蚌埠商业市调报告

室外步行街服务式招商市调报告目录一.蚌埠商业市场环境调研及分析1.1城市经济概况1.2主要商圈调研及分析1.3室外步行街相关业态调研与分析二．项目周边环境调研与分析2.1本项目商业位置分析2.2本项目目标消费人群调研与分析2.3周边区域各业态竞争状况与租金水平分析2.4与大商业经营关系分析一.蚌埠商业市场环境调研及分析1.1城市经济概况蚌埠，总面积5952平方公里，总人口367.81万，境内山水相连，四季分明。有着悠久的历史和灿烂的文化。史载蚌埠“古乃采珠之地”，故素有“珍珠城”的美誉。蚌埠地处安徽省东北部、淮河中游，京沪铁路和淮南铁路交汇点，同时也是京沪高铁、京福高铁的交汇点。全国重要的综合交通枢纽，有皖北中心城市、淮畔明珠之称。高校及科研院所较多，为安徽科教文化第二城。蚌埠市地处淮河中下游，水路运输优势明显，是安徽省重点建设的水路枢纽。作为千里淮河第一大港，蚌埠港为全国28个主要内河港口之一，年吞吐量上千万吨。蚌埠港可四季通航江苏、上海、浙江、江西等省市，还可以借助已开放港口通达海外。2013年蚌埠全年生产总值（GDP）1007.85亿元，按可比价格计算，比上年增长11.1%。分产业看，第一产业增加值172.36亿元，增长3.9%；第二产业增加值515.68亿元，增长14.3%；第三产业增加值319.81亿元，增长9.5%。三次产业结构由上年的17.8:50.0:32.2调整为17.1:51.2:31.7，其中工业增加值占GDP的比重为45.3%，比上年提高1.3个百分点。人均GDP31482元（折合5164美元），比上年增加3483元。蚌埠市城市规划的主要目标是：规划结合城市两主四副的城市空间结构，设置4个市级商业中心和4个区级商业中心。市级商业中心分别指老城商业中心、光彩商业中心、高铁商业中心和长淮卫商业中心；区级商业中心分别指姜桥商业中心、大禹商业中心、李楼商业中心和淮上商业中心。1.2主要商圈调研及分析蚌埠主要商圈有五个商业聚集地：淮河路商圈、文化广场商圈、张公山商圈、龙子湖大学城商圈、东海大道光彩商圈。淮河路商圈是蚌埠市蚌山区老城区传统行政中心和商业中心，主要包括淮河路沿街商铺、国货路步行街沿街商铺、南山路沿街商铺、中荣街沿街商铺，中山街沿街商铺、中平街沿街商铺、五家大型购物中心、两家大型的电器卖场和以个体租赁经营为主的服饰类小商品市场，其定位呈现以商务商贸功能为主。是蚌埠规模最大、最集中、最密集的商业街区。随着老蚌埠蚌埠饭店，老百大超市，南山宾馆的搬迁，未来几年淮河路商圈会有大型SHOPPINGMALL的出现，该区将会大力发展金融、商业、服务业等第三产业，形成蚌埠市传统核心商务区。文化广场商圈位于蚌埠市新城区核心位置，三家大型的超市大卖场和一家大型的家居建材市场，是蚌埠市近年来发展迅速的几个商业副中心之一，周边新开发建设的小区很多，配套设施完善，人口居住密度大，以中高档消费为主。张公山商圈位于禹会区，主要于百大拓基购物中心，白马商城，张公山美食广场为主，沿街服饰商铺和餐饮商铺个体经营为辅，该区域人口密集，消费以中低档为主。(一)淮河路商圈市调淮河路商圈淮河路商业街位于蚌埠市城市商业中心,是蚌埠市乃至皖北地区最著名的商业街，是蚌埠商业发展的代表和城市经济繁荣的象征。淮河路商圈经过长期的历史积淀和政府的积极引导，已经具备了明显的区位优势、资源优势、产业优势和发展优势，以淮河路为中轴线，北至淮河南圈堤、南至胜利路、东至中荣街、西至朝阳路，构成了蚌埠市的核心商圈淮河路最繁华地段，长约660米，平均宽度28米，该路段现有商业、服务业经营面积约17.5万平方米，其中道路北侧约4万平方米，南侧约13.5万平方米，现有经营单位约120户以国有、集体、私营企业为主，另外有少量个体户。经营商家汇集了众多重量级商场，除百大、百惠、物美华运、新世纪广场等商业龙头外，还吸引了苏宁电器、宏图三胞、麦当劳、雅戈尔、报喜鸟、亨达利、老凤祥等许多知名商家入驻；经营业态涵盖百货、超市、专业店、专卖店、餐饮、住宿、娱乐、金融等十多个领域；经营品种包括服装、鞋帽、电器、黄金珠宝、眼镜、通讯、日用百货等百余种商品.蚌埠百大购物中心是由合肥百大集团投资新建的大型综合零售商业企业，总投资1.43亿元，建筑面积2.13万平方米，地上七层，地下一层。该项目是蚌埠市3461计划重点工程和蚌埠市重点招商引资项目。蚌埠百大购物中心是完全按照现代百货店设计、规划的精品时尚店，定位于时尚、休闲，以女性、年轻人与儿童为主要目标客群，拥而一流的硬件设施，独特的欧式建筑风格，全石材外立面，富丽堂皇，是蚌埠市乃至安徽省外观最经典、最具特色的商场，让人耳目一新，过目不忘。由国内著名商业设计公司进行商业环境与布局设计，吸取日本与台湾百货精华，打造安徽省内一流的店堂环境与商业布局。集购物、休闲、餐饮等功能于一体，打造一站式消费生活方式。在品牌引进方面，依托百大集团强大的品牌资源，引进众多国际国内名品精品，很多品牌将是首次在珠城亮相，商品结构以化妆品、品牌珠宝、女装、休闲、精品童装为主。招商条件：装修费商家自理联营保底扣点：10%～30%，按品牌不同酌情收取1%的广告促销费或VIP卡费人员聘用及开支营业员由商场代聘培训上岗或供应商聘用商场培训上岗，并每位营业员收取500元押金，在品牌退场不经营时予以退还；营业员工资：底薪1200-3000元不等，另外加提成，节假日加班需按国家法律有关规定支付加班费。水电费商业用电（根据专柜内照明瓦数，营业时长，计算用电量，有些品牌分摊公共区域照明费用）0.9元/度返款统一收银，每月结算。合同期限一年；进驻品牌条件需同时提供品牌授权证书，产品质检报告，经营企业的三证等。＊交通易达性：多条公交线路经过；商场内两组自动扶梯和一部垂直观光电梯使项目内部各楼层交通易达性较好。＊客流量：商场处于淮河路核心位置定位：中、高端市场，以白领、公务人员、私营业主等中高收入群体为主要目标，经营商品类型：以中高档商品为主，适合注重生活品质的人群＊整个项目规划设计：回”字型的卖场动线规划，使各主通道为“之”字型处理，让顾客在不同的位置都有曲径通幽的感受；流线型的商场灯光设计，柔和、明亮的灯光给顾客以温馨的享受（二）文化广场商圈市调蚌埠宝龙城市广场位于安徽省蚌埠市新城综合开发区淮河文化广场南向、蚌埠市城市几何中心，项目占地288亩，总建筑面积49万㎡，集购物、娱乐、文化、餐饮、休闲、国际社区、酒店式公寓等于一体。第一期包括总建筑面积130,935平方米的公寓单位、总建筑面积52,049平方米的商店及零售店，以及总建筑面积12,559平方米的停车位。第一期建筑工程于2006年9月开始，并于2008年12月竣工。第二期包括总建筑面积220,255平方米的大型多业态综合性商业地产项目及总建筑面积75,411平方米的停车位。综合性商业地产项目包括二家大型超级市场、一家大型百货公司、一家多院电影院。项目于2009年10月开业。业态包括：1、大润发超市及合家福超市2、蚌埠百大宝龙店3、大型娱乐中心（凯撒皇宫、水调歌头、英皇国际、宝马会、菲比酒吧等）4、大型餐饮中心（必胜客、麦当劳、肯德基、柚子料理、红都源自助餐厅、老约翰、巴黎香吻、超群饼屋、贵多料理、金釜山自助烤肉等）5、水景商业步行街6、横店影城7、配套社区住宅8、酒店式公寓宝龙步行街商圈位于蚌埠宝龙广场中段及广场南区，为蚌埠新城区商业中心，是蚌埠目前规模最大的商业街区。步行街内店面以临街店面和室内步行街两块，小面积商铺为主。步行街周边住宅生活区较多，形成良好的购物氛围，以年轻学生和上班族及周边居住人群为主，因此该商圈商品组合以中档的服饰类、生活休闲类商品为主，是市区居民购物的主要聚集地。周边小区辐射：宝龙住宅、宝龙公寓、沁雅二期、沁雅三期、金山花园、水晶城、三星家园、华府天地等中高档住宅。该商圈的主要经营形式有两种：（1）租金，该商圈大部分的出租型的商场及街店采用此经营形式。（2）扣点，商圈内的百大购物中心商场会采取联营扣点形式。1、根据商家由于位置、承租面积、物业状况、经营品类等因素租金差异较大，商铺租金平均每月每平方米25-100元不等。部分商铺会有赠送30%-50%商铺面积优惠政策，物业费6元。2、在收租方式上，出租型的商铺采用合同每3-5年一签，并且给予优惠政策免租期6-24个月不等。临街店铺又比内铺及二楼铺位租价要高。租金不因经营品类的不同，而有所不同.3、宝龙水景步行街全长800米，位于住宅和公寓中间。商铺主要以两层为主，主要经营餐饮，小型酒吧，及办公使用。经营情况一般，空铺较多。租金水平偏低，基本月租金：20-60元/月/平。华夏第一街区项目简介：蚌埠华夏第一街位于新城区中心，32万平方米体量。融汇家乐福超市、苏宁电器、商业步行街、星级酒店、配套住宅等业态。集休闲娱乐、餐饮、商业购物、金融及商务服务、居住生活为一体。“华夏第一街区”环抱蚌埠市城市中心淮河文化广场，紧邻会展中心、歌剧院、休闲中心、图书馆及亚洲最大800米音乐喷泉，会展经济、广场经济、街区经济的会合。业态分类：1、淮河文化广场占地18万平米，包括会展中心、歌剧院、科技馆和休闲中心，有荆、涂二山图腾和智慧之光大型雕塑，大型热带植物点缀期间，亚洲最大800米音乐喷泉演绎都市繁华。2、首创街区BLOCK华夏第一街区，BLOCK街区帝国，前瞻的眼光，决定恒久价值，敢为天下先的喷薄全国，主宰生活方向，引领城市潮流，BLOCK街区的领跑者演绎世界魅力。周边住宅生活区较多如：阿尔卡迪亚、财富广场、华夏尚都、沁雅花园、米亚花园、丰泽园、紫荆名流、等中高档小区，以年轻学生和上班族及周边居住人群为主，因此该商圈商品组合以中档及中低档次餐饮、服装鞋帽、生活休闲类商品为主，主要面向工薪和学生阶层，是市区居民购物的主要聚集地。蚌埠华夏第一街商铺基本为邻街商铺，商铺多为两层，其中汉明街沿街商铺租金水平在80-100元/月/平。内街分为两层，一层租金在30-50/月/平，二层租金在20-30/月/平。暂无物业费用。目前华夏第一街商铺属于300多个业主，无论是业态规划还是招商经营都是各自为政各行其是。其中包括办公、广告公司、烟酒店、培训教育、餐饮等。（三）张公山商圈市调张公山商圈位于蚌埠市禹会区张公山生活社区，主要有白马生活购物广场，张公山美食城，商业综合体百大拓基广场等几个商业项目。白马生活购物广场位于禹会区张公山公园西侧，是禹会区重大招商引资项目之一，该生活购物广场面积约3万平方米，是以服装批发零售为中心的服饰类小商品的批发集散地，同时配套地下农贸菜场，购物超市等，是禹会区较大的商业项目。白马生活购物广场内商铺为室内商铺，商铺分为一层和地下负一层共两层，其中一层商铺面积约15-30平米，租金水平在3000-5000元/月；临街内外通形式的商铺面积约30-50平米，月租5000-7000元。负一层商铺面积基本和一层相近，按区位、面积计算，月租金2000-3000元不等。张公山美食城位于张公山生活社区中心地带，该美食城面积约1万平方米，汇集各种餐饮及风味小吃，是禹会区最大的美食广场。广场约有120个铺面及摊位，经营各色小吃，快餐，烧烤，火锅等美食，铺面面积30-50平米，可设外摆，月租金3000-5000元。摊位在中心区域，配套供食客用餐的桌椅板凳，月租金在1200-2000元。百大拓基广场，位于蚌埠市禹会区华光大道与长乐路交汇处，是由百大集团与拓基地产联袂打造的综合性城市综合体商业项目。项目占地面积4万平米，总建筑面积15万平米，项目毗邻张公山居住区中心地带，由4栋高层住宅、1栋3万平米百货商场及围绕商城的配套商铺组成。生活配套设施一应俱全，涵盖百货零售、生活超市、健身娱乐、配套商铺等，是目前禹会区体量最大，业态最全的城市商业综合体项目。（四）龙子湖商圈市调大学城龙湖春天商业街位于龙子湖区大学城附近，周边有安徽财经大学、蚌埠医学院、安徽电子学院、蚌埠学院4所大学，在校学生3万人左右，项目约3万平方米，是大学城附近规模最大、最集中、最密集的商业街区。步行街内店面以临街店面为