5成本篇--世茂成都猛追湾项目启动会

五、成本篇5.1项目定位及净利润目标5.2项目启动版目标成本5.3项目成本管控要点及措施5.4成本之开发篇项目定位概况：本案位于成都市一环以内猛追湾街与建设北路交界处，RBD项目的E片核心区。由世茂集团斥巨资打造，占地约63000平方米。以高档人居环境为主体，功能多元化的城市综合体。地理位置上位于成都市黄金地段，雄据内环线、府河边，坐拥BBD商务休闲中心，近望天赋广场繁华商圈，面临春熙路-盐市口CBD核心商务区，独享成都滨河商业的最长临河面，开放式商业将滨河景观融入其间，缤纷商业与河畔风情相互辉映，吸引众多滨河休闲人群的消费向往。配套有RBD市政公园规划项目，以及滨河路景观改造工程，后者现已基本完工投入使用。更有作为西部第一高塔的339米四川广播电视塔和其配套裙楼作为项目背景依托，其建筑主体囊括了时尚店铺、精品超市、各国美食料理、音乐酒吧、娱乐会所、顶级影院、大型演播厅、特色酒店、创意办公等丰富的物业形态，将打造中国西部一个全新的商业地标。净利润目标：整体利润率大于22%五、成本管控－5.1项目定位及净利润目标5.1猛追湾项目定位注：本图为猛追湾项目1#楼（毛坯）利润率敏感变化分析图。五、成本管控－5.2项目启动版目标成本5.2.1猛追湾项目各可售业态利润分析1注：本图为猛追湾项目3#楼（精装修，标准为4000元/平米）利润率敏感变化分析图。五、成本管控－5.2项目启动版目标成本5.2.1猛追湾项目各可售业态利润分析2注：本图为猛追湾项目商业利润率敏感变化分析图。五、成本管控－5.2项目启动版目标成本5.2.1猛追湾项目各可售业态利润分析3物业形态超高层小高层商业地下车库成本目标4500450040003000根据成本配置表中的比例分摊五、成本管控－5.2项目启动版目标成本5.2.2项目各业态目标成本00022966516052201275137833554412740120500100015002000250030003500400045001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月猛追湾项目2011年工程费用支出单位：万元注：1、本图为猛追湾工程在2011年的工程费用支出估算。2、预计2011年全年工程费用支出为22927.84万元。五、成本管控－5.2项目启动版目标成本5.2.3工程成本支出预算序号项目内容序号项目内容序号项目内容住宅项目:毛坯交房住宅项目:精装交房商业交房一、土建及结构一、土建：同毛坯交房一、土建及结构1幕墙铝窗供应二、机电：同毛坏交房1外墙石材供应2外墙石材供应三、大堂及公共电梯厅精装修：同毛坯交房2门、门锁及门小五金件的供应3进户门、门锁及门小五金件的供应四、户内精装修3防火门及门小五金件的供应4防火门及门小五金件的供应1户内大理石供应二、大堂及公共电梯厅精装修2厨房卫生间墙、地砖供应4地面大理石供应1石材、玻化砖供应3户内门及小五金供应5卫生间墙、地砖供应2装饰灯具4户内墙纸/墙布供应二、机电三、机电5户内木地板供应1电梯供应1电梯供应6卫浴洁具及五金配件供应2停车场设备系统/一卡通供应2停车场设备系统/一卡通供应7厨柜供应安装3开关插座供应、建造灯具及装饰灯具供应3可视对讲系统供应8厨房电器供应及安装4开关插座供应9装饰灯具4风机盘管供应5建造灯具供应10空调5冷水机组及冷却塔供应6终端照明配电箱供应五、成本管控－5.2项目启动版目标成本5.2.4项目集采合约规划猛追湾项目指标控制值序号设计参数计量单位指标描述集团标准值本项目控制值1地下室指标1.1地下车库单个车位面积m2/位非人防地库（包含设备用房）经济柱距8.0×8.030-34m2/位同集团标准m2/位人防地库（包含设备用房）经济柱距8.0×8.035-38m2/位同集团标准1.2地下室层高m普通地库（非机械停车）3.6m同集团标准m人防地库（非机械停车）3.7m-3.8m同集团标准1.3地下室顶板覆土厚度m设绿化时一般平均1.3m，种植高大乔木时局部1.5m0.8-1.5m同集团标准2建筑主体指标2.1墙地比m2/m2±0.00以上建筑周长*建筑高度/单体总建筑面积1.2-1.4同集团标准2.2窗墙比m2/m2外立面门窗/外立面墙体面积0.25-0.28同集团标准2.3建筑高宽比m/m剪力墙结构/框剪结构/框架结构（括号内为8度区）6(5)/5(4)/4(3)同集团标准2.4建筑层高m建筑标注层高2.9-3.2同集团标准3景观指标3.1软硬景比例m2/m2软景面积/硬景面积（剔除车行道、停车位）7:3同集团标准3.2车行道路面积比m2/m2车行道面积/建筑用地面积10~15%同集团标准3.3人行道路面积比m2/m2车行道附属人行道路面积/建筑用地面积5~7%同集团标准3.4水景面积比m2/m2人工硬底水景面积/景观面积8%同集团标准五、成本管控－5.3项目成本管控要点及措施5.3.1项目成本管控点——主要指标控制设计优化施工图预算招标管理通过监理、施工、建设、设计四方审核在原设计上进行方案优化，督促技术部把关施工图的准确性。严格招标程序，借用两个信封制进行招标，过程中实现背靠背管理。通过监理、施工、建设、设计四方审核在原设计上进行方案优化，督促技术部把关施工图的准确性。综合单价管理对主要项目综合单价的主材费及安装费进行市场询价。前期控制阶段五、成本管控－5.3项目成本管控要点及措施5.3.2项目成本管控要点及措施中期控制阶段签证管理进度审核管理文件管理严格控制签证造价，并对签证实施提出成本意见；对于隐蔽签证成本人员必须到场验收，拍照记录。来往文件做好登记管理，及时回复，由成本助理对文件时效性进行把关，杜绝因超时造价的索赔。根据前期预算结合工程实际进行审核，审核节点做出详细记录，充分利用监理进行前期把关和审核。成本动态管理对于开工合同成本部根据市场人工、材料的波动幅度进行造价调整，让领导层及时把握成本。五、成本管控－5.3项目成本管控要点及措施5.3.2项目成本管控要点及措施后期控制阶段结算管理结算资料管理1、施工方签定报审结算审核承诺书。2、结算审核目标：严把结算关，努力实现集团利润率指标。结算资料专人专管，及时、准确、完整。1、尽量多从PM名单上选择投标单位参与投标。2、本着严肃认真的态度，推荐成都地区优秀的施工企业进入PM系统。根据施工图的设计深度和资金状况，结合成都房地产企业进度款支付特点，合理回避支付风险。科学合理地提出采购计划，杜绝因材料延迟进场而造成的工期损失，减少材料库存时间，节约保管费用。根据现场情况，结合成都房地产开发特点，在严格成本测算的基础上，提出合理的材料采购建议供区域参考。与区域的对接与区域成本管理工作的对接五、成本管控－5.3项目成本管控要点及措施5.3.2项目成本管控要点及措施成本费用类别成本费用明细收费标准备注土地类合4030元/㎡1.1.土地款144973万元楼面地价：3843元/㎡1.2.土地指标费1412万元15万元/亩（94.128亩）1.3.土地契税4349万元成交价*3%1.4.土地交易费用1450万元成交价*1%1.5.土地测绘费用25800元测绘面积（占地）*0.41元/㎡1.6.拨地定桩费用13200元前期工程类合220元/㎡2.1.管线迁移费1500万元（预估）（主要为污水干管迁移费用，尚无预算）2.2.环境评估60万元（预估）环评报告书：视项目规模而定2.3.可行性研究报告5万-11万元成都项目由开发自行编制，此笔费用已省2.4.规划出图及拷盘费1万元2.5.白蚁防治费52万元1.5元/㎡五、成本管控－5.4成本之开发篇5.4.1配套费用调研成本费用类别成本费用明细收费标准备注前期工程类2.5.文物勘探费114万元3元/㎡2.6.人防异地建设费无按规定高层建筑都必须本地建设。2.7.地震安全性评价费130万元10万元/点（一般按塔楼数布点）2.8.新型墙体材料专项基金190万元5元/㎡*报建建筑面积（含车库、配套用房等）2.9.散装水泥专项基金38万元1元/㎡*报建建筑总面积（含车库、配套用房等）2.10.基础设施配套费6040万元160元/㎡*建筑面积2.11.规划许可证牌证费4800元2400元/个*2(共2个)2.12.施工图审查费70万元一类建筑收费标准1.82元/㎡*建筑面积五、成本管控－5.4成本之开发篇5.4.1配套费用调研成本费用类别成本费用明细收费标准备注前期工程类2.13.防雷减灾审核80万元（预估）1.5元/㎡*报建面积+可行性评估（视项目情况而定）2.14.招投标代理费20万元视项目投资而定配套工程类合38元/㎡2.15.有线电视费200万元（预估）安装费：1360元/户（未含总平费及机顶盒费用）2.16.燃气建设费900万元（预估）民用：多层-3000元/户；高层-3550元/户（未含商业部分，商业：按实际情况计算）2.17.临时供水费10万元（预估）2.18.临时供电费300万元（预估）五、成本管控－5.4成本之开发篇5.4.1配套费用调研成本费用类别成本费用明细收费标准备注后期成本类合46元/㎡3.1.房屋面积测绘费100万元（预估）综合体2.72元/㎡；住宅1.6元/㎡；商业2.2元/㎡3.2.公共维修基金1500万元（预估）电梯：38.5元/㎡*总建筑面积（含所有配套建筑，包括风机房、架空层等）；多层：33元/㎡*总建筑面积（含所有配套建筑，包括风机房、架空层等）3.3.产权交易费150万元（预估）住宅类3元/㎡*大产权注册的住宅总建筑面积，非住宅类5元/㎡*大产权注册的非住宅总建筑面积（主要指商铺及车库）3.4.产权登记费待定房屋价值的1.5‰3.5.分户土地证费待定住宅80元/户，非住宅550元/宗五、成本管控－5.4成本之开发篇5.4.1配套费用调研六、营销篇END四、样板展示篇五、成本篇