世联行―2013年房地产市场总结和2014年展望

2013年房地产市场总结及2014年展望集团市场研究部一、2013年房地产市场总结二、2014年房地产市场展望2013年房地产市场总结调控政策差别化，未来会更加趋于市场化从本轮周期来看，一二线城市房价仍继续领涨，但政府并没有像过往那样出台全国性的政策全面打压房地产市场，相反是各个城市根据具体情况出台相应的调控政策，我们认为在调控长效机制的导向下，未来区域调控政策差别化将常态化。地方政府政策微调政策点评温州本地户籍家庭已有1套住房的，可以再购买1套，无房的可以购买2套住房。市场表现不佳，政策趋松芜湖在市区就业满3年的本科及以上学历高校毕业生或具有技师及以上职业资格、中级及以上专业技术职务的人才，其购房补助标准为所购房屋需缴纳房产契税和2万元安家补助的总额。专科学历高校毕业生或具有高级工职业资格、初级专业技术职务的人才，其购房补助标准为所购房屋需缴纳房产契税的50%和1万元安家补助的总额。市场表现不佳，政策趋松郑州未满20周岁的无住房单身人员，暂停其在本市限购区域购房;年满20周岁的无住房单身人员，限购一套住房;持有本市居住证明3年以上，在本市缴纳社保或个税一年以上的非本市户籍居民家庭，限购一套。市场过热，收紧限购政策北京1、针对居高不下的房价推出了限房价、竞地价地块。2、10月13日发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，俗称“京7条”。价格上涨过快，平抑房价营口2012年以来，营口不断出台救市政策，连续三次推出购房者契税全额返还、行政事业收费减免政策，并由财政出资给市直机关事业单位职工发放住房补贴，以刺激楼市消费。市场表现不佳，政府救市上海上海11月8日公布的“沪七条”要求，将二套房的首付比例由60%提至70%，同时延长非户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限房价上涨过快，政策收紧深圳出台“深八条”，将二套房首付比例提至7成。房价上涨过快，政策收紧广州“穗六条”于11月18日公布。广州市要求，第二套住房贷款首付比例由60%提高到70%，从11月25日起执行。此外，非本地户籍居民限购一套房屋的社保缴纳年限从1年延长为3年。房价上涨过快，政策收紧舟山将自2010年10月开始实施的仅允许新购1套住宅的原规定，调整为自2013年年初起未买房的家庭允许新购1套住宅，且不计购买者是否为本地居民，及其已拥有的住宅套数。市场表现不佳，政策趋松资料来源：互联网，世联研究从全国来看，成交高位景气，整体上呈现量价齐升的态势注：2013年为1-10月数据从城市来看，一二线城市领跑从房价来看，一二线城市上涨压力更大从土地市场来看，整体成交回暖，局部火热从开发投资和新开工看，写字楼和商业增速较高商业泡沫已经显现，写字楼租金也没有跟上一线城市写字楼租金水平较好，部分二三线堪忧城镇人均商场面积与国外的对比从面积段来看，改善型产品适度增加，大户性占比较低从客户来看，12年至今的回暖投资客占比基本不超过15%从年龄段来看，购房客户年轻化，65%客户年龄低于35岁从开发商来看，行业集中度持续提升业绩靓丽，上市房地产开发商超额完成任务的数量不少销售梯队差距进一步拉大房地产开发商运营稳健，标杆房企拿地稳健2014年房地产市场展望经济增长中枢趋势性下移，CPI破3%意味着货币政策将偏紧3.211月汇丰PMI略微下降至50.4，经济恢复力度有待观察波罗的海干散货指数底部涨跌反复，出口弱势复苏美国10期国债收益率每一轮的上升都意味着全球流动性紧张，都伴随着一次金融危机美元指数趋势性上涨，美元资产或成避险资金选择，中国在2014年仍会面临资本外流的挑战，这会加剧国内资金偏紧银行结售汇数据显示持有人民币资产意愿回落银行结售汇顺差走势从NDF数据来判断，预计2014年人民币升值1%，支持房价上涨的动能削弱SHIBOR利率中枢上移，流动性偏紧趋势明显票据直贴利率整体中枢上移2011年利率持续攀升最终带来经济的失速6月钱荒更能代表全社会融资成本趋势的债券收益率在11月以来有加速的危险，甚至已经出现城投债无法发行融资个案，这将抑制2014年的基建投资和房地产表现中国10年期国债收益率大幅度攀升社融总量增速下滑，由于通胀压力和高房价，预计明年上半年货币环境比13年差人均可支配收入增速下滑，未来有可能影响购房需求家庭需求将衰退：利率上升需累计到一定幅度才会造成需求衰退，当前利率加速攀升风险凸显，这将抑制市场成交量和价格增速影响购房需求的因素首付比例贷款利率和贷款期限预期收入住房的居住属性影响企业投资意愿的因素资金成本（利率）预期收益率对比发现：资金成本的抬升对于家庭部门的需求有影响，但不是唯一的因素，因为除了价格之外，还有首付比例、期限、预期收入等非价格因素带来的影响，也就是说家庭部门的需求曲线对利率的弹性没那么大，除非利率攀升累计至一定幅度和时间长度。当前中国利率攀升的幅度已经足够危险，这点让我们开始谨慎。资金成本对企业投资决策的影响是立竿见影的，利率的上浮会立马降低企业的投资意愿。对于房地产企业而言，会促使房企加快周转，快速跑量，土地购置意愿受制约。滞后1.5年新开工面积季调后的走势（未剔除保障房）考虑到剔除保障房后新开工面积滞后1.5年带来的潜在供应、13年新增的土地购置开工、加上13年推盘未去化的累积，我们预计2014年待去化的待售面积同比仍要增长10%左右考虑2014年供应增加而需求衰退，在中性的情形下测算，我们预计销售金额增速为10%，销售面积同比增长5%，房价同比增长5%，量价增速同比下滑明显，市场将实现软着陆结论：增速的下滑带来的伤害并不比绝对值的下跌带来的伤害少。硬着陆：近10多年来，有且仅有2008年全国均价出现了绝对值的下跌，从3645元/平米下跌至3576元/平米。很多城市出现房价腰斩。软着陆：2011年，全国商品房均价增长5.68%，但2012年初大量中小开发商出现偿付危机，被逼降价销售。考虑到当前开发商良好的现金流，以及良好的债务结构优化，我们预计行业抗风险能力显著提升，行业的波动性趋小上市房企现金流表现良好上市房企债务结构优化良好出现长期的偿付危机，表现为外部融资困难，投资者对于市场过度悲观，导致公司雪上加霜。最终房企采取股权融资的方式融资。但财务不够稳健的中小开发商需全力保量，避免偿付危机销量下滑带来的危机