房地产基础知识及法律法规

房地产基础知识前言一个优秀的营销顾问，不仅仅是销售，更是体现企业形象的窗口；一个优秀的营销顾问，要具备专业的知识、高超的销售技巧、强烈的服务意识、顽强的意志力、行业要求等职业精神；一个优秀的营销顾问，具备专业的知识是排在第一位的；我们只有比客户更加专业，才会让我们的客户更加信服我们，才会成功的迈出我们走向这个行业的第一步。房地产含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：a)土地b)建筑物及地上附着物c)房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。房地产业与建筑业的区别房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业；建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物；房地产业是发包方，建筑业是承包方，它与建筑业既有联系，又有区别；房地产业归属为生产和消费，提供多种服务的第三产业；建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。房地产住宅的层数划分的规定低层住宅为1-3层多层住宅为4-6层小高层住宅为7-11层中高层住宅为12-16层16层以上为高层住宅40层以上为超高层房地产类型按用途划分a)居住房地产b)商业房地产c)旅游房地产d)工业房地产e)农业房地产房地产土地的使用年限是如何确定的？凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。1、居住用地七十年；2、工业用地五十年；3、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；4、商业、旅游、娱乐用地四十年；5、综合用地或者其他用地五十年。一、基本规划术语住宅用地：住宅建筑基底及其四周合理间距内用地（含宅间绿地和宅间小路）的总称。配建设施：与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。间距：前后两排房屋之间的距离，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。公建用地：是与居住人口规模相对应配建的，为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。如托儿所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜店、副食店、服务站、储蓄所、邮局、居委会、派出所等用地。二、住宅的建筑材料分类砖木结构砖混结构钢筋混凝土结构钢结构特点：砖木结构：这类房屋的主要承重构件用砖、木构成。其中竖向承重构件如墙、柱等采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架等采用木材制作。这种结构形式的房屋层数较少，多用于单层房屋。砖混结构：建筑物的墙、柱用砖砌筑，梁、楼板、楼梯、屋顶用钢筋混凝土制作，成为砖—钢筋混凝土结构。这种结构多用于层数不多（六层以下）的民用建筑及小型工业厂房，是目前广泛采用的一种结构形式。钢筋混凝土结构：建筑物的梁、柱、楼板、基础全部用钢筋混凝土制作。梁、楼板、柱、基础组成一个承重的框架，因此也称框架结构。墙只起围护作用，用砖砌筑。此结构用于高层或大跨度房屋建筑中。钢结构：建筑物的梁、柱、屋架等承重构件用钢材制作，墙体用砖或其他材料制成。此结构多用于大型工业建筑。框架结构剪力墙结构框剪结构三、按住宅的建筑结构分类1、框架结构框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁和柱，再用轻质板材填充物（膨胀珍珠岩、浮石等）隔墙分户装配而成的住宅。优点：可自由分割，组成灵活的使用空间缺点：抗震性能差，不宜家具布置和装修四、按住宅的建筑结构分类2、剪力墙结构剪力墙结构：用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，以钢筋混凝土墙板来承受来自竖向和水平力的结构。特点：刚度大、空间整体性好，房间内不外露梁、柱楞角，便于室内布置，方便使用。是高层住宅最为广泛采用的一种结构形式，具有良好的抗争性能，不足之处在于结构自重大。3、框剪结构框剪结构：框架—剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的需求，同时又有足够的剪力墙，有相当大的刚度。特点：一般楼梯间和电梯间是剪力墙，其余是框架结构，用于住宅楼较多，可以方便住户更改房间。现在一般二十几层的住宅楼都是框架剪力墙结构，相对于全剪力墙结构节约成本，又方便住户。不过如果楼层过高，或者当地有特殊抗震要求的话，就要用全剪力墙结构，或者钢结构。五、商品房销售名词解释楼花：最早源于香港，是指未完工的在建物。期房：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房产证为止，所出售商品房为期房。现房：消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已取得商品房竣工验收备案证明的商品房。标准层：平面布置相同的住宅楼层。毛坯房：指住宅在交房时未经装饰，仅是完成土建、水电等基本工程，地是粗糙的混凝土地面，房顶仅抹灰层，预留水、气管道。复式商品房：是一种经济型房屋，在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房（1.2米的夹层）。跃层式商品房：由上、下两层（两层均为标准层高）楼面、卧室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。错层式商品房：户内楼面高度不一致，错开处有楼梯连接。商住住宅：是soho(小型家庭办公场所)住宅概念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入了写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能发达，居住的同时又能办公的住宅形式。联排别墅：其原始意义上是乡村别墅，现指在城区联排而建的市民城区房屋。会所：以所在业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。（游泳池、网球场、高尔夫球馆、保龄球馆、健身房、餐厅、酒吧、咖啡厅等服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放）。外飘窗：房屋窗子呈矩形或梯形向室外突起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度的感受自然；通常它的窗台较低甚至为落地窗。（面积计算方法）中空玻璃：传统单玻门窗的革新，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，两层玻璃之间必须形成真空或气体（惰性气体）状态，故称“中空玻璃”。阳台：供居住者进行室外活动、晾晒衣物、储存的空间。露台：住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积较大，非封闭结构或上面没有屋顶，所以称露台。玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。其作用为功能过渡或增加居室的私密性。开间：在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离，因为是就一自然间宽度而言，故称开间。进深：住宅的长度即进深，指一间独立房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。层高：下层地板面到上层楼板上表面之间的竖向尺寸。净高：下层地板面到上层楼板下表面之间的垂线距离。（净高＝层高－楼板厚度）六、房屋面积术语房屋使用面积（套内使用面积）：住宅中以户为单位的分户门内全部可供使用的空间面积，住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算，包括卧室、客厅、厨房、卫生间、室内走道、地下室、夹层、阁楼等面积。房屋产权面积：指产权者依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋预测面积：主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，是开发商进行合法销售的面积依据（合同约定面积）。房屋实测面积：指商品房竣工验收后，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构对楼宇进行实地勘测、绘图、计算得出的面积，是开发商和业主的法律依据，使业主办理产权证、物业费的最终依据（产权登记面积）。套内阳台建筑面积：指阳台地面底板外沿在水平面的投影；全封闭阳台100%计算面积，半封闭阳台50%计算面积。套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体的面积。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积分摊公用面积=建筑面积－套内建筑面积建筑面积=商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用建筑面积七、建筑物的各项比例建筑容积率＝总建筑面积÷总用地面积建筑密度（建筑覆盖率）＝建筑基底总面积÷总用地面积×100%绿化率＝各类绿地总面积÷总用地面积×100%（住宅项目绿化率应不低于30%）面积误差比＝（产权登记面积—合同约定面积）×100%÷合同约定面积分摊系数：公用分摊面积之和÷套内建筑面积之和得房率、实用率=套内建筑面积÷建筑面积×100%使用率=套内使用面积÷建筑面积×100%八、房地产开发五证二书名词解释《国有土地使用证》：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。《建设用地规划许可证》：是建设单位在向土地管理局申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。《建设工程规划许可证》：市有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。《建设工程施工许可证》：是指项目开工前队伍招标到位，施工队伍具备施工资格，现场具备施工条件的凭证。《商品房销售（预售）许可证》：指开发商在投入方面达到国家要求，有条件对外销售房屋的凭证。《住宅质量保证书》：开发商对销售的商品房承担质量责任的法律文件。《住宅使用说明书》：对住宅的结构、性能和各部位的类型、性能、标准等加以说明，并提出使用注意事项。九、商品房预售应符合什么条件？已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书持有建设工程规划许可证和施工许可证按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，已经确定施工进度和竣工交付日期十、商品房现售应符合什么条件？现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；持有建设工程规划许可证和施工许可证；已通过竣工验收；拆迁安置已落实；供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件；物业管理方案已落实。十一、合同登记备案的时间我国房地产法规定，开发经营企业与承购人签定商品房正式买卖合同后，应当在签约之日起30日内向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案手续。十二、国有土地出让使用权是国家以土地所有者身份将国有土地使用权在一定期限内出让给使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。目前，我国土地使用权的出让方式有四种：招标、拍卖、挂牌和协议方式。拍卖方式出让土地使用权，进行公开竞价，轮番报价，确定土地使用者。商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标拍卖或者挂牌方式出让。十三、国有土地的划拨国有土地的划拨，是国有地使用权流转的一种特殊方式，是国家的国有土地使用权无偿地让与土地使用者，土地使用者只要按一定的程序提出申请，经法定机关批准后即可取得土地使用权，而不必向国家（政府）交付任何费用与租金。根据《土地管理法》第五十四条和《城市房地产管理法》第二十三条的规定，下列用地的使用权，确需必要的，可以申请以划拨方式提供土地使用权。1、国家机关用地和军事用地；2、事业单位、国有单位职工居住用地；3、城市基础设施用地和公共事业用地；4、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。十四、集体土地包括哪些范围？城市市区的土地属于国家所有；在农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有；集体土地所有权的内容是集体经济组织对其所有的土地行使占有、使用、收益和处分的权利；集体土地征用。集体土地征用是指国家因建设需要，强制地将属于农村集体经济组织所有的土地收归国有。十五、未成年人购买商品房未成年人（18周岁以下）可以办理产权所有证；18周岁以下的未成年人不具有完全民事行为能力，不能独立进行民事行为或活动，所以，必须有监护人代为办理。目在产权人未满18周岁之前，不允许出售所购房屋，但产权人在重大疾病，出国等争需大量资金的情况下可以例外。十六、房产税费契税交易费12元