中国土地估价师执业行为准则

中国土地估价师执业行为准则（2011版）【核心理念】诚信为本品牌优先和谐互助敢言正道洁身自律恪尽职守科学客观贵在自知注意查证克制私利保持中立管理冲突资格合法能力胜任执业独立风险可控遵守规程保证真实言之有据勇于创新底稿完整分类清楚使用规范长期保存来源可靠审核尽职利用充分保守秘密第一章总则第一条为规范土地估价师的执业行为，提高土地估价行业的社会诚信度，控制执业风险，根据国家相关法律、法规和《中国土地估价师协会章程》，制定本准则。第二条本准则是土地估价师承接业务、开展估价、保证公正的操作规程，明确了土地估价师执业行为的基本要求。中华人民共和国境内参与土地估价业务的土地评估机构和土地估价人员，均应遵守本准则。第三条本准则所称核心理念是对行为准则的提炼，阐明了土地评估机构和土地估价师应具有的职业道德观念；注释是对核心理念的条文说明；指引示例和禁行示例是供执业土地估价师更好地学习理解核心理念的参考案例。土地估价师在执业过程中应自觉遵守核心理念、注释和示例所体现的基本原则，但不局限于示例内容。第四条土地估价师执业过程中，除遵守本准则外，还应遵循《城镇土地估价规程》等国家有关技术标准和中国土地估价师协会制定的技术指引。第二章公平竞争行为【核心理念】诚信为本品牌优先和谐互助敢言正道第五条诚信为本【注释】是指土地估价师在开展估价业务时要实事求是，不得作出无法证实和自我标榜的陈述；不得自诩为某一特定领域的专家，或作出其他带有欺骗性、误导性的承诺；土地评估机构自我宣传要真实、准确；任何情况下不贬低竞争对手或散布歪曲事实的消息而误导客户，当不得不在客户面前与其他土地估价师或评估机构进行比较时，应客观陈述。指引示例1：当发现存在利益冲突（如项目潜在交易方也同时委托对同一标的进行估价）时，及时采用书面形式如实告知相关利益方。指引示例2：在土地估价报告中如实披露土地产权、规划限制、估价范围等方面可能存在的不确定性及瑕疵事项。例如，应如实披露规划条件正在报批过程中，但尚未得到批复的情况。指引示例3：在土地估价报告中如实说明估价中的特殊处理方式（如估价对象在基准地价覆盖区域之外，评估时参照该基准地价）及其对评估结果的影响。指引示例4：告知客户自己能力不及或无法按时完成的事项。如客户希望对院落中一座年代较久的假山进行估价，土地估价师经过分析后认为，这座假山有一定历史价值，有可能是文物，但本人不具备对其判断的能力和权威性，建议客户请有能力和资质的专业人士或机构进行文物鉴定。禁行示例1：土地估价师及其所在土地评估机构告知或暗示客户与相关监管部门及其负责人具有特殊关系，能够影响其态度或可以较方便地获得政府的审核批准。例如，向客户炫耀自己与某官员是同学（或亲戚、战友），能够帮助解决项目难题或在最短时间内拿到批文。禁行示例2：在执业中未全面客观分析可能影响评估结果的各种相关因素的情况下，只选取有利于某一交易方的估价信息。例如，在抵押估价中，有意挑选成交价格高的案例，或故意降低修正幅度，以满足客户的期望。禁行示例3：在客户面前对同行进行不恰当地评价，或故意把同行的缺点或问题介绍给客户，同时隐瞒自己存在同样缺点或类似问题的事实。通过贬低诋毁同行，抬高自己来获取估价业务。例如，故意向客户透露行业自律处罚中限于业内的通报内容，作为“内幕”渲染，以打压竞争对手。禁行示例4：利用广告、新闻等手段做夸张、虚假或容易引起误解的宣传。例如，将本人与相关领导的非工作合影展示给客户，给客户留下本人与领导关系密切的印象。第六条品牌优先【注释】是指土地估价师在开展估价业务时应把良好的行业和专业形象放在首位，以优质的专业服务和诚信的专业精神，打造有特色的专业服务品牌。这里的“品牌”包括三个层次的含义，其一是指行业品牌，即树立科学发展观，维护行业形象，构建可持续发展的文明行业；其二是指土地评估机构的品牌，即土地评估机构应凭借专业能力拓展业务，在公平竞争中赢得市场；其三是指土地估价师的个人品牌，土地估价师作为专业人士在执业过程中应以自己的专业能力和服务意识赢得客户，尊重同行，公平竞争。指引示例1：把本人或所在机构曾经完成过的相关业绩，客观、恰当地展示给客户。例如，向客户展示评估业绩、获得的相关奖项、行业协会公布的业绩排名、客户评价等。指引示例2：向客户说明本人或所在机构的执业特点、取得的相关注册资格及执业范围，客观介绍土地估价行业的概况及土地评估机构所处的行业地位。例如，向客户介绍注册证书、本机构及相关人员在行业协会担任的职务、参与过的行业协会的相关课题、出版或发表的文章、专著、参与的学术研讨会等。指引示例3：向客户客观介绍本人履历和土地评估机构的发展历程。指引示例4：向客户说明项目实施的要点、难点和相关处理预案。例如，向客户说明办理土地产权的必要性，相关政策规定，可能的困难和障碍，预计办理时间和程序等。禁行示例1：通过向客户提供回扣或馈赠礼金等方式获取估价业务。回扣或馈赠礼金是指以利益输送为条件，形成的礼品或资金的往来。例如，土地估价师向客户承诺如果拿到项目，则可以按照服务费金额的一定比例给予客户；土地估价师得知某某是该项目的主要负责人，特地登门造访并赠送贵重礼品，希望该负责人关照本机构取得估价业务。禁行示例2：采用竞相降价的方式获得估价项目，扰乱评估市场。例如，土地估价师得知另一家机构的报价比自己低，则采取追低方式进行竞争，以取得评估项目为目的，而不考虑为保障项目质量应付出的基本成本。禁行示例3：在执行估价业务时，采用拖延、推诿等消极方式对待客户。例如，土地估价师承诺的提交报告时间已到，但尚未完成报告，于是谎称自己生病或出现其他意外情况，从而拖延时间。第七条和谐互助【注释】是指土地估价师在开展估价业务时应团结互助，尊重同行、尊重客户，讲文明、树新风，提倡平等、互助、共荣，共建和谐良好的执业氛围。不得因性别、种族、信仰、职位、专业、文化习俗等不同，在语言、行为等方面表现出歧视、轻蔑、嘲讽等态度。指引示例1：文明用语，礼貌待人。例如，当客户提出违背规程、规范的要求时，应说明原因并婉言拒绝；当客户抱怨时，应认真倾听并详细说明情况。指引示例2：耐心说明土地政策的影响和作用。例如，在执行国有企业改制项目时，土地政策可能会对改制有所制约。因此，针对划拨土地使用权如何处置的问题，改制企业和评估机构往往会出现意见分歧，土地估价师应根据掌握的相关政策规定和各种可选方案，耐心向业务相关方解释说明，争取得到理解和认同。禁行示例1：采用人身攻击的方式贬低他人，抬高自己。例如采用“笨、蠢”等侮辱性语言，或其他不文明语言攻击、贬损同事、同行或客户。禁行示例2：在少数民族地区执业时，不尊重当地或该民族特有的风俗习惯。例如，在执行寺院相关估价业务时，将个人物品随意放置于佛案上。禁行示例3：歧视残疾人。例如，承接估价业务时，得知客户是残疾人后，用各种理由推托，不接受残疾人的委托事项。第八条敢言正道【注释】是指土地估价师应勇于批评与自我批评，敢于向有损行业形象、破坏公平竞争规则、损害公众利益的现象作斗争。不仅自己遵纪守法，而且能依法揭露估价过程中发现的违规事项和背信弃义、违法乱纪行为。土地估价师、土地评估机构对本机构或行业内的执业环境有异议时，应通过正规渠道向行业协会反映，维护自身权益。对行业技术标准中需进一步完善的地方，提出建议和改进措施。指引示例1：在与客户交流时，宣传土地估价行业在社会经济生活中的地位、作用，树立行业良好形象。指引示例2：在执业过程中，遇到客户提出不合理的要求，应明确告知相关规定，讲明道理，婉言相拒。例如，对存在产权纠纷的土地，应告知客户，根据有关规定和估价规范，应先确权，再进行估价。指引示例3：发现不按照行业规范和技术标准执业的情况，应及时提醒或向协会如实反映。例如，土地估价师未亲自到现场进行查勘，或采用虚假案例进行估价，应及时对其提醒或向协会如实反映。指引示例4：在土地估价报告中如实披露存在的瑕疵和不完善之处。例如，如实披露土地出让协议已签署，但国有土地使用证尚未取得；评估标的仍处于抵押期内，尚未解押等情况。禁行示例1：无原则地迁就客户利益，从而损害他人或公众利益。例如，在国有企业收购项目中有意低估土地的价值，损害国家的利益。禁行示例2：发现估价人员与客户之间存在商业贿赂等现象，视而不见，姑息迁就。禁行示例3：为迎合客户，取得不当利益而刻意隐瞒实情。例如，明知估价对象存在被征收等可能，与客户串通，在估价报告中刻意隐瞒，不如实进行披露。第三章公正执业行为【核心理念】洁身自律恪尽职守科学客观贵在自知第九条洁身自律【注释】洁身自律是指土地估价师不得利用执业之便，或利用开展估价业务过程中知悉的商业秘密、客户提供的数据资料、评估结果和掌握的内部信息为本人或所在土地评估机构谋取不正当利益。不得以任何方式接受或向客户索取贿赂或其他好处，也不得通过客户获取服务费之外的任何利益。指引示例1：对收到的礼物应向上级汇报并退回或上交。例如，某土地估价师在执行业务时，客户送其高档礼品，虽再三推辞，客户仍坚持赠与，某土地估价师只好拿回上交所在机构，并向上级说明当时的情况。指引示例2：时刻注意履行为客户保密的义务。例如，某土地估价师的同学是某开发公司的负责人，听说某土地估价师正在开展一项准备挂牌交易的估价业务，于是请其吃饭。某土地估价师不知个中原因，欣然赴宴。席间明白同学意在打探有关项目情况，于是坦诚相告，有关项目情况以公告信息为准，涉及底价等信息恕不能透露，请予谅解。禁行示例1：在从事涉及上市估价业务时，利用得到的内部信息进行证券投资获得利益。例如，涉及上市公司增发股票的估价项目，得知公司的增发计划后，立即购买其股票，待股票价格上涨后即行抛售，获取不当利益。禁行示例2：为获取利益，将正在执行的业务的情况透露给与客户存在利益冲突的各方。例如，私自将评估结果告知交易对方，获得礼金等。禁行示例3：向客户暗示如果能得到额外的好处，则可以尽力出具其期望的评估结果。例如，客户提出是否可以提高或降低评估值时，土地估价师回答这个有难度，可能需要花费更多的费用，但我们愿意试试看。第十条恪尽职守【注释】恪尽职守是指土地估价师要依照国家法规、行业技术标准，勤勉尽职地开展估价业务，维护各方的权益。不偏不倚地对待估价业务中有关利益各方，不以牺牲一方利益为条件而使另一方受益。自觉执行行业规定，承担社会责任，在保障社会公众利益的前提下，竭诚为客户服务。指引示例1：对估价相关的各种情况进行全面、详尽、深入的调查研究，切实履行应尽的责任，维护土地估价师的职业声誉。例如，在评估分摊土地使用权价值时，按有关规定合理分摊面积，并说明评估的是共用土地使用权价值，其权能与一般土地使用权有区别，产权证也有所不同。指引示例2：注意专业敏感性。例如，发现客户提供的权属文件存疑，主动向有关方面调查了解，而不是以“客户应提供真实可靠资料”为借口，推脱专业责任。指引示例3：公平对待相关交易各方，不偏袒任何一方，也不损害任何一方的利益。例如，交易双方一方希望价值高，另一方希望价值低，土地估价师应客观分析估价对象的有利方面和不利方面，在为其中一方提供估价专业服务时说明估价对象市场价值的客观合理性。禁行示例1：土地估价师未到现场履行应尽的职责就得出估价结论，出具土地估价报告。例如，土地估价师自认为熟悉现场情况就不实地查勘，仅根据网上或自己掌握的相关信息，对估价对象进行估值，出具土地估价报告。禁行示例2：根据预先设定的结果进行估价，并出具土地估价报告。例如，委托方暗示评估结果为****元/平方米，土地估价师按照这个结果进行估价，并出具土地估价报告。禁行示例3：在执业中，出现重大遗漏与失误。例如，未如实披露估价对象尚未解押，或忽略估价对象存在欠缴部分土地出让金的事实。第十一条科学客观【注释】是指土地估价师撰写报告应科学、合理，结果要客观、公正。土地评估机构要建立行之有效的内部审核制度，以保证评估过程规范有序，既不受其他单位和个人的非法干预和影响，也不得因土地估价师个人好恶或主观偏见影响其分析、判断的客观性，更不得接受客户的不合理要求，抬高或压低评估价值，出具不真实的土地估价报告。指引示