13第十三章土地利用管理

第十三章土地利用管理第一节农用地管理一、农用地转用管理1.农用地：直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。农用地转用：农用地转变为建设用地的行为。2.农用地转用的条件符合城镇建设规划；符合土地利用控制指标；保质足额补充耕地；符合土地供应政策。3.农用地转用的批准权限国务院批准——国家级、省区级大型项目用地（含需要在城市建设区外单独选址的），大城市的建设用地，基本农田。省级政府批准——除报国务院批准外的城市建设用地，县级市、县建设用地，地、市以下批准的建设项目。乡镇企业、农村公共设施、农民宅基地等占用农用地，可授权地（市）级人民政府审批。4.农用地转用的手续——申请，方案编制二、农用地开发整理复垦管理1.农用地开发：采用一定的现代技术和经济手段，开发未利用地来扩大农用地的有效利用范围。农用地开发管理程序：申请，许可，验收，登记，使用2.农用地整理：对田、水、路、林、村等进行综合整治，改善土地利用结构以提高耕地质量、增加有效耕地面积、改善农业生产条件和生态环境的行为。管理：土地整理的规划、计划、监督、验收等工作3.土地复垦：对生产建设中因挖损、塌陷、压占等造成破坏的土地，采取整治措施，使其恢复可供利用状态的活动。管理：“谁破坏，谁复垦”；“谁复垦，谁受益”三、耕地利用（保护）管理1998年8月29日修订通过《中华人民共和国土地管理法》，自1999年1月1日起施行。1.耕地补偿制度（占补平衡）：非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少、垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省区市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新耕地。2.建设占用耕地的耕作层利用占用耕地单位将所占用耕地耕作层的土壤用于新开垦耕地、劣质地或者其它耕地的土壤改良。3.基本农田保护管理基本农田：为满足对农产品的需求而必须确保的耕地最低需求量。4.耕地保护管理的其他措施严格控制耕地转用，非农建设必须节约使用土地；改良土壤，防止土地荒漠化、盐渍化、水土流失和污染土地。四、其他农用地的利用管理1.林地的利用管理森林资源变化主要特点：一是森林面积持续增长；二是森林蓄积稳步增加；三是森林质量有所改善；四是林种结构渐趋合理；五是林业所有制形式和投资结构趋向多元化；六是林业发展后劲较大。林地利用中的主要问题：总量不足；质量不高；分布不均；林地流失量较大；林木过伐严重；林地投入有待增加。森林资源的管理对策：因地制宜扩大森林覆盖面积；加强对森林林采伐的管理监督；加强森林保护；加大投入。林地管理方法：林地地籍管理；林地征用占用管理；林木采伐管理。2.草地的利用管理第二节建设用地管理建设用地：建造建筑物、构筑物的土地。包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。建设用地的基本特征：承载性与非生态利用性；土地利用逆转困难性；土地利用的集约性；区位选择的重要性；再生性与空间性。一、建设用地的供应方式与政策1.根据国家的产业政策，决定是否供地需求引导供给，供给引导需求。土地供应成为国家经济宏观调控的重要手段之一。2.根据有关法律，决定供地方式3.根据规划，决定供地的具体位置4.根据年度计划，决定供地的时间5.根据用地定额，决定供地的数量二、建设用地审批制度1.建设用地的预审预审:指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段(前)，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。2.建设用地审批——农用地转用审批，征用地审批，供地方案审批，实施项目用地审批3.建设用地实施要求：完善手续，规范审批，集中权限三、建设征地制度及其管理征收与征用的区别：共同之处——公共利益需要的原则；依照法律规定的原则；依法给予补偿的原则不同之处——征收是所有权的改变，征用是使用权的改变；征收的补偿相较高；征收的审批程序更严格1.征地：国家为了公共利益的需要，依法将集体所有的土地转变为国有土地的强制手段。特征：主体特定性，强制性，补偿性，权属转移/变更性，公共目的性2.征地的审批国务院批准——基本农田；基本农田以外的耕地超过35hm2的；其它土地超过70hm2的。其它用地由省市区人民政府批准，报国务院备案3.征地的补偿和安置——国家安排就业，集体组织安置，个人自谋职业，移民安置4.征地的程序建设项目预审，用地申请与审查，制定征地方案，上报审批，批复，实施。四、农村集体建设用地的管理1.农村集体建设用地的使用方式占用方式——兴办企业、修建住宅、公共设施建设、公益事业建设入股、联营方式——农村集体经济组织与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同兴办企业或进行公共设施和公益事业建设，集体经济组织凭借土地所有权获取收益2.农村集体建设用地的审批管理宅基地审批——农村居民建设用地，经乡（镇）人们政府审核，由县级人民政府批准；涉及占用农用地的，报省级人民政府批准。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省市、自治区规定的标准。对不符合各地宅基地申请条件的，相关部门不得批准。不允许农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地。乡镇企业用地审批——持有关建设项目批准文件，向土管部门提出建设用地申请；土管部门审查，提出审查意见；按照批准权限，报县级以上地方人民政府批准；用地单位按照规定缴纳有关费用，占用耕地的，并履行开垦新耕地的义务；工程项目竣工后，由土管部门对用地和开垦耕地情况进行检查验收；办理土地登记手续，核发《集体土地使用证》，确认建设用地使用权。公共设施、公益事业建设用地的审批——《土地管理法》六十一条规定：乡（镇）村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡（镇）人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。3.集体建设用地使用权的收回——经原批准用地的人民政府批准，收回五、城市建设用地利用中的主要问题园区包括：经济技术开发区、高科技园区、工业园区、工业大院、商贸旅游区、出口加工区、工业科技示范区、专利科技园、生态园区、特色工业区、私营个体经济开发区、高新农业开发区、大学城及其它各类园区。第三节土地利用规划管理土地用途管制：国家为了保证土地资源的合理利用，依据土地利用规划划定土地用途分区，确定土地利用限制条件，实行用途变更许可的一种强制性的管理制度。一、土地利用规划的概念及内涵1.土地利用规划——为优化土地利用结构和布局，根据社会发展需求和当地条件，对一定区域范围内的土地开发、利用、整治、保护所做出的具体部署和安排。2.土地利用规划的内容和任务1）准备调研阶段内容——土地调查、土地评价、土地供求预测任务——分析土地利用问题、明确土地利用目标2）方案编制阶段内容——土地利用布局、建设用地规划、农用地规划、未利用地开发规划、土地整理规划、土地整治规划任务——拟定土地利用控制指标、土地利用结构和布局调整3）规划实施阶段内容——规划成果汇编、规划的组织实施任务——制定实施规划的政策和措施3.土地利用规划的原则目的性，整体性，动态平衡，因地制宜，综合效益；逐级控制，多方案比较；公众参与4.土地利用规划的体系按规划时限分——长期、中期和短期按规划范围分——全国、省（区、市）市（地区）、县（市）、乡（镇）二、土地利用总体规划1.定义：在一定区域内，根据国家社会经济可持续发展要求以及当地的自然、社会经济条件，对土地的开发、整治、保护等在空间和时间上所作的总体安排和布局。是国家实行土地用途管制的依据。2.土地利用总体规划编制的依据国民经济和社会发展规划；国土整治和资源环境保护要求；土地供给能力及经济发展对土地要求；上一级土地利用总体规划。3.土地利用总体规划编制的原则严格保护基本农田，控制非农建设占用农地；提高土地利用率；统筹安排各类、各区域用地；保障土地的可持续利用。4.土地利用总体规划的主要内容1）确定有指导意义的、明确的土地利用目标、方针2）划分不同土地利用地域区，确定具体土地利用结构和各业用地指标（土地利用分区）3）对跨区域工程进行布局，协调区域间的土地利用关系4）制定实施规划的政策和措施5.土地利用总体规划的审批国务院审批——全国的、省（区市）的土地利用总体规划；省（区）人民政府所在地的市的土地利用总体规划；人口在100万以上的城市的土地利用总体规划；指定城市的土地利用总体规划。其它各级规划由省级人民政府批准，可授权地区级政府审批乡镇的土地利用总体规划。三、土地利用专项规划与详细规划1.土地利用专项规划：在土地利用总体规划的框架下，针对土地开发、利用、整治和保护的某一专门问题而进行的规划。特点：针对性，局部性，实用性土地利用详细规划：在土地利用总体规划和专项规划的框架下，直接对某一地段的土地使用作出具体安排。2.耕地规划——轮作区或种植区设计、田块设计、灌排网设计、护田林带设计、田间道路设计3.村镇规划——街道设计、居民区设计、生产区设计、园林绿地设计第四节土地利用的预测与监测一、土地利用的预测1.人口的预测方法：人口自然增长法；马尔萨斯（Malthus)模型；移动平均法；趋势外延法；资源承载力-环境容量法；其他方法。2.耕地需求的预测——趋势外延法、回归分析法3.建设用地需求的预测分解预测——按照用地分类进行分别预测，然后归总标准规模预测——即定额指标法，按照国家规定的标准和人口规模进行预测；或者按照建设投资规模进行预测回归分析法——与人口、GDP、人均GDP、财政支出、全社会固定资产投资额等有关经济相关预测——每增长一单位建设用地所需要的投资或促进GDP的增加值，来代替估计经济和用地量之间的关系**预测方法小结：1）时间序列预测法（适用于短期预测）——变量由过去一直延续到未来，承认事物发展的延续性从而得到预测期的变量数值。也承认事物发展的不规律性，尽量消除事物发展的偶然因素的干扰和影响。2）回归模型预测法——根据变量之间的相互关系，利用其他变量的已知值来推断预测变量。3）因素分析预测法——对各项用地依据历史变动情况，结合各部门的发展趋势，进行分项研究和估计。总之：预测必须有事实根据，可以用以前若干年已经发生的实际情况(真实数)来做验证；预测结果可以用上下限的方式表达；预测科学中出现一种倾向，即将多种方法综合集成；在分析各种预测方法特点及适用范围的基础上，有选择地发展组合预测技术。4.土地利用的空间扩展预测理论基础：土地扩展的空间模式5.土地利用的供给预测二、土地利用的监测1.监测的内容与指标区域土地利用状况——土地利用的类型、位置、数量及变化，特别是耕地、基本农田、居民点及工矿用地、闲置土地。后备土地资源的开发利用。土地利用现状指标——（1）垦殖系数；（2）森林覆盖率；（3）草原载畜量；（4）人均耕/草/林地；（5）土地利用率；（6）复种指数；（7）农林牧用地结构比率；（8）人均居住面积——利用程度、开发程度土地利用现状指标——（1）有效灌溉面积比率；（2）单位耕地化肥施用量；（3）单位面积机械动力投入量；（4）单位耕地用工量——集约经营程度土地利用效果指标——（1）单位土地产量/产值/交通量；（2）单位土地净产值；（3）单位土地纯收入；（4）单位土地投入产出率——利用效果/效益/效率土地利用变化指标——（1）*地面积增/减量；（2）*地面积增/减速度；（3）土地权属变更量；（4）地价变化；（5）土地利用效益发展量/速度，增长速度——利用变化内容：土地生产力、环境条件监测；土地政策措施执行情况监测土地管理政策实施效果指标——（1）耕地保有量水平；（2）土地利用结构优化程度；（3）闲置土地利用水平；（4）基本农田保护率；（5）违法用地面积和查处结案率2.动态监测预警警义——（确定）预警的指标警源——（寻找）产生警情的根源警兆——（分析）产生警情的兆头警度——（定量刻画）警情的状态预（报）警（度）