2010年土地估价师考试《土地估价实务基础》模拟试题-

中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：年土地估价师考试《土地估价实务基础》模拟试题(3)总分：160分及格：96分考试时间：150分一、单项选择题（共30题，每题1分，共30分。选错、多选不得分，不倒扣分；每题A、B、C、D四个备选项，其中只有1个符合题意。）(1)营销分析是建立在对（）的基础上的，包括对竞争对手的分析。(2)公园绿地属于城镇土地定级的（）因素。(3)用地潜力属于城镇土地等级的（）因素。(4)某级功能的功能分可按商业服务职能种类、商业服务专业化程度、规模等计算，多采用（）中心功能扣除法。(5)根据（），初步划分土地经济系数等值区。(6)政府抑制不动产价格的措施不包括（）。中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：(7)回归分析不包括（）回归分析。(8)影响不动产价格的因素多种多样而且复杂，从大的方面来说，不包括（）。(9)依照租金的－定比例计算的管理费，通常是按年租金总额的（）计。(10)下列属于决定不动产供给的因素是（）。(11)土地质量即土地的（），其优劣由土地位置和地块的条件决定。(12)在我国，城市（）往往反映城市在相应区域内的集聚能力。(13)决定了可以使用该土地并获取收益的时间，从而直接影响地价的因素是（）。(14)由于政府是最大的地产主，（）为建立公平的土地市场、防止腐败起到了积极作用。中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：(15)在正常市场条件下，具有相同使用价值的土地，在交易双方具有等量市场信息的基础下，应具有同样价格，即（）原理。(16)（）是政府制定地价政策、宏观调控土地市场的依据。(17)全国社会经济统计指标中的动态指标，不包括（）。(18)不论何种情况，（）机制都会以其特定的运行原理左右市场的运行、调节商品的供求、决定资金的流向以及影响资源的配置。(19)（）对不动产市场研究而言是不可缺少的基础知识。(20)下列关于路线价估价法的说法，错误的是（）。(21)（）是宗地地价的一种，是由政府组织或委托评估，并被政府所认可，作为土地市场中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：管理的依据。(22)在确定土地等级的初步方案时，以（）为主。(23)（）适用于分等因素空间变化不复杂的地区。(24)城镇基准地价评估技术报告中主要的内容不包括（）。(25)定级因素因子指标的量化方法为采用最大最小值或均值度法的是（）因素。(26)（）可以视为区位条件的-种表示，因此对于商业用地来说，它是决定其使用价值的主要因素。(27)与道路有关但不体现土地通达度的要素是道路的（）。(28)工业用地影响因素不包括（）。中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：(29)估价的基本事项不包括（）。(30)收集与调查的资料包括区域年末耕地总面积、区域人El密度等，用于反映区域对城镇未来用地的供应潜力是指（）资料的收集与调整。二、多项选择题（共20题，每题2分，共40分。选错、多选不得分，不倒扣分；少选但选择正确的每选项得0.5分。每题A、B、C、D、E五个备选项，其中至少有2个符合题意。）(1)土地分等定级因素是指对土地质量、级别有重大影响，并能体现土地区位差异的（）条件。(2)影响土地位置优劣的因素主要有（）。(3)农用地资料收集的相关图件有（）。(4)根据我国目前的土地市场状况，可用于基准地价评估的资料有（）。中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：(5)以下关于基准地价评估区段划分的具体做法正确的是（）。(6)地区经济分析的内容分为（）。(7)选择定级因素的原则包括（）原则。(8)评估价格是由专门的机构和人员，按照一定的程序和方法评定的土地价格，包括（）。(9)影响地价的交通条件主要有（）。(10)影响土地区位的主要因素中的社会经济因素包括（）。(11)下列有可能影响不动产价格升降的有（）。中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：(12)环境因素分为（）环境因素(13)按照年金的支付期限长短，可将年金划分为（）年金。(14)基准地价评估是根据已有的（）资料，综合评估各级别、区域分用途的平均价格，所收集的资料真实性和准确性直接影响基准地价评估结果。(15)对于以具体数据方式为指标的因子分值计算，可以通过位序标准化或极值标准化方式来实现，如（）等因素对应因子分值计算。(16)下列属于土地分等资料收集与调查的有（）资料的收集与调查。(17)下列属于影响土地价格的个别因素的有（）。中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：(18)城镇土地分等中的城镇集聚规模因素包含（）。(19)基础资料汇编内容应涉及分等对象所在区域的（）条件、因素因子评价指标的原始数据和标准化处理的数据、市场资料数据、有关文件和技术处理说明。(20)土地制度包括（）。三、情景分析题（共2题，有相关10个小题。选错、多选不得分，不倒扣分；每题A、B、C、D四个备选项。其中51-55至少一个符合题意，每小题2分）(1)根据下列条件，回答{TSE}小题的问题。(2)根据估价的目的，对确定土地估价原则和估价时所依据的土地利用条件，下列观点最恰当的是（）。(3)根据上述条件，在开发完成后，该宗地房地产最可能实现的最大价值是（）万元。(4)该宗国有土地使用权公开出让价格评估结果最可能为（）万元。(5)房地产开发商甲于2005年6月16日竞价成功一宗地国有土地使用权，并于2005年6月中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：日与当地国土部门签订出让合同，2005年7月29日取得国有土地使用证。2006年7月26日，经批准，甲获准在原基础上增加商业用途，则其应补交土地差价的估价期日应确定可以有以下方式（）。三、情景分析题（56-60只有一个符合题意，每小题4分）(1)根据下列材料，回答{TSE}小题的问题。(2)按乙公司首层建筑面积占整座商场建筑面积的比例计算的乙公司应分摊土地面积为（）㎡。(3)该商场第一层再出租时，测算其所占用土地的单位土地面积的市场年租金为（）元/㎡。(4)采用市场比较法评估求得的土地价格，通常称之为（）价格。(5)建筑物的耐用年限有（）耐用年限之分。四、计算题（共2题，每题30分，共60分。答案要求分别列出基本方法、解题思路、分步计算公式、代入数据计算式计算结果及单位，分项分步给分，但只有计算结果的不得分。计算中间结果均保留两位小数，单价为元/m2，总价为元；计算最终结果均保留证书，单价为元/m2，总价为万元。中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：(1)某房地产开发公司拟以出让方式取得某宗地土地使用权，宗地条件如下：宗地面积为4500㎡，用途为商住综合楼，出让年限为50年，规划限制条件和设计方案为：总建筑面积为15600㎡，其中地下两层，地下2层1000㎡为设备层；地下1层1000㎡为停车场，设有汽车位60个。地上1～4层为商场，面积为4000㎡，5～16层为住宅，面积为9600㎡，地上尚有车位50个。根据当地规定，交足40%地价款后即可开工，剩余地价款应在建筑物建成后-次性交清。又根据市场调查，有以下数据：该项目开发建设周期为两年，建成后住宅部分可-次性全部售完，其售价为5000元/㎡，销售税费为售价的9%；商场和车位用于出租，同类型、同档次商场日租金按可出租面积计算为5元/㎡，可出租面积占总建筑面积的70%，每个汽车位租金为地下480元/月，地上400元/月，有关税费及经营管理费按租金的30%计。此类建筑物的建安综合成本分别为：商场及地下部分为2500元/㎡，住宅为2000元/㎡，地上车位平均为500元/个，专业费为建安综合成本的3%，假设资金投入方式为第-年60%，第二年40%。目前贷款年利率为8%，投资回报率为20%，土地还原利率为7.5%，商场的房地产综合还原率为7%，建筑物还原利率为8.5%。试计算该开发公司开工时应交纳的地价款。(2)一工业企业计划将其使用的-宗国有土地A，经政府批准后投人到新设立的股份公司，现委托某估价机构进行地价评估。该机构收集到下列可用资料：（1）A宗地周围地区2006年新征地资料，征用补偿、安置及相关税费等土地取得费用为35（2）与A宗同-区域中于2005年5月出租的工业用地案例-宗，宗地开发程度为“七通-平”，年出租净收益为23元/㎡（3）与A宗相邻区域中的-宗工业用地，2003年4月出让，出让年期为40年，开发程度为“五通-平”，出让地价为224元/㎡。（4）当地土地“三通一平”开发费用平均为50元/㎡，从征地到完成“三通-平”的开发周期-年，土地开发资金利息率为12%，投资回报率为10%，土地增值收益率为20%，土地还原率力8%。(5)当地同-宗地开发程度不同时的地价差异情况为：“五通一平”时地价比“三通一平”时地价高100元/㎡，“七通一平”时地价比“三通-平”时地价高150元/㎡。(6)征地、出租和出让宗地与待估宗地比较情况，除开发程度差异外，其他因素比较表为.TABLEcellSpacing=0cellPadding=0width=80%border=1TBODYTRTDwidth=25%/TDTDwidth=18%交易情况指数/TDTDwidth=18%地价指数/TDTDwidth=18%区域因素指数/TDTDwidth=18%个别因素指数/TD/TRTRTDwidth=25%中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：评估宗地/TDTDwidth=18%100/TDTDwidth=18%118/TDTDwidth=18%95/TDTDwidth=18%100/TD/TRTRTDwidth=25%征地案例/TDTDwidth=18%80/TDTDwidth=18%118/TDTDwidth=18%95/TDTDwidth=18%100/TD/TRTRTDwidth=25%出租案例/TDTDwidth=18%108/TDTDwidth=18%106/TDTDwidth=18%95/TDTDwidth=18%102/TD/TRTRTDwidth=25%出让案例/TDTDwidth=18%112/TDTDwidth=18%100/TDTDwidth=18%105/TDTDwidth=18%105/TD/TR/TBODY/TABLE请根据上述资料，评估该宗地在2006年6月，达到“三通-平”条件，50年主地使用权价格。中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：答案和解析一、单项选择题（共30题，每题1分，共30分。选错、多选不得分，不倒扣分；每题A、B、C、D四个备选项，其中只有1个符合题意。）(1):A(2):C(3):A(4):B(5):D(6):C(7):D(8):A(9):B(10):B(11):D(12):B(13):C(14):A(15):B(16):A(17):D(18):D(19):A(20):