2010年《房地产开发经营与管理》真题及答案

第1页共12页2010年房地产估价师执业资格考试真题《房地产开发经营与管理》一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）1．一般来说，与长期投资相比，短期投资（）。A．风险较大B．收益率较高C．流动性较好D．投资回收期较长2．同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有（）。A．保值性B．增值性C．异质性D．弱流动性3．下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是（）。A．购买房地产股票B．购买商铺C．购买房地产债券D．购买住房抵押支持证券4．关于投资组合理论的说法，正确的是（）。A．投资者应选择毫无风险的投资组合B．投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合C．投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消D．投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消5．关于房屋施工面积的说法，正确的是（）。A．房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积B．房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积C．房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积D．房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积10．某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是（）。A．目标定价法B．领导定价法C．随行就市定价法D．认知价值定价法第2页共12页11．某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于（）。A．试探性调查B．描述性调查C．创新性调查D．因果性调查12．下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是（）。A．指数平滑法B．市场因子推演法C．德尔菲法D．销售人员意见综合法13．某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是（）。A．形象差异化战略B．人员差别化战略C．服务差别化战略D．产品差别化战略14．关于资金时间价值的说法，错误的是（）。A．现在的100万元与5年后的100万元的价值相同B．现在的100万元可能与5年后的148万元价值相同C．现在的100万元可能与2年前的121万元价值相同D．由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较15．某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息（）万元。A．2.00B．7.30C．8.53D．9.0016．关于实际利率和名义利率的谎法，错误的是（）。A．名义利率对应一年中计息周期的单利计息B．实际利率对应一年中计息周期的复利计息C．实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值D．当计息周期为月时，实际利率小于名义利率17．王某拟购买一套面积为120㎡、单价为7800元/㎡的住房，首付款为30%，其余申请年贷款利率分别为4.8%和7.2%的公积金和商业组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为（）元。A．1297.91B．3584.01第3页共12页C．4881.93D．5158.7118．某物业10年租金收入的终值为20万元，年租金增长率为6%，租金在每年末支付，若年利率为6%，则第5年年来的租金是（）元。A．14945.16B．15841.87C．26764.51D．28370.3819．对一个计算周期为20年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始终为一个常数，那么该折现率（）。A．包含了对通货膨胀的补偿B．不包含对通货膨胀的补偿C．没有实际意义D．不能直接用于财务评价20．假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15%、i2=16%、i3=17q%，i4=18%时，其对应的净现值分别为NPV1=300万元、NPV2=100万元、NPV3=-50万元、NPV4=-150万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是（）。A．16.67%B．16.71%C．16.80%D．17.00%21．房地产开发项目销售利润率的正确表达式是（）。A．销售利润率=销售利润/销售收入B．销售利润率=销售利润/总开发价值C．销售利润率=销售利润/总开发成本D．销售利润率=销售利润/项目总投资22．张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为7.5%，期限为10年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30%，则在贷款期内的税前现金回报率是（）。A．8.17%B．13.62%C．14.00%D．23.33%23．某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为（）。A．625%B．80.00%C．133.33%D．200.00%第4页共12页24．某房地产开发项目的占地面积为15000㎡，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/㎡，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为（）元/㎡。A．5377.78B．6277.78C．6722.22D．7847.2225．判定房地产投资风险因素发生的概率属于（）阶段的工作。A．风险辨识B．风险估计C．风险评价D．风险决策26．房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有（）。A．可逆性和可延期性B．可逆性和不可延期性C．不可逆性和可延期性D．不可逆性和不可延期性27．在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择的是（）。A．项目的交通组织规划B．项目构成及平面布置C．项目的建筑规划D．城市土地利用规划28．下列财务报表中，储存基础性数据的是（）。A．辅助报表B．资产负债表C．资金来源与运用表D．现金流量表29．下列资金中，不属于资本金现金流量表中现金流入的是（）。A．回收固定资产余值B．自有资金C．长期借款D．净转售收入30．下列市盈率的表达式中，正确的是（）。A．市盈率=股价/每股净资产B．市盈率=股价/每股收益C．市盈率=市值/销售收入D．市盈率=市值/现金流第5页共12页31．刘某在1年前获得一笔月还款额为800元、期限为5年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100元，则其月均收入至少应为（）元。A．2363.64B．2600.00C．3818.18D．4200.0032．一般来说，投资于房地产信托基金（REITs）的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为REITs具有（）。A．较高的收益性B．较强的流动性C．直接融资的功能D．抵御通货膨胀影响的功能33．关于房地产贷款担保的说法，正确的是（）。A．担保能确保贷款得以足额偿还B．金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险C．最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押D．贷款质押不转移财产的占有权34．在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于（）。A．交通的通达程度B．物业的规模大小C．人口的分布密度D．居民的购买能力35．下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（）。A．净经营收入=有效毛收入-经营费用B．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息C．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金D．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）1．相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有（）。A．置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产B．置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资C．置业投资对象可以是市场上存量房地产D．置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营E．置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者第6页共12页2．按房地产用途可将房地产市场细分为若干子市场，这是因为不同用途的房地产在（）等方面存在差异。A．投资决策B．规划设计C．工程建设D．地域范围E．产品功能3．国际上通常采取的住房保障方式有（）。A．政府直接建房B．对住房投资人减税C．对住房承租人减税D．对住房承租人补贴E．鼓励赢利机构建房4．下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是（）。A．进行项目的财务评价B．获取项目所需土地C．确定规划设计方案并获得批准D．对项目的建设工程进行招标E．提交项目开工申请并获得批准5．关于某特定商品市场规模的说法，正确的有（）。A．有效市场大于服务市场B．服务市场大于潜在市场C．潜在市场大于有效市场D．渗透市场大于有效市场E．服务市场大于渗透市场6．关于房地产购买-更新改造-出租-出售模式现金流量图的说法，正确的有（）。A．横轴上刻度间距离相等，其上的数值代表不同时点B．房地产的购买成本用向下的垂直箭线标在横轴的1时点C．发生在计息周期之间的更新改造成本标注在对应期间内D．各期运营费用的垂直箭线全部向下E．转信收入和转售中发生的税费标注在投资期末，且垂直箭线均向上7．关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有（）。A．利率是由储蓄和投资决定的B．利率是由货币的供求决定的C．利率是由可贷资金的供求决定D．利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的E．货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性8．关于房地产开发企业所得税的说法，正确的有（）。A．应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥补的以前年度亏损B．所得税应纳税额=应纳税所得额×适用税率C．企业所得税按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算D．企业所得税税率的高低与项目所在城市的级别有关E．企业所得税税率为25%第7页共12页9．下列房地产投资评价指标中，属于清偿能力指标的有（）。A．现金回报率B．投资回收期C．借款偿还期D．资产负债率E．资本金利润率10．下列不确定性因素中，属于开发-销售模式下房地产开发项目主要不确定性因素的有（）。A．土地费用B．权益投资比率C．运营费用D．开发期E．贷款利率11．政府对企业投资项目进行核准评估时，重点评估的内容有（）。A．项目是否符合国家法律法规要求B．项目是否符合保护生态环境的要求C．项目是否符合国家宏观调控政策的要求D．项目是否符合该企业投资目标实现的要求E．项目是否符合该企业经济效益要求12．城市建设用地使用权以熟地出让时，出让地价款包括（）。A．市政基础建设费B．土地出让金C．征地拆迁费D．契税E．公建配套设施费13．商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有（）。A．国有土地使用证B．建设用地规划许可证C．建设工程规划许可证D．建设工程施工许可证E．商品房预售许可证14．关于写字楼基础租金的说法，正确的有（）。A．基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失B．基础租金一般高于市场租金C．基础租金可以通过降低经营费用向下调整D．基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金E．基础租金一般低于整栋写字楼的平均租金15．按建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的不同分类，零售商业物业可分为（）等类型。第8页共12页A．市级购物中心B．地区购物商场C．居住区商场D．邻里服务性商店E．批发市场三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至0分）1．商业物业的租金水平取决于其所处的地段，与投资者管理商业物业的能力无关。（）2．投资组合理论认为，对于相同的宏观经济环境变化