世联成交非精装房成交周期2天以内11%5天以内13%1周以内18%1－2周36%2周以上22%世联成交精装房客户成交周期1星期以内49%2星期以内38%1个月以上13%1个月以内0%正中时代广场A座项目组深圳天贸实业有限公司705190.74100提升形象龙岗中心城实业保健品代理702190.73100拓展市场珠三角实业德万投资1506、1507600.1约500规模扩张龙岗中心城投资家具公司703190.74约100提升形象龙岗中心城贸易全豪投资1502-1505573.69约600设立公司珠三角投资太阳能产品贸易706190.74约100设立公司龙岗中心城贸易星明科技707406.73200拓展市场福田实业房地产开发公司1501440.86——业务关联中心西区房地产精装单位租赁客户特征分析注册资金（万元）62%25%13%100-300300-500500-1000租赁目的37%13%25%25%拓展市场规模扩张设立公司提升形象1)注册资金以100-300万元小企业为主，实力并不强；2)租赁的意向以拓展市场为主，其次为设立公司和规模扩张；区域分布50%25%25%龙岗中心城福田珠三角行业分布37%38%25%投资实业贸易1)区域以龙岗本地为主（龙岗客户成交全部为精装单位），其次为福田和珠三角；2)行业以投资和实业公司为主，其次为贸易中小企业；客户总结：精装房租赁客户属于创业性公司或成长性中小企业；2.案例参考：正中时代广场A座项目组雷格斯：Regus是全球最大的全套办公空间解决方案供应商，其为客户提供全套办公装修和齐全的商务服务；其客户群主要有两种：1)起步的创业型公司和中小规模的成长型企业2)部分世界500强的子业务（世界级大型企业非常在乎一次性的装修成本，在部分子业务的启动阶段一般需要租赁精装修办公）。携富空间：携富空间是深圳较大的服务型办公室提供商，目前已在正中时代广场，海岸城东座，天利中央广场，濠盛商务大厦开设分点，客户群表现为刚起步的小企业、开拓本地市场者以及中间过渡使用者。借鉴：1)精装房成交客户特征与雷格斯、携富空间这类提供全套办公解决方案的公司的客户特质一致2)精装房可以吸引部分知名度较高的外资企业客户；要促进此类公司的快速成交，需要增加精装房的供应。四、商务租赁市场竞争分析：1.区域内竞争：竞争激烈，其它项目会通过精装优势分流本项目客户客户项目精装房策略租金珠江广场公寓小业主自装精装房约55－60元/㎡天安数码城小业主自装精装房40－60元/㎡摩尔城对外宣称全部精装未出维百盛大厦很大可能做精装未出2.区域外竞争：竞争残酷，顶级写字楼低调租赁，放水养鱼。卓越世纪中心1号楼：放弃了高调租赁的方式，拿出部分楼正中时代广场A座项目组层出来散租卓越世纪中心一号楼原租赁策略成交客户实际情况租控策略整层出租部分楼层散租客户筛选500强企业中小型企业租金200元/㎡以上180元/㎡皇岗商务中心：租金较低，成交价在150－180元/㎡。由于皇庭地产以150元/㎡的租金包租皇岗商务中心，而目前成交缓慢，发展商持有成本较高，不得不降低租金至150元/㎡左右以促进租赁，因此影响到卓越世纪中心1号楼的租金。结论：鉴于以上分析，为保证下阶段的租赁速度，世联项目组建议，加装两层精装房。五、精装房装修建议：1.加装楼层建议：10层和13A层。建议10层和13A层（3F、、5F、6F为低区单位，租金相对较低，作为后续冲量产品，因此不建议精装）。装修分户10层参照7层，13A层参照15层（原因是分户较大情况下公司对景观要求相对较高，而13A层北侧完全越过尚景酒店，视野较佳）。2.工程改进建议：190㎡单位，05单位保留前台办公家私，其他取消；1)成交客户为小型企业，全部不需要前台人员办公；2)节省装修成本；3)保留05单位可以起到相应的展示功能；01单位可考虑减少1个独立办公室，重新调整布局，保持前正中时代广场A座项目组台后面空间的开阔度；对比过01单位后来选择其他单位的客户，对此单位有两点不认同意见：1)房间太多太乱，因此考虑减少一个办公室，适当减小独立办公间的面积；2)没有开阔公共办公区，感觉压抑，因此建议重新布局办公室，保持前台后方的开阔性和舒适度；案例：德万投资，对比1501时很排斥，后选择1506-07，表示如果没有1506-07可能就不选择正中；太阳能贸易公司：本来有实力租赁380㎡，最开始对比1501时当场表示格局不开阔，后想选择1502-03单位，而这个被其他客户成交后退而求其次选择706单位，也同样表示若没有精装房就不考虑租赁正中A座。3.二次消防建议：建议正中完成精装单位的二次消防目前成交客户普遍反映希望完成二次装修，省却租户的时间和人力成本；车公庙NEO企业大道小业主精装单位报二次消防的最受客户的欢迎，租赁速度也最快。4.精装房溢价建议：建议按照不高于8元/㎡/月标准收取。按照内装成本380元/㎡的标准，使用年限8年；空调安装成本215元/㎡标准，使用年限10年计算，平均溢价6.5元/㎡/月；考虑到增加二次消防费用、一次性成本支出、客户租赁年限3-5年因素，可以适当提高溢价，但建议按照不高于8元/㎡/月标准收取。世联正中时代广场项目组2011年2月23日