17.0机电设备管理规定

共24页第1页17.0机电设备管理制度1.0目的通过对物业公共设备的管理，使所有公共设备在使用中保持完好状态，满足服务的要求。2.0适用范围适用于公司物业管理权限内的公共设备。3.0职责3.1建筑物配套的设备由开发商负责定货安装调试、试运行，物业管理公司及有关人员负责承接查验使用的验收。3.2维修主管负责承接查验后设备运行维保管理和技术资料、档案的收集，负责零星设备、配套、材料的采购计划的编制报工程管理部审核。3.3机电人员对各自责任区内的设备进行维修、保养及运行操作，并做好标识及记录。3.4公司工程管理部对各类设备技术资料、档案进行汇总，对管理处、项目部设备运行提供指导，对各项设备改造等进行审核，对设备维保项目根据合同评审程序进行评审后外委。4.0工作程序4.1承接查验设备的验收4.1.1设备的承接查验与验证（收），由公司主管副总经理组织，工程管理部牵头，管理处、项目部有关人员参加与开发商办理设备承接查验及资料承接查验手续。4.1.2设备承接查验时按照设备出厂说明书及有关国家规范、标准进行验收。如验收不合格，则应在验收单中说明实际情况及原因，并提出整改建议，限期由承建商负责整改。4.2设备验收四个确认4.2.1接收确认（AQ）4.2.1.1包装确认：包装符合运输要求，不破损，不损伤设备表面；4.2.1.2设备确认：名称、规格、型号、厂家、新旧程度符合合同要求；4.2.1.3设备部件确认：零部件、备品备件、检测仪器仪表、辅助零部件等符合合同共24页第2页要求.4.2.1.4文件资料确认：各种技术资料、图纸、说明书等文件资料符合合同要求。4.2.2安装确认（OQ）4.2.2.1安装技术确认：安装过程、位置、环境符合相关技术标准、图纸和说明书；4.2.2.2能耗系统确认：运行所需能耗系统如：电、气、水是符合设备设计标准；4.2.2.3辅助系统确认：运行所需辅助系统如通讯、过滤冷却装置符合设计标准。4.2.3设备运行确认（OQ）4.2.3.1检测仪表精度确认：检测仪表精度应符合厂家提供的标准；4.2.3.2设备功能确认：各项功能应符合相关技术标准达到使用目的；4.2.3.3安全装置确认：符合相关国家规定4.2.4设备工艺确认（PQ）4.2.4.1符合工艺流程4.2.4.2已确定检验检测方法及品质标准4.3设备的标识、建帐和资料管理。4.3.1设备的标识所有设备均实行单机悬挂设备卡，标识该机的编号、技术参数、负责人、运行状况等。设备卡由管理处、项目部负责制作、填写、塑封、张贴于设备醒目位置。4.3.2设备的建帐4.3.2.1管理处、项目部维修主管负责建立机电设备清单，清单内容包括：设备名称统一编号、型号、生产厂家、主要技术参数、技术资料、保养人安装、维修要点等。全套资料须报工程管理部存档。4.3.2.2管理处、项目部经理每半年审核一次《设备全年维保工作安排计划表》。4.3.2.3维修主管对重大的、主要的设备建立单机档案（以机组为单位，大型附件对应主机另立档案，小型附件归入主机一体建档），形式为《设备登记卡》。4.3.2.4重大设备资料原件由公司工程管理部统一保管，管理处、项目部持复印件。4.3.3设备资料的归档4.3.3.1维修主管建立《设备\设施清单》。4.3.3.2每台设备资料依次编入：每台设备所涉及的《设备检查保养计划表》、《设备共24页第3页检查保养表》、《机电设备维修保养记录表》及《说明书》、《合格证》等。4.3.3.3维修主管集中保存《维修单》、《公共设备（机电）对外委托维修申请单》、《设备全年维保工作安排计划表》。4.3.4设备资料的管理4.3.4．1所有的设备资料案卷档案，集中存放于工程管理部档案柜并标识清楚，管理处、项目部存放一套复印件备查。4.3.4.2维修主管将所用资料的记录、案卷进行检查，保证资料记录和使用的有效性。4.3.5设备的编号4.3.5.1以《设备编号规定》为原则，各管理处分别编写，集中汇总于公司工程服务中心。4.4设备的运行4.4.1设备的维修4.4.1发现设备损坏，维修主管要组织人员进行维修，对于重大维修以工程事项联系（通知）单的形式通知工程管理部，公司工程管理部应派专业工程人员进行指导并给予书面批复。4.4.2解决不了的故障需要委外维修的，维修主管应填写《公共设施委外维修申请单》，经管理处、项目部经理签字，报请公司工程管理部审核，总经理批准执行，维修结束，维修主管需对设备进行检测，检测合格方予以验收。4.4.3所有设备的维修按单机记录在各自设备登记卡内。4.5设备的保养4.5.1机电人员依《设备全年维保工作安排计划表》的安排，对应各设备检查保养要求进行检查周、月季度、半年、年度维保，并将结果按单机记录于设备检查保养记录表中，一般情况下设备年度大修保养均委外进行。4.6设备及零星部件的请购按楼宇正常运作或维修的需要，由总经办填写采购计划单，经管理处、项目部经理签字后报请公司工程管理部审核，然后交财务部采购。4.7采购4.7.1采购人员按照采购计划的规格要求，会同购置申请人共同采购，在确认所购产品性能、规格要求，且具有产品合格证书，价格合理的情况下着手考察共24页第4页以下几个方面：4.7.1.1运行生产需要性；性能适宜性；物理状态适宜性；零部件耐用性；设备可维修性；节能降耗性；环保性；安全性；设备成套性。4.8验证对新购置的产品，由维修主管会同机电人员进行验证，对重要设备的验证需会同工程管理部专业工程技术人员共同进行。验证完毕管理处、项目部维修主管办理入库建帐手续，填写进货检验报告单。对所购工程物资？（A、B、C类）均由管理处、项目部相关人员验证，特殊情况工程管理部可派员参加。4.9设备库存的管理4.10设备事故处理4.10.1发生重大设备事故，应先切断电、气（汽）、水、油源，保护现场，通知管理处、项目部工程管理部及管理处、项目部领导到场。4.10.2工程管理部经理现场调查原因，决定自行修复或委外维修。4.10.3事故排除后，相关人员做好详细记录，填写事故分析报告，预防措施报告，经调查系认为事故，管理处、项目部应提出对责任者的处理意见。4.10.4对相关人员进行培训、教育、总结，以防再次发生类似事故。4.11设备的报废4.11.1因损耗或损坏无法修复，致使设备无法继续使用时，由维修主管组织相关人员确认，提交管理处、项目部经理审核，报公司工程管理部批准后，始的报废并除帐。5.0相关文件5.1各类设备运行管理规程5.2各类设备维修保养规程5.3各类设备操作规程6.0质量记录表格6.1月物资采购计划清单6.2交接班记录6.3公共设备（机具）委外维修申请表共24页第5页6.4设备全年维保工作安排计划表6.5设备卡6.6设备登记表6.7应急（代用）材料采购审批单6.8采购计划审批单6.9进货检验报告单6.10工程事项联系（通知）单6.11设备事故报告单6.12设备报废单共24页第6页设备分类代码编号规定1.0目的：通过对设备的分类及编号、更加清楚地展示设备，便于日常的设备管理。2.0适用范围适用于公司各管理处、项目部管辖的设备。3.0分类代码变压器BA高压配电柜GP低压配电柜DP材油发电机CT配电箱PX电机DJ避雷针BL电表DB庭院灯TD照明灯LD照明灯LD霓虹灯HD消防控制柜XK消防报警装置XJ防火卷帘门JL母线槽(桥架)MJ控制箱KX公用天线TX电视监控JK天线TC烟感探头TW生活给水泵GB空调水泵KB消火栓泵XB转输泵ZS喷淋泵QB阀门FM湿式报警阀SJ减压阀JY水池SC水箱SX污水池WQ潜污水泵QP补压泵(气压给水)BP污水处理设备WL消防电梯XT客梯KT货梯HT扶梯FT蒸汽锅炉GL热水锅炉GS软水器RS除氧器CY油罐YG油箱YX离心式冷水机LS分水器FS集水器JS快速热交换器KH风机盘管FG空调冷却塔ST新风机组XF变风量机组BZ活塞式冷水机组HL板式热交换器BR汽车道闸DZ煤气表QB共24页第7页水表SB油表YB容积式热交换器RG4.0编号规定4.1设备编号内容包括各物业现用机电设备，以设备设施清单表格形式分列出来4.2《设施设备清单》内容包括系统分类、设备编号、设备名称、设备型号、规格、主要参数和安装位置等内容。4．3系统分类及排列顺序为：供配电----给排水----电梯----空调-----消防-----公共天线-----防盗对讲------电视监控---车辆管理设备-----办公等固定资产设备。每一系统又以如下排列顺序进行分类：4.3.1供配电系统：高压配电柜-----变电器-----低压配电器-------发电机------楼层配电柜----控制柜4.3.2给排水系统地下蓄水池----生活水泵系统-----供水箱-----减压阀-----潜水泵4.3.3电梯消防电梯-------客梯------货梯-------扶梯4.3.4空调空调主机----冷却水泵----冷却水塔---冷冻水泵-----分集水器----风机蒸汽锅炉-----热水锅炉----软水器----除氧器------油罐-----油箱4.3.5消防系统主控柜----模拟柜-----联动控制柜----消防水泵-----喷洒泵----(排烟、正压送风)风机------防火卷帘部门4.3.6公共天线天线架------放大器4.3.7防盗对讲主机4.3.8电视监控：控制器----电视机-----摄像镜头4.3.9车辆管理设备汽车道闸等;共24页第8页4.3.10办公等固定资产设备：属固定资产，由公司总经办建帐，在此手册中不列入。4.3.11遇新购设备及本手册中某给出代码的设备由使用部门提出工程管理部统一编码；5.0设备编号的基本原则××××——×××××设备序列号(001，002，003-------999)设备所在楼层(F1，F2，F3，--－999)设备分类代码(见3条规定)物业代码5.1安装位置应写明设备的具体位置5.2质量记录表格5.3设备设施清单共24页第9页机电设备操作通用规定1.0目的确保设备操作人员按照正确的规范去工作，保证各类设备安全、稳定、长周期、满负荷、优化运行。2.0适用范围各类设备的操作和维修人员。3.0规定3.1设备操作“三好”3.1.1管好3.1.1.1操作人员对设备负有责任，不经领导同意，不准别人乱动设备。3.1.1.2操作人员应使设备及仪表、附件、安全防护装置等保持完好无损。3.1.1.3设备开启后，不准擅自离开工作岗位，有事必须停车、断电。3.1.1.4设备发生事故后，要立即停车，保持现场，如实将事故情节报告上级领导。3.1.2用好：3.1.2.1严格执行操作规程，禁止超压，超负荷使用设备。3.1.2.2操作人员不准脚踏设备表面，不准用脚踢操纵把和电器开关。设备上不准放工具，工件等。3.1.3修好：3.1.3.1操作人员应经常保持设备外观和传动部分经常保持新安装时或大修后的良好状态。3.1.3.2操作人员应经常保持设备性能良好，定型设备应达到国家标准，一般设备能满足工艺要求。3.1.3.3操作人员应保持设备没有较大缺陷，仪器仪表和润滑油系统灵活可靠。3.2设备操作“四会”3.2.1会使用3.2.1.1操作人员应严格遵守操作规程。3.2.1.2要熟悉设备结构、性能、传动原理。3.2.2会保修3.2.2.1操作人员要保持设备内外清洁，做到班前润滑，班中班后及时清扫。共24页第10页3.2.2.2操作人员应保持设备各滑动面无油垢，无碰伤，无锈蚀，无四漏。3.2.2.3操作人员应按设备润滑图加油，做到四定：定质、定时、定量、定点，保持油路畅通。3.2.3会检查3.2.3.1设备开动前，必须检查设备各操纵机构，限位器等是否灵敏可靠，各运转滑动部位润滑是否良好，确认一切正常后再开车；3.2.3.2接班时，发现上班事故或部位故障，要立即报告，修好后再开车；3.2.3.3设备开动时，应随时观察各部位运转情况，细听设备运转声音，如有异音，立即查出原因直到查明为止。3.2.4会排除故障3.2.4.1操作人员发现电器短路，断路如保险丝烧断，电线接地，接触不良等，应协助电工排除。3.3操作人员发现油路