中国楼市的“阴谋”

中国楼市的“阴谋”年11月25日03:28来源：经济参考报“阴谋”土地越卖越贵房价怎能压得住？·现实高价卖地不遏制调控楼市成空谈投资有道还有什么比土地更永恒？·解惑为什么房价既压不下来也打不下来走势预判杨红旭：明年二季度楼市将再次向上拐·牛刀：明年一线城市楼市“哀鸿遍野”房价之痛真要用一辈子来等房价降下来？·房价为什么难住温总理所谓大降20%给一个靠谱的理由·这是“认真的扯淡”·降20％也不一定就能买得起房大佬之辩潘石屹任志强谁更靠谱·听听任志强的逆耳忠言限购之伤“限购令”别成了“促销书”·限购让哪些城市因祸得福·限购令告诉我们什么--------------------------------------《经济参考报》消息称，有高达6500亿港元的囤港热钱伺机涌入内地投机，这些热钱狂赌人民币升值，打算通过银行汇兑、贸易和投资三种方式进入内地，并最终钻入楼市和股市进行投机。此消息一出，使得人们对中国房价暴涨的猜测再次升腾起来———既然国际（境外）资金都伺机出动了，我们本国（境内）人民还不得尽早出手吗？一时间，人们真的有点读不懂中国的房价了。房价收入比，这一世界通行的衡量房价合理与否的指标，在中国已经呈现出“创新比值”———按照世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般在1.8-5.5倍之间；发展中国家合理的房价收入比在3-6倍之间；而来自中国智库研究员的调查报告称，目前中国房价收入比已超过15倍，上海、北京、广州等地的房价收入比则超过50倍以上。房价收入都已经如此之高了的中国楼市，难道还有人伺机投机？莫非这中国楼市之中还存在着大量的投机套利机会？房价收入比这一国际通行的衡量标准之所以在中国失效，与中国房地产市场特殊性有着直接的因果关系。有关专家认为，中国的房地产市场是一个土地财政支配下的怪胎，这需要建立一个新的市场管理体制，要进行彻底的、全面的、系统的财税改革，使地方政府不再受制于财政收入的困局而被迫去卖地。中央应该鼓励地方政府，允许地方政府利用资本市场去融资，然后拿出自己的土地进行开发，开发的房子产权归地方政府，不要马上拿出来卖，要动员社会各界，动员网民来讨论和监督这些房子的分配问题。姑且不论专家学者对高房价的那些敲骨剥髓透析，单就政府这一轮重似一轮的调控政策所反映出的市场行情来看，房价必涨的预期，在普通百姓的心目中已经具备了相当程度的必然性。而上述诸如房价收入等等国际通行的判断标准之于中国及至世界范围内的房产投资人，在受到房价疯涨的数轮“洗礼”之后，已然成为了“别人家里的事儿”———于中国无关了！或许，正如有学者所言，中国政府以往的楼市调控政策都是治标不治本，在诸多的非市场之手唆使下的中国房地产市场，自然不能用纯粹地市场化判断标准来衡量。只是，需要强调的是，这种所谓的非市场化之手，能否一直对房地产市场形成持续地、强有力地干预甚至控制呢？如果能，那么中国的房价，在今年以来的短期调控政策退出之后，必然会呈现出强劲的反弹趋势；但如果不能，在支撑高房价的非市场化之手退出之后，房价也是会呈现出直线下滑的趋势。或许，这两者都不是决策层以及买房人所愿意看到的现象。杨红旭：明年二季度楼市将再次向上拐我的观点与人大正相反，明年二季度楼市将向上拐近日，中国人民大学发布的《中国宏观经济分析与预测报告》认为：在房地产新政持续的基础上，货币政策的调整以及房地产调控加码，2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，预计明年3月至4月是楼市全面调整的时点，房地产价格将出现接近20％的下滑。虽然没看到报告全文，但要点应没有多少疑义，媒体围绕房价下跌20％和明年3-4月份楼市出现拐点进行炒作。对于这两个重要的观点，我都持质疑态度。关于房价下跌20％。这里所谓的房价，到底是指成交均价、价格指数，还是同质房屋价格？语焉不详。而这三种价格差别很大。地方城市和行业内做分析时，常用成交均价，好处是计算简单，但不能反映成交结构变化；每月公布一次的全国70个大中城市房屋销售价格是一种价格指数，其波动幅度明显小于均价和同质房屋价格；同质房屋价格最能说明问题，但很难准确统计，老百姓感受的房价一般指这种价格。另外，报告中的价格没说明区域性，从报告语境分析，极有可能是指代全国。如果真是指代全国，则20％的跌幅纯属夸大其辞，甚至是耸人听闻。2008年全国楼市低迷，但成交均价相较2007年是持平的，2010年更不可能下跌20％；指数价格就更不可能了。若指代部分城市，比如一线城市的同质房屋价格，倒真有可能下跌20％，而成交均价和指数价格的可能性不大。单以价格而论，我认为明年年中相比现在，全国商品住宅成交均价可能会基本持平；明年年中，70个城市房价指数同比会出现5％以内的小幅下跌；全国范围的同质房屋价格无法衡量，但一线城市和部分二线城市的房价将出现10-20％不等的下跌。关于明年3-4月份市场出现拐点。这个观点比房价下跌20％更不靠谱。首先，要搞清楚以什么指标作为市场拐点的标准。全国房地产开发景气指数是最有说服力的指标，能够反应行业整体温度，而这一指标今年3月触顶后就开始持续回落（其中10月微幅上涨是属于偶然，11月将继续下滑），所以4月就是由上行转下行的拐点。按照历史规律，明年二三季度，国房景气指数可能会触底反弹，行业将重新步入上升通道。若以商品房成交量论，则9月极有可能是今年全国房屋成交量的月度高点，从10月就开始下拐了，预期11月至明年2月，都会保持下跌或低位盘整态势。今年全国新建商品住宅成交量将比去年增长5％左右，预计明年将比今年出现小幅下跌。若以价格指数论，则今年6月70个大中城市房价指数就曾出现环比负增长，可惜只是昙花一现，7-8月连续两个月房价环比持平，也即不涨不跌，9月市场反弹导致价格重新上涨0.5％，10月环比涨幅回落0.2％。在“9.29新政”的强力压制下，估计11月房价就极有可能出现小幅的环比负增长。因此，或者说今年6月房价出现下行拐点，9-10月的上涨只是异动；或者说今年11月房价将出现拐点。这两种说法都有一定道理。预计明年二季度，房价环比将出现正增长，也即可能重现向上拐点。人大报告有些偏学术化了，暂且抛开上述分析，近几年来，每年3-4月份，房地产市场都会随着自然界气温的上升，而出现复苏和回暖。这一季节性因素非常重要，那个时间点不太可能出现行业的下行拐点。依我看来，反倒是出现上行拐点的可能性更大一些。土地越卖越贵房价怎能压得住？尽管今年楼市调控力度前所未有，但在货币资金充裕的情况下，土地交易市场异常火爆。截止目前，上海、北京土地出让金已相继突破千亿，而大连、天津亦距离千亿不远。（《第一财经日报》11月22日）而值得注意的是，土地出让金高速增长的背后，并非是因为土地供应量的高速增长，而是土地单价的提升。就是说，政府将土地卖得更贵了。比如，上海土地的成交均价猛增64％；北京住宅用地每平方米均价同比增长56％，商业办公用地同比增长100％；更不可思议的是大连，住宅用地每平方米均价暴增237％，商业用地均价暴增314％，大连土地价格暴涨的背后是因为一个规划概念：《辽宁沿海经济带发展规划》。各地土地出让金均价以超过50％的幅度高速增长，这个刺眼的数字，使得任何旨在遏制“房价过快上涨”的调控政策都显得苍白无力。如果面粉涨了，面包岂有不贵的道理？前几天中国人民大学经济研究所还在预测明年房价下跌20％，期待跻身房奴的人内心里还在暗暗期待。但面对今年地价比去年平均上涨了50％的数字，我们对房价下跌的企望是不是该自嘲为刻舟求剑？首先是高地价带动了高房价，而非高房价首先带动了高地价。对高房价的诅咒，我们往往单方面归咎于房地产商的暴利。但面对这组刺眼的土地出让金数字，还能再说什么？政府是高地价的幕后推手，也是巨额土地出让金的最终受益者。甚至各地政府借一些地域规划比如《辽宁沿海经济带发展规划》、环首都经济圈、通州新城之类的概念，迅速抬升土地价格。政府热衷于卖地，提升土地出让收入，一方面推动固定资产投资的增长，成为地方政府的重要政绩，另一方面，也增加了财政收入，使地方政府的手头更加宽裕。土地均价的上涨，直接带动房价迅速攀升。“天价地”频出之际，周边商品房无一不是闻风上涨。如此恶性循环，平稳房价又怎能单靠掐断房地产商资金链、限购、提高首付等方法可以抵达？房地产大佬任志强同学曾分析说，为什么1998年至2003年平均每年的房价只增长2.7％呢？住宅商品价格平均增长3.5％，房价收入比连年下降呢？主要因素此时地价平稳，那一阶段的房价也在不断上涨，但地价却波动不大。但2002年的土地招拍挂文件改变了土地的供给方式，才形成了土地价格领先的房价变化信号。地方政府垄断了土地市场，而土地的垄断价格，进一步延伸，就成为地产商的房产供应量垄断，形成房产价格垄断，进而形成超额垄断利润。由高地价而高房价，这就是我们正在经历的由高地价引起的一场转移国民财富的过程。千亿俱乐部扩容、地价平均上涨50％，这些数字再一次提示我们，如果目前地方政府卖地生财的方式不改变，任何对房价平稳的期待都有落空的危险。放量土地供应，平抑土地价格，才是解决“一边是严厉调控、一边却抬升地价”的唯一办法。高价卖地不遏制调控楼市成空谈据中指院数据显示，截至11月22日，上海与北京卖地收入已突破千亿，大连为893.1亿元，同比暴增297.66％。有关数据显示，今年前三季度，全国30个城市土地出让金累计接近9000亿元，同比增长七成。值得注意的是，和2009年相比，尽管推地不多，但多数城市土地出让金收入却甚为可观，截至9月9日，北京、上海、成都、武汉实际供应土地面积在只有2009年供应水平的3至5成的情况下，却取得了相当于2009年水平82％至116％的土地收入，这说明土地价格上涨了不少。地价大幅上涨，会不会直截了当地反映到房价上涨呢？地价作为房价的重要组成部分，地价涨房价肯定跟着涨。进入11月下旬，部分地区仍处于涨价涨量的双升情况。其中，深圳的上周环比涨幅竟高达40.61％。根据21世纪不动产数据：上海楼市调控细则颁布后，11月1日至17日期间，均价在5万元/平方米以上的19个新楼盘之中，多达八成的项目成交均价出现上扬，环比涨幅在7％至12％不等。楼市调控的预期正在被稳步上升的房价所抵消，有关部门总喜欢说的“楼市调控已取得初步成果”的说词更像一句随兴而发，恐怕他们自己也觉得没有说服力。从整体来看，应该说，中国房地产市场还没有步入真正的调整期，因为目前整个房地产市场的资金依然充足，房地产企业依然可以依赖于前期获得的资金储备拒绝进行降价销售。今年1至10月，行业资金来源增速达到32％，处于历史高位，而应付款累计增速仅为26.9％，还低于2006至2008年的平均水平。同时，从企业流动性来看，目前资金流动性指标——货币资金/（短期借款+年内到期非流动性负债）为1.4左右，虽然较2009年有所恶化，但依然远远高于2008年房地产降价销售时的0.8。“不差钱”仍旧是开发商敢于与连续出台的楼市调控政策对赌的根本动力所在。卖地收入破千亿，地方政府在这场涉及诸方利益的博弈之中，成为最后的赢家。楼市调控之下地价大幅上涨，会激发地方政府把更多的土地资源投入到土地市场，尽可能地多拿出土地资源换取短期巨大收益。此举是否会挤占保障性住房供地需求和指标呢？据统计，截至9月初，北京仅完成全年2500公顷供地计划的26％，上海完成全年计划的74％，广州和深圳分别完成全年计划的18％和33％。这说明什么：一方面是地价上涨了不少；另一方面地方政府的目的在于卖地收钱，而不是加大供地以增加保障性住房供应。反映到保障性住房建设上来，必然会导致保障性住房建设的欠账与减少，无形之中减少了住房的供应量而造成房价的进一步被推高。地方政府卖地收入节节攀升，说到底是土地资源的稀缺性决定了土地价格会随之大幅上涨。地方政府将利用手中掌握的大量土地资源来获取更多资金，既折射出某些地方政府有哄抬地价之嫌，也折射出某些地方政府落实宏观政策不积极甚至持抵制态度