79房地产泡沫

房地产泡沫的实证研究——宁建华（教授）研究内容房地产泡沫定义一衡量房地产泡沫有关指标的测定二四三一、房地产泡沫的定义1、定义房地产泡沫是房地产的市场价格，相对它的一般均衡价格（也可称为基础价格），出现较长时间的、非平稳性的、向上的偏移”。用公式表示；(pi－ji)bi=ji其中，bi指房地产的泡沫度，pi指房地产的实际价格，ji指房地产的基础价值。这一定义说明房地产泡沫的三层含义：（1）房地产泡沫是与房地产价格相关的概念；（2）房地产泡沫是房地产价格相对于其一般均衡价格的偏移；（3）这种偏移是较长时间的、非平稳性的、向上的。2、房地产泡沫的破灭：——是房地产的市场价格，向其一般均衡价格的突发性的、贯通起终点的回归过程。二、衡量房地产泡沫有关指标的测定1、房价收入比房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入。其中，每户住房总价=人均住房面积×每户家庭平均人口数×单位面积住宅平均销售价格；每户家庭年总收入=每户家庭平均人口数×家庭人均全部年收入。1998年，全球96个国家的房价收入比平均数为6.4。（资料来源：WorldDevelopmentIndicators2001，pp.166-169，Table3.11Urbanenvironment）因此，一般认为，房价收入比保持在6.0以内，就不会出现房地产泡沫。2、房价与CPI的同步率房价与CPI的同步率也即房地产价格增长率与CPI的比。该指标值越大，表明房地产增长率超过消费价格增长越高，房地产形成泡沫的可能性就越大。3、房价与租金的同步率租金是由房屋租赁市场的供求关系决定的，是衡量房屋价值的重要尺度，它是房屋投资收益率的直接体现，也是决定房屋未来现金流的重要指标。只有租金与房价同比例增长，房屋价格的上涨才合理。反映房价与租金的同步率的指标有两个：第一个指标是房价房租比，即房地产价格增长率与租金增长率的比。这一比率越高，房屋的市场价值与真实价值的偏离就越远。泡沫存在的可能性就越大。我们认为，房价房租比超过2就存在轻微的泡沫，超过5就存在严重的泡沫。第二个指标是月供与租金比率，即住房的月供（按8成20年的按揭标准计算）与月租金的比值。如果月供小于租金说明房屋租赁市场对投资者购买的房屋有真实的需求，该房屋具有投资价值。如果月供大于租金，说明房屋租赁市场对投资者购买房屋的需求不足，该房屋没有投资价值。因此，该月供与租金的比率大于1，就说明存在房地产泡沫的可能性。4、房屋销售额增长与社会商品零售总额增长的同步率一般认为，房屋销售额增长率与社会商品零售总额增长率小于2，就没有房地产泡沫；大于2小于3存在轻微的房地产泡沫；大于3就存在严重的房地产泡沫。5、按揭贷款增长与个人收入增长的同步率该指标反映了信贷对房地产需求的支持程度，代表了房地产泡沫发展及实现的程度。该指标越大，说明个人信贷增长形成的房地产需求越大，投资投入房地产的资金量越多，产生房地产泡沫的基础性条件就越好。一般认为，该指标大于1而小于2，则存在轻微的房地产泡沫；如果该指标大于2，，则存在严重的房地产泡沫。6、投资或投机性购房比例在房地产市场上，投资与投机有很大的区别。房地产投资——着眼于房屋的长期价值，其行为表现为投资者只买房出租，长期收取房租获得回报，等到房屋价格涨到一定的水平卖出，可获得长期利差。房地产投机——着眼于房屋的短期价值，其行为是投资者买了房屋以后在短期内直接出售赚去差价。在我国，绝大部分城市投机性购房比例超过10%。7、房地产投资强度，指标有两个。（1）房地产投资增长率与GDP增长率的比值。这一指标反映宏观经济的承受能力和房屋潜在的购买力。大部分专家认为，该指标大于2小于3，就存在轻微的房地产泡沫；该指标大于3，则存在严重的房地产泡沫。（2）房地产投资占全社会总投资的比例。这一指标反映社会总投资在房地产业的聚集程度。房地产投资占全社会总投资的比例超过20%，就存在房地产泡沫。8、房地产业贷款增长与总贷款增长的同步率具体指标有两个，一个是房地产贷款增长率与贷款增长率之比，二是房地产贷款占总贷款的比重。这两个指标值越大说明信贷对房地产投资支持的程度越大，产生房地产泡沫的可能性就越大。一般认为，房地产贷款增长率与贷款总额增长率之比大于1但小于2是基本正常的；如果该比率超过2但小于2.5，则有轻微的房地产泡沫；如果该指标超过2.5。则有严重的房地产泡沫。9、房地产贷款占房地产业资金来源的比重国内专家认为，鉴于我国的实际情况，房地产业贷款占房地产业资金来源的比重不能超过50%，超过这一比例就存在房地产泡沫。10、房屋空置率一般认为，房地产空置的国际公认警戒线为10%，1995-2005年，我国的房屋空置率均大于10%，这是我国房地产泡沫存在的表征。11、土地价格增长率国内外学者一致认为，房地产泡沫实质上是地价的泡沫。一般认为，土地价格增长率大于8%小于12%，就存在轻微的房地产泡沫；大于12%就存在严重的房地产泡沫。