(自考小抄-知识点)04623工程估价简答

工程估价04623简答第一章1房地产估价的必要性？答：①理论上的必要性。房地产独一无二价值量大，市场信息不对称是典型的不定型市场。②现实的必要性。房地产估价在估价范围内占主体。房地产“量大面广”；房地产需要估价的情形较多；房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务。2房地产估价的要素？答：①估价当事人②估价目的③估价对象④估价时点⑤价值类型⑥估价依据⑦估价假设⑧估价原则⑨估价程序⑩估价方法，估价结果。3估价对象？答：即估价客体，估价房地产，估价标的，估价权益，是指一个估价项目中需要评估其价值的房地产或房地产权益及相关其他财产。4价值的类型？答：有两个含义，一是指价值的种类，二是指一个估价项目中由估价目的的决定的需要评估的具体某种类型的价值—特定价值。5估价的依据？答：是指一个估价项目中估价所依据的相关法律、法规、政策和标准，估价委托人提供的有关情况和资料，估价机构和估价师掌握、搜集的有关情况和资料。6估价假设？答：是指一个估价项目中估价师对与那些估价所必要、但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件作出的某种假设。7对房地产的认识答：①房地产估价是科学与艺术的有机结合②房地产估价是把客观存在的房地产的价值揭示出来。第二章1房地产基本存在形态？答：①土地形态②建筑物形态③房地形态。2土地利用所受的限制？答：①土地权利的设置及权利行使的限制②房地产相邻关系的限制③土地使用限制。3房地产的特性？答：不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、用途多样、相互影响、易受限制、难以变现、保值增值。4、房地产的种类？答：①按用途划分，分为居住房地产和非居住房地产（商业、办公、旅馆、餐饮、体育和娱乐、工业、农业、特殊用途、综合用途房地产）②按开发程度划分，生地、毛地、熟地、在建工程、现房③按实物形态划分④按权益状况划分⑤按是否产生收益划分⑥按经营使用方式划分，销售、出租、营业、自用的房地产。5政府对房地产的限制一般是通过4种特权来实现？答：1管制权2征收权3征税权4充公权第三章1房地产价格的形成条件？答：①有用性②稀缺性③有效需求。2地价与一般物品价格的不同？答：①生产成本不同②折旧不同③价格差异不同④市场性质不同⑤价格形成时间不同⑥供求变化不同⑦政策控制不同。3房地产价格的特征？答：①房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金②房地产价格受区位的影响很大③房地产价格实质上是房地产权益的价格④房地产价格形成的时间较长⑤房地产价格容易受交易者的个别情况的影响。4决定房地产需求量的因素？答：①该种房地产的价格水平②消费者的收入水平③消费者的偏好④相关物品的价格水平⑤消费者对未来的预期。5决定房地产供给量的因素？答：①该种房地产的价格水平②该种房地产的开发建设成本③该种房地产的开发技术水平④房地产开发商对未来的预期。6房地产供求与价格关系的特殊性？答：①全国房地产总的供求状况②本地区房地产总的供求状况③全国同类房地产的供求状况④本地区同类房地产的供求状况。7房地产价格与一般物品的价格的共同之处答：1都是价格，用货币来表示2都有波动，受供求因素的影响3都是按质论价。第4章1对房地产价格产生影响的因素？答：自身因素，人口因素，制度政策因素，经济因素，社会因素，国际因素，心理因素和其他因素。2、房地产价格影响因素众多而复杂，需要进行分类？答：一种分类是先后两位房地产自身因素和房地产外部因素两大类，另一种是分为一般因素，区域因素和个别因素上个层次。3房地产区位因素？答：可分为位置，交通，，周围环境和景观，外部配置设施等方面。位置包括房地产所处的范围，距离，朝向，单位某栋房屋中的某层，某套时，所处的楼层也是位置因素。4交通因素对房地产价格的影响，可分为出入可利用的交通工具，道路状况，交通管理情况，停车方便程度和收费标准。5影响房地产价格的周围环境和尽管因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素和人文状况因素，主要有大气环境，水文环境声觉环境，视觉环境，卫生环境和人文环境等。6土地是无因素？答：土地面积，土地形状，地形，地势，土壤，地基，土地开发程度。7建筑物实物因素？答：建筑规模，外观，建筑结构，设施设备，装饰装修，层高和室内净高，空间布局，防水.保温.隔热.通风.采光.日照，维修养护情况及完损程度。8、对房地产利用的限制可归纳为以下3个方面？答：1，房地产权利得设立和行使的限制；2房地产使用管制；3房地产相邻关系的限制。9、对房地产估价来说，有意义的使用管制主要是耕地转为非耕地，农用地转为建设用地以及城市规划对土地用途，容积率，建筑密度，建筑高度等的规定。10对房地产价格有影响的有？答：人口数量，人口素质，人口结构。人口增长率=本年人口增长绝对数∕年平均总人数﹡100%人口自然增长率=（本年出生人数-本年死亡人数）∕年平均总人数﹡100%=人口出生率-人口死亡率人口机械增长率=（本年迁入人数-本年迁入人数）∕年平均总人数﹡100%11影响房地产价格的制度政策因素主要有答：房地产制度政策，税收政策，金融政策，相关特殊政策及有关规划和计划。12房地产税收可分为？答：房地产开发环节的税收，房地产转让环节的税收及房地产持有环节的税收。13、国民经济和社会发展规划是国家加强和改善宏观调控的重要手段，也是政府履行经济调节，市场监管，社会管理和公共服务职责的重要依据。14、影响房地产价格的经济因素？答：主要有经济发展状况，居民收入水平，物价水平，利率，汇率等。15关于房地产价格中的房价与地价的关系有：1成本决定论；2需求带动论；3相互影响论。16房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上升。17、影响房地产价格的社会因素?答：主要有政治安定状况，社会治安状况，城市化和房地产投机等。18、影响房地产价格的国际因素答：主要有世界经济状况，国际竞争状况，政治对立状况和军事冲突状况等。19、影响房地产价格的心理因素主要有以下方面？答：1购买或出售时的心态；2个人的欣赏趣味；3时尚风气，跟风或从众心理；4接近名家住宅的心理；5讲究风水和吉祥号码。第五章1、房地产估价原则的基本内容？答：（1）独立，客观，公正的原则：（2）合法原则：（3）最高最佳使用原则：（4）估价时点原则：（5）替代原则：（6）谨慎原则2、房地产估价原则的作用？答。房地产估价原则可以使不同的房地产估价师对于房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对于同一估价对象在同一估价目的的同一估价时点的评估价值趋于相同或近似，帮助房地产估价师如何去思考和衡量估价对象的价值，如何把估价对象的评估价值首先框定在一个适度的范围内，然后结合估价方法的测算，就可以评估出一个更加精确地价值。3.遵守合法原则应做到那几点？答1）在依法判定的权利类型及归属方面，是指所有权，地役权，抵押权，租赁权等房地产权利及其归属，一般应该以房地产权属证书，权属档案以及相关合同等其他合法权属证明为依据。2）在依法判定的使用权方面，应以实用管制为依据3）在依法判定的处分权利方面，应以法律，法规，政策或合同等允许的处分方式为依据。4）在依法判定的其他权益方面，评估出的价值应当符合国家的价格政策。4.房产估价师应该按照那几点来把握被征收房屋的性质和面积？答。1）一般以被征收房屋的权属证书及权属档案的记载为准。2）各地被征收的房屋性质和面积认定有特别规定的，从其规定。3）征收人与被征收人对呗征收房屋的性质或者面积协商一致的，可以一绝协商结果进行评估。5.最高最佳使用原则是指法律上许可，技术上可能，经济上可行，经过充分合理的论证，能够使股价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。6.替代原则对于具体的房地产估价，指明什么?答1）如果在估价对象附近存在着若干相近效用的房地产并已知它们的价格时，则可依据替代原则由这些相近效用的房地产的已知价格推算出估价对象的未知价格。2）不能孤立的思考估价对象的价值，要考虑到相近效用的房地产价格的牵制。7.《房地产抵价估价指导意见》针对不同的估价方法，提出了遵守谨慎原则的要求？答1）在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查看。2）在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本，开发成本，有关费税和利润，不应低估折旧。3）在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。4）在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本，有关费税和利润。第六章1市场法的本质？答：是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产的价值。通常把市场测算出的价值简称为比准价格。2市场法是利用实际发生、已被市场“检验”的类似房地产的成交价格求取估价对象的价值，3市场法的理论依据？答：房地产价格形成的替代原理。4市场法适用的估价对象是同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产，例如？答：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。特别是存量成套住宅，由于数量较多、可比性较好，最适用市场法估价，相对而言也是最容易、最简单的种房地产②地产写字楼③商铺④标准厂房⑤房地产开发用发。5下列难以采用市场法？答：①法数量很少的房地产，例如特殊厂房、机场、码头、博物院、教堂、寺庙、古建筑等②很少发生交易的房地产，例如学校、医院、行政办公楼等；③可比怀很差的房地产，例如在建工程。6市场法估价需要具备的条件是答：在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易。7以下情况不能成为不采用市场法估价的理由？答：在估价对象所在地实际上存在着较多的类似房地产的交易，而由于估价机构和估价师没有尽力去搜集交易实例，造成了不能采用市场法估价。8运用市场法估价需要消除以下3个方面的不同所造成的类似房地产的成交价格与估价对象房地产的客观合理价值的差异？答：①实际交易情况与正常交易情况不同；②成效日期与估价时点不同（本质上是这两个时间上的房地产状况不同）；③可比实例房地产状况与估价对象房地产状况不同。这些对类似房地产成交价格进行的修正和调整，分别简称为交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整。9市场法的其他用途？答：市场法中比较分析的原理和方法，也可能用理房地产市场市场租金及成本法、收益、假设开发法中重新购建价格、房地产价格各个构成部分（如开发成本、管理费用、销售费用、开发利润等）经营收入、运营费用、空置率、入住率、报酬率、资化率、收益乘数、开发完成后的房地产价值、开发经营期的求取。10市场法估价的操作步骤：答：①搜集交易实例，即从现实的房地产市场中搜集大量的实际成交的实际成交的房地产及其成交日期、成效价格、付款方式等情况②选取可比实例，即从搜集的大量交易实例中选取一定数量、符合一定条件的交易实例③对可比实例的成交价格进行适当的处理。根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。价格换算主要是对可比实例成交价格的表现形式进行处理，即对价格表达方式进行“标准化”，使各个可比实例成交价格之间的口径一致、形式相同、相互可比。这种处理称为建立比基准。价格修正是把要比实例实际则可能是不正常的成效价格处理成正常市场价格，即对可比实例而可能是不正常的成交价格进行“修正”。这种处理称为交易情况修正。价格调整是对价格“参考系”调整，即从可比实例“参考系”下的价格调整为估价对象“参考系”的价格。“参考系”有市场状况和房地产状况两种，这两种处理分别称为市场状况调整和房地产状况调整。④求取比准价格，即把经过处理后得到的多个价格综合成一个价格。11搜集大量交易实例的必要性？答：运用市场法估价需要拥有大量的交易实例。只有拥有了估价对象所在地的大量的房地产交易实例，才有把握估价对象所在地的正常的房地产市场价格行情，从而保障评估出的估价对象价值不会超出合理的范围；才能选择出符合一定数量和质量要求的可比实例，从而保障根据这些可比实例的成交价格评估出的估价对象价值更加精准而不会出现较大误差。因此，估价机构和估价师应尽力搜集较多的交易实例。12搜集交易实例的途径？答：①查阅政府有关部门的房地产交易资料。②向房地产经纪机构和房地产经纪人了解其促成交易的房地产成交价格