世联研究：深圳城中村改造操作模式.介绍

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2020/1/162020/1/16深圳城中村改造操作模式----案例解析本报告是严格保密的。2一、案例概况本报告是严格保密的。3深圳城中村现状----深圳人只用10年建设了一座举世瞩目的城市，又只用了5年建设了一座难以改造的城市高强度、无规划指导的开发造就了大批的城中村握手楼。占深圳特区面积5%的城中城为成为深圳90%暂人口廉租房的主要供应者。城中村股份公司、村民、租户、村内从业者共同形成了城中村独特的消费与供给经济循环。本报告是严格保密的。4深圳城中村改造项目概况-渔农村渔农村：位于福田区南端皇岗口岸、落马洲大桥西侧、深圳河北侧、西靠皇岗地铁站。渔农村原有村民住宅109栋，建筑面积11万平米。层数从6层至16层不等。2005年5月22日实施改造爆破。改造建设单位：金地集团深圳有限公司。新建项目现已开工，项目由由住宅、商务公寓、商业裙楼组成，总户数2631，共10栋高层商品住宅组成，建筑面积228,422平米，容积率6.85。“中国第一爆”启动深圳渔农城改造本报告是严格保密的。5深圳城中村改造项目概况-渔民村渔民村：位于深圳罗湖区滨河路南侧深圳河边。总占地面积22331平方米。改造以政府主导，股份公司主持，村民筹资自拆自建方式进行。改造前共有私人楼房36栋，多数为5～6层，改造前容积率约为2。新建工程包括两栋12层高的住宅楼，1栋18层高的村委及治安办综合楼和1层商业租房，另外保留了1栋9层高宿舍和1栋7层高的厂房。新村建成后总建筑面积68000多平方米，容积率2.98。渔民村崭新商品住宅的建成使用，标志着渔民村改造的完成。本报告是严格保密的。6围绕城中村改造所思考的问题政府：政府在城中村改造中社会利益与经济利益如何平衡？开发商：什么样的项目可行，利润空间是多少？股份公司（村民）：为什么要拆，应该怎么赔偿银行：城中村改造到底有什么不同，银行服务如何延伸我们此次研究的重点接合个案，剖析城中村改造项目的实质本报告是严格保密的。7二、房地产开发项目与城中村改造项目比较分析本报告是严格保密的。8渔农村项目改造流程拆迁阶段项目开发建设阶段项目规划立项拆赔方案确定草签拆迁补偿安置协议细签拆迁补偿安置协议改造单位确定项目立项审批办理建设用地规划许可证核发拆迁许可证签订土地出让合同项目建筑报建手续划定用地红线监管资金帐户设立办理国有土地使用证本报告是严格保密的。9项目规划立项项目规划立项拆赔方案确定草签拆迁补偿安置协议细签拆迁补偿安置协议改造单位确定项目立项审批办理建设用地规划许可证核发拆迁许可证签订土地出让合同项目建筑报建手续划定用地红线监管资金帐户设立实施主体政府——福田区重建局实施内容旧改项目初步确定福田区政府审批审批部门本报告是严格保密的。10拆赔方案确定项目规划立项拆赔方案确定草签拆迁补偿安置协议细签拆迁补偿安置协议改造单位确定项目立项审批办理建设用地规划许可证核发拆迁许可证签订土地出让合同项目建筑报建手续划定用地红线监管资金帐户设立确定主体福田区重建局优惠条件；拆赔原则；补偿方式和标准；安置计划。方案内容本报告是严格保密的。11草签拆迁补偿安置协议划定用地红线确定由政府承担拆迁补偿责任，对拆赔方式、拆赔比例及安置方式进行原则性的规定，为后续与村民谈判提供参考依据。草签拆迁补偿安置框架协议划定用地红线为土地权属转移作准备，此时，土地权属仍属裕亨股份有限公司，但约定其不得私自转让、开发项目规划立项拆赔方案确定草签拆迁补偿安置协议细签拆迁补偿安置协议改造单位确定项目立项审批办理建设用地规划许可证核发拆迁许可证签订土地出让合同项目建筑报建手续划定用地红线监管资金帐户设立主体甲方——裕亨股份有限公司；乙方——村民；鉴证方——福田区重建局；备注：金地公司不以公开身份参与框架协议的草签。内容内容福田区国土局绘制用地图。目的本报告是严格保密的。12改造单位确定监管资金帐户设立福田区重建局、金地公司及裕亨股份有限公司签订《城中村改造单位确认书》为标志改造单位确定监管资金帐户设立时间：改造单位确定之后；开立帐户：重建局与金地公司共管帐户；重建局与裕亨股份有限公司共管帐户帐户资金构成：政府划拨征地拆迁补偿款项目规划立项拆赔方案确定草签拆迁补偿安置协议细签拆迁补偿安置协议改造单位确定项目立项审批办理建设用地规划许可证核发拆迁许可证签订土地出让合同项目建筑报建手续划定用地红线监管资金帐户设立本报告是严格保密的。13项目立项审批项目规划立项拆赔方案确定草签拆迁补偿安置协议细签拆迁补偿安置协议改造单位确定项目立项审批办理建设用地规划许可证核发拆迁许可证签订土地出让合同项目建筑报建手续划定用地红线监管资金帐户设立立项审批单位福田区重建局（参照深圳市城中村（旧村）改造暂行规定）：初步拆迁赔偿方案；可行性研究报告；立项申请书；村集体经济组织意见书；村民2/3以上表决意见书；建设资金证明审批内容本报告是严格保密的。14办理建设用地规划许可证签订土地出让合同一般房地产开发规划审批程序渔农村旧改项目中，由于拆迁谈判的复杂性及不可预见性，谈判时间较长，为了保障开发项目及时动工，在旧改中规划许可证的核发往往先期于土地使用权出让合同的签订。项目规划立项拆赔方案确定草签拆迁补偿安置协议细签拆迁补偿安置协议改造单位确定项目立项审批办理建设用地规划许可证核发拆迁许可证签订土地出让合同项目建筑报建手续划定用地红线监管资金帐户设立签订土地出让合同办理建设用地规划许可证签订土地出让合同土地使用权归属：金地公司与裕亨股份有限公司共同所有。甲方——深圳市人民政府；乙方——金地公司、裕亨股份有限公司；签约主体本报告是严格保密的。15核发拆迁许可证细签拆迁补偿安置协议补偿方式：拆迁过渡费及拆迁安置补偿费由政府承担；补偿内容：原有建筑面积按照1：1实际赔偿，抢建面积按照核准的总建造成本货币补偿，商业面积金地公司与全体村民各持有50%，村民共同享有的50%由裕亨股份有限公司统一经营管理，村民按照所持股份享受分红；安置计划：就地安置，平均每户分配33套住宅。细签拆迁补偿安置框架协议核发拆迁许可证按照规定，建设单位金地公司应申领《拆迁许可证》后方可进行房屋拆除。金地公司由于在此阶段尚未区签订土地使用权出让合同，因此申领《拆迁许可证》存在政策难度，而土地所有权在此阶段仍属裕亨公司所有，因而由裕亨股份有限公司出面实施拆迁无需申领《拆迁许可证》。项目规划立项拆赔方案确定草签拆迁补偿安置协议细签拆迁补偿安置协议改造单位确定项目立项审批办理建设用地规划许可证核发拆迁许可证签订土地出让合同项目建筑报建手续划定用地红线监管资金帐户设立主体甲方——裕亨股份有限公司；乙方——村民；鉴证方——福田区重建局。协议内容本报告是严格保密的。16渔农村项目监管资金帐户资金流动分析资金流向资金构成拆赔款；还建房建设基金；过渡安置补偿评价政府承担拆迁赔偿责任及零地价优惠政策，只要政府财政资金划拨及时，在拆迁阶段金地公司不会发生实际现金流。资金来源政府重建局与金地共管帐户重建局与裕亨共管帐户政府划款重建局与金地公司盖章监管资金划拨申请本报告是严格保密的。17两种模式下开发建设阶段主要差异开发建设阶段一般开发模式开发商对建设项目具有绝对的话语权。渔农村项目由于本项目是双方合作开发，村民就地安置，项目规划、设计、户型、面积等开发指标需得到村民及股份公司的认可后方可实施。