2010年全国土地估价师资格考试估价实务模拟试题(上)

免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案2010年全国土地估价师资格考试估价实务模拟试题（上）一、单项选择题(共30题，题号1-30，每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有一个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。每题1分，共30分。选错不得分，不倒扣分)1．某估价机构在承接一项土地评估业务后安排土地估价师对待估宗地周边环境进行了详细的调查，你认为该调查的主要目的是了解待估宗地的(D)。A．待估地产状况B．地上建筑物状况C．市场情况D．区域因素条件2．价格定义是土地估价最重要的程序，完整的土地价格定义应包括(A)等内容。A．估价期日、实际与设定开发程度、实际与设定用途、现状或规划利用条件、实际与设定使用年期、价格类型B．估价日期、设定开发程度、设定用途、现状或规划利用条件、设定使用年期、价格类型C．估价期日、实际开发程度、现状用途、现状容积率、剩余使用年期D．估价期日、开发程度、用途、容积率、使用年期3．一个合格的土地估价师从信息收集分析到价格测算都要具有较好的专业素养，你认为下列描述，(C)是不正确的。A土地估价依据的理论与方法与机器、设备、建筑物等估价所依据的理论与方法并不完全一致B．同样一块土地，其价格的高低与土地权利状况密切相关，不同的权利可能导致价格相差很大C．同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人问津，这是经济因素对地价所产生深刻的影响D．土地估价必须充分收集土地市场资料，把握土地市场的过去、现在和未来解析：同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人问津，这是行政（政府土地政策）因素对地价所产生深刻的影响免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案4．估价机构接受委托对某项目用地转让价格进行评估。在完成现场勘查后，估价人员应开展的工作为(B)。A．要求委托方提供待估宗地国有土地使用权证，明确估价对象位置、宗地号等情况B．选择适宜的估价方法进行初步地价测算C．与委托方商讨确定土地估价基准日，准备撰写估价报告D．就转让价格预期征求委托方意见，选择适宜的估价方法进行地价测算5．“同一供需圈”是指()。A.待估宗地所在区域B．与待估宗地有替代关系，对待估宗地价格产生显著影响的其他土地所在区域C．待估宗地与比较宗地所处的同一区域D．与待估宗地相邻的区域答案：B解析：同一供需圈”是指与待估宗地有替代关系，对待估宗地价格产生显著影响的其他土地所在区域。6．某单位在其使用的划拨土地上建成办公楼并出租，尚未办理房产登记手续，现该单位为进行内部资产清算，委托土地估价机构进行了地价评估，估价师在估价报告中进行了下列描述，其中正确的是(D)。A．为委托方了解估价对象房地产正常市场价值提供价格参考依据B．设定评估结果为估价对象在产权无瑕疵条件下的完全产权价值C．评估时部分参数采用估价对象的实际数据D．该地公布的基准地价基准日为2006年1月1日，估价基准日为2007年12月16日，采用基准地价系数修正法时需进行期日修正7．某企业以国家出租方式取得某办公用地使用权，根据合同支付的租金为3万元，租期10年，租金不调整。如果目前同类用地市场年租金为8万元，承租土地使用权的还原利率为7％，则租金盈余为()万元。A．3B．5C．8D．35免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案答案：B解析：（8－3）＝58．乡(镇)、村集体企业的建设用地使用权可以设定抵押的条件是(B)。A．补交土地出让金B．与地上的厂房等建筑物共同抵押C．以土地所有权抵押D．改变土地所有权性质9．若土地年纯收益A按比率递增，土地还原率r不变且大于零，则无限年期土地使用权的价格P计算公式为()。P=A／(r+s)B．P=A／(rxs)C．P=A／(r-S)D．P=A／r+A／s答案：C解析：P=A／(r-S)10．农用地分等的技术路线是，依据全国统一制定的(B)，以指定作物的光温(气候)生产潜力指数，通过对土地自然质量、土地利用水平、土地经济水平逐级订正，综合评定农用地等别。A．分等单元B．标准耕作制度C．基准作物D．标准样地11．采用收益还原法评估承租土地使用权价格时，其土地还原率一般应()出让土地使用权还原率。A．低于B．高于C．等于D．等于或低于答案：B免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案解析：采用收益还原法评估承租土地使用权价格时，其土地还原率一般应高于出让土地使用权还原率。12．土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利。根据《农村土地承包法》规定，不同类型农用地的承包经营权期限最长的为(D)年。A．30B．40C．50D．7013．在其他条件不变的前提下，建设一条工业专用铁路线对居住区的土地价格和仓储或工业用地价格可能会产生的变化，下列判断最合理的是(D)。A．居住区地价上升，仓储、工业用地地价下降B．居住区地价上升，仓储、工业用地地价上升C．居住区地价下降，仓储、工业用地地价一定上升D．居住区地价下降，仓储、工业用地地价持平或者上升14．采用收益还原法评估某宗土地的价格时，除有租约限制外，应选取()作为估价依据。A.类似土地的客观纯收益B．类似土地的实际纯收益C.类似土地的最高纯收益D．类似土地的最低纯收益答案：A解析：采用收益还原法评估某宗土地的价格时，除有租约限制外，应选取类似土地的客观纯收益作为估价依据。15．在评估某临街商业用地土地价格时，经实地勘察，得知宗地被里地线分割为两部分，宗地所在区域既有路线价成果，又有级别基准地价成果，则下述评估技术思路最为恰当的是(A)。A评估时里地线以内以路线价为主，里地线以外以级别基准地价为主B．分别利用路线价和级别基准地价评估单价，取两者的平均值确定待估宗地单价免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案C．先利用路线价和级别基准地价分别进行评估，再选择适宜的估价基本方法作为印证进行评估，取与基本估价方法评估结果最接近的价格作为最终结论D．一般情况下，路线价与级别基准地价的价格水平相差悬殊，不宜采用基准地价系数修正法16．根据商业出租柜台资料评估土地价格，可采用下述公式计算样点地价：样点地价=()／(出租柜台分摊土地面积×土地还原率)。A．商店纯收益B．商店总收益C．商店土地纯收益D．商店出租柜台土地纯收益答案：D解析：样点地价=商店出租柜台土地纯收益／(出租柜台分摊土地面积×土地还原率)。17．下列关于农用地分等的说法中正确的是(A.)。A.基准作物指小麦、玉米、水稻三种主要粮食作物中的一种，是理论标准粮的折算基准B．在实际操作上，农用地分等是在国家、省、县三个层次上展开的，县级分等成果要在本县域范围内可比，省级协调汇总成果要在全国范围内可比C．农用地分等中所称的农用地是指直接用于农业生产的土地，包括自然保护区和土地利用总体规划中划定的林地、牧草地及其他农用地D．土壤质量越好，自然质量等指数、自然等别越高18．在剩余法的基本公式“地价=不动产售价—开发成本—利润—利息—税金”中，利息是指()。A．开发费的利息B．各项预付资本的利息C．贷款资金的利息D．场地取得费及开发费用的利息答案：B解析：剩余法的利息是指各项预付资本的利息。19．不同用途土地估价的技术路线应该根据具体情况确定，下列说法中，不正确的是免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案(C)。A．液化气储备站、工业物流园、城市轻轨、科研实验基地、中心血站等用地适宜采用成本逼近法评估B．评估别墅、高级公寓等居住用地应首选市场比较法进行评估，且应重点分析人文环境、景观、容积率等因素对地价的影响C．油(气)井场用地适宜选择一定数量的地块作为标准宗地，其他宗地价格一般可经区域因素、个别因素修正后确定D．采用收益还原法评估教育、科技、卫生、文化、体育用地时，收益应取整体收益20．在进行城镇分等时，选取了五个因素，通过特尔菲法，已确定出因素的重要程度为VlV2，VIV3，V3=V4=V5，若采用因素成对比较法(0，0．5，1三种数值)，下列说法中，不正确的是(C)。A．Vl的权重为0．3B．V2的权重为0．4C．V2的权重为0．5D．V5的权重为0．1V1V2V3V4V5V1-011130.3V21-11140.4V300-0.50.510.1V4000.5-0.510.1V5000.50.5-10.121．土地估价师在确定宗地地价评估结果时，完全听从委托方的要求，这样的行为违反了土地估价的(D)。A．替代原则B．最有效利用原则C．公开、公平原则D．独立性原则22．对于评估已建设完成的普通住宅小区居住用地，土地估价师不宜选用的估价方法是(B)。免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案A．基准地价系数修正法B．成本逼近法C．收益还原法D．剩余法23．剩余法估价时，在调查清楚待估宗地的基本情况后，其首要步骤是()。A.．估算开发后的售价B．估算开发的总费用C．确定最佳开发利用方式D．估算开发周期答案：C解析：剩余法估价时，在调查清楚待估宗地的基本情况后，其首要步骤是确定最佳开发利用方式。24．下列关于城镇土地分等定级的说法中，不正确的是(C)。A．城镇土地分等定级采用“等”和“级”两个层次的划分体系B．土地等反映城镇之间土地质量的地域差异C．土地级反映城镇之间土地区位条件和利用效益的差异D．土地分等定级的实质就是依据土地使用价值的优劣，评定出土地等级解析：正确的为土地级反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异。25．采用成本逼近法评估地价时，可以列入土地取得费的是()。A.．耕地补偿费、青苗补偿费、土地平整费B．耕地补偿费、拆迁费、土地平整费C．耕地补偿费、青苗补偿费、拆迁费D.青苗补偿费、拆迁费、土地平整费答案：C解析：采用成本逼近法评估地价时，可以列入土地取得费的是耕地补偿费、青苗补偿费、拆迁费。26．根据剩余法计算得到的待开发土地的剩余价值为1000万元，若取得土地使用权的法律、估价及土地使用证书等费用估计为地价款的2％，则待估地块的价格应为()万元。免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案A.．980B．1000C．1002D．1020答案：A解析：1000×（1-2%）=980万元。27．制定征地区片综合地价的范围是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的(B)。A．基本农田保护区B．建设用地范围内C．建成范围内D．农用地范围28．根据国土资源部35号令规定，考取土地估价师资格证书并进人土地估价机构从事土地估价业务，应当经过不少于(B)年的专业实践，并进行执业登记。经过执业登记的土地估价师方能在土地估价报告上签字，承担法律责任。A．1B．2C．3D．429．土地估价师以恶意压价等不正当竞争手段争揽业务，违反了(C)。A.《土地估价师资格考试管理办法》B．