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宗地2003拍—13号金山文体中心B#地块开发可行性研究报告一、项目概况1、地理位置(1)地块位于闽江大道西南侧,金山文体中心右下角与金山文体中心A#地块相望;(2)地块东侧为闽江,南侧部分为金环路,西侧金龙路,北侧为规划道路。2、建设规模及建设内容本地块面积为61.61亩(合41070平方米),为居住、商业(含商场、餐饮服务业)用地;规划指标为:容积率为2.2以下,其中商业建筑面积占总建筑面积的10%以下;建筑密度27%以下,绿化率为35%以上。布局要求:沿闽江大道应建设18层以上的高层建筑,沿西、北两侧建设以餐饮业为主的文体中心配套服务区、并应在设计上与文体中心协调。该用地按《福州市城市规划管理技术规定(暂行)》第二类建设区执行,停车泊位配置标准、建筑间距和退距等须按有关规定执行。沿闽江大道应留出宽度10米以上的绿化带,建筑退让绿化带的距离按《福州市城市规划管理技术规定(暂行)》执行。本地块西北侧文体中心配套服务区内需配建公厕一处,建筑面积60平方米,本地块内其他配套设施配置等须和有关规定要求。本项目建设须符合国家、省、市有关法律、法规、标准和规范等要求。今后建设应以审批该用地总平面规划方案为准。3、地块开发进度计划:见附表14、销售价格和收入预测项目总建筑面积为90354㎡,其中商店面积为9000㎡,可售商品房据周边楼盘(金山碧水等)调查,定位本项目高层住宅均价为3100元/㎡,多层住宅均价2600元/㎡,商店的一层均价6000元,二层均价4000元,可售车位估104个,每个为7万元/个,则总销售收入为:住宅:高层住宅:3100×40447=12538万元小高层住宅:2600×40447=10516万元商店:一层:6000×9000×70%=3780万元二层:4000×9000×30%=1080万元车位:7×104=728万元总销售收入为:28642万元。5、销售计划安排根据地块的开发进度计划,预计在主体封顶时预约50%,收取定金,落架一半时住宅销售达70%,落架完成时销售95%,交房后3个月内销售100%;商场的销售在落架一半时销售60%,在交房时销售100%,车位的销售按60%计提。销售资金的回收进度见表1。6、项目资金使用安排和财务费用及现金流量表:分别见表2-4;二、项目投资分析(一)、开发成本估算,假设土地成本为161.5万元/亩为测算价格;则1、土地费用:9950万元;2、前期开发费:309.4万元;3、建筑安装工程费:9621.3万元;4、基础设施建设费:845.8万元;5、配套建设费:100万元6、不可预见费:288.6万元;7、财务费用:1120万元;8、管理费用:288.6万元;9、开发期间的税费:362.2万元1~9项合计22885.9元(二)、销售费用、营业税及附加估算1、销售费用:429.6万元;2、营业税及附加:1747.2万元;1~2项合计2176.8万元;(一)+(二)合计为25062.7万元;五、毛利润及年资本金利润率的测算在土地单价161.5万元,总价为9950万元的情况下:税前利润为:28642-25062.7=3579.3万元年资本金的利润率为:3579.3÷10500÷2.5=13.64%四、结论和建议本案的地理位置处在金山文体中心东南角,东侧紧临闽江,面积为61.61亩,规划为商业、居住用地(包含了商场、餐饮服务业)。东侧是行政中心、市中院等行政事业单位与本地块毗邻。随着金山文体中心、群众艺术中心建成以及榕城广场周边商铺的繁荣,地块所处位置将会成为整个金山住宅区的活动及购物的商业旺角。地块周边还有金山幼儿园、金山小学、三中金山分校,与福州大学、农林大学、闽江大学的距离也不远,为孩子的升学创造了较为优异的条件;网球场,游泳池就在家门口,与江南水都别墅群仅隔一条闽江大道,地块交通便利,现已开通多条公交线路,通往市区内各大汽车站。我司以总价9950万元取得该地块的房地产开发使用权,经过测算总投资估计在22885.9万元,资本金投入10500万元,开发周期2.5年,税前利润为3579.3万元,年资本金利润率为13.64%。福建福煤房地产开发有限公司2003年11月16日
本文标题:金山文体中心B
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