房地产基础专业术语

中西部一流的房地产综合服务商房地产基础知识一、房地产概念房地产的含义房地产是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：a)土地b)建筑物及地上附着物c)房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。房地产业与建筑业的区别房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业。建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。房产、地产两者间的关系及差异房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地，又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：a)实物形态上看，房产与地产密不可分；b)从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；c)从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。差异包括几个方面：a)二者属性不同；b)二者增值规律不同；c)权属性质不同；d)二者价格构成不同。二、房地产的特征房地产的自然特征a)位置的固定性；b)使用的耐久性；c)资源的有限性；d)物业的差异性。房地产的经济特征a)生产周期b)资金密集性c)相互影响性d)易受政策限制性e)房地产的增值性注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分--土地。三、房地产的类型按用途划分a)居住房地产b)商业房地产c)旅游房地产d)工业房地产e)农业房地产房地产住宅的层数划分的规定低层住宅为1-3层多层住宅为4-7层小高层住宅为8-11层中高层住宅为12-16层16层以上为高层住宅房地产土地的使用年限是如何确定的？居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。四、房屋建筑结构分类标准钢结构：承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。钢、钢筋混凝土结构：承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造。钢筋混凝土结构：承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物混合结构：承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，柱是用钢筋混凝土建造砖木结构：承重的主要结构是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制结构房架。砖墙、木柱建造的其它结构：凡不属于上述结构的房屋都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等五、房地产专业名词1、常用名词五证：《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《国有土地使用证》《商品房预售许可证》两书：《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》房地产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场◆一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场◆二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场◆三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整红线图：又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值（如：在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（如：在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8〈建筑密度为80%〉）绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化（如：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%）绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率房屋销售面积：房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，使用面积的计算应符合以下规定：A、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算；B、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；C、非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积；D、住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。单元内使用面积系数=单元内使用面积/单元内建筑面积+按规定应分摊公用建筑面积公共建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积实用面积：它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积套（单元）建筑面积=套内建筑面积+分摊得公用建筑面积道路用地：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地道路红线：道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线玄关：就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋毛坯房是指没有装修的房业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。（1）国有土地使用权出让；（2）土地使用权转让，包括出售、赠予、交换；（3）房屋买卖；（4）房屋赠予。市场调研和分析目的通过培训了解市场调研的构成要素了解市场调研的方法如何利用市场调研市场调查要素分析第一节市场调查要素第二节调查分析整理第三节如何进行市场调查第四节市场调查如何利用一、市场调查分析的构成因素市场分析地段配套设施工程进度建筑规划物业管理价位物业类型开发商销售建材配置1.地段因素区域特征地理位置交通状况离市中心、标志性建筑距离离学校医院等距离2.项目规模（1）占地面积（建设用地面积）（2）建筑面积（含地下建筑面积）（3）容积率3.物业类型多层小高层高层商业写字楼综合体复合体多层：多层房屋一般指的是高于10米，低于或等于24米的建筑。与高层相比，多层房屋的公用面积少，但得房率却相应有所提高。小高层：多是8层到13层左右的建筑，相对来说对土地的利用率有所提高，土地成本相对下降。商业建筑：供人们从事各类经营活动的建筑物。写字楼：就是专业商业办公用楼的别称综合体：由多个使用功能不同的空间组合而成的建筑。又称建筑综合体。分单体式（单幢建筑）和组群式（多幢建筑）两种类型。复合体：通常是有住宅、酒店式公寓、五星级酒店写字楼、商业中的部分物业类型构成，并以其中的一种或两种为主要产品类型。4.开发商①开发商企业品牌②开发实力③企业信誉④开发资质⑤企业发展战略⑥开发经验①主力户型价位区间：单价、总价②最低价位、最高价位③楼层差价④均价⑤户型差价⑥楼栋差价⑦朝向差价5.价位6.物业管理①知名物业②自己物业③顾问式④外聘物业（1）建筑风格：欧式、现代、中式欧式又分：美式、意大利式、西班牙式、法式、英式等（2）设计理念：以人为本、和谐等（3）规划特点：组团式、围合式等7.建筑规划8.工程①造价：总造价、单方造价②建材：与结构相关③交房标准④施工单位⑤监理单位⑥设计单位9.工程进度（1）打桩（作桩基基础）（2）出正负零（出地面）（3）建至一层（4）建至三层（5）建至五层（6）主体封顶（7）完工：工程完成（8）竣工：竣工是不仅干完了还要取得竣工验收报告（9）交房10.配套设施①内部配套设施如学校、健身中心、会所、社区商业等②外部配套如医院、娱乐场所，休闲场所、公交等11、销售情况（1）、咨询期：积累客户、预计认筹时间（2）、认筹期：认筹时间、排卡数量、预计开盘时间（3）、开盘期：成交数量、解筹率（4）、正常销售期：销售比率如销售30%、50%、70%（5）、清盘期：剩余比率、剩余套数12建材配置1、基本的交房标准：地面、顶棚、层高2、门：品牌3、窗：玻璃4、电梯：品牌、乘客量、时速5、管道：型材6、大堂：装修标准13户型1、主力户型：占比例较大2、各户型比例：一室、二室、三室的户型配比3、户型特点：有无创新之处、赠送面积、阳台是否封4、面积区间：60平米以下比例、90平米