-项目评估报告

0“至臻:浅水湾”建设项目计划书第1章总论1.1项目概况1.1.1项目基本情况概述项目名称：“至臻浅水湾”，该地块位于广元市利州区，西至红星公园，东至商贸城，南临滨河。总征地面积为77.66亩，用地性质为建造商品住宅。地理位置十分优越。依山傍河、空气清新，区内四季分明、气候宜人，本项目规划以住宅为主，兼容商业、文化娱乐等功能，充分体现了以人为本的对居住环境、居住类型、居住心理的要求。本项目产品定位为中高等档次的住宅新区。整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接，体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。1.2规划方案1.2.1建筑形式采用组合式：高层90%，小高层10%,并初步确定项目主要技术指标如下：①总用地面积：77.66亩②容积率：2.6M3③总建筑面积：16.5万M2其中：高层住宅：11.0202万M21商业：2.1516万M2地下车库：3.05万M2④建筑密度：22%绿化率：37%1.2.2、总体规划设计理念(1)充分利用本地块的地理优越性自然资源，人文和环境的可持续性发展，创造既能享受现代都市文明，又能享受生态自然的居住环境；(2)适应本市区白领人士需求，创造切合二十一世纪生活模式的、高尚、新颖、舒适的居住环境；第2章．建设规模与建设方案2.1建设内容与建设规模本项目工程总建筑面积16.5万平方米（1、2、3、4、5、6、7，共七栋）。临东北面道路布置6、7号楼，6、7号楼群楼相连，临西北面道路布置3、4号楼，带独立群楼。3、4号楼间，城市道路交汇处设600平方米公共绿地和小区景观梯道入口。背街设计为内部生态绿化中庭，布置有绿树、水池、休闲小品。建筑布局以点线结合为主围合中心绿化，平面上的错动与高度的变化形成错落有序变化丰富的建筑空间格局和开阔的视线通廊。城市公共绿地，小区中心绿化以及保留绿地得到充分的融汇和贯通。3、4号楼负一层平街设小商铺，一,二、三、四层为商业用房，四层以上为住宅；3号楼一,二、三层为商业用房，三层以上为住宅。1、2号楼，一、二、三层为住宅。住宅小区步行景观入口设于3、4号楼间，车行及消防入口设在用地西南角，地下车库出入口分别设于东面和西南角，平街为商业入口，住宅门厅朝向小区中2庭，小区独立封闭。住宅均为点式平面，3、4号楼每层六户，其余楼号每层六户，户型以套内建筑面积90-110m2左右三室两厅为主，辅以少量的一室一厅和两室一厅，本设计强调住宅的居住性、安全性、舒适性，解决高层住宅中的房间对视问题及穿堂风的形成，各户均争取良好的景观视线和采光通风。2.2建设条件2.2.1建设地点条件1、该规划区地理位置优越，紧邻红星公园、国贸广场、大学城、碧桂园、体育馆。2、靠近公路，交通便利，长途客运总站仅0.5公里。3、周边环境适宜，自然景观和生态环境良好。4、容积率较高，可规划面积充足，场地地形地质条件满足建设要求。5、拟建规划分区给排水、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施规划配套齐全，学校、商店、等生活服务设施尽在整体规划中。第3章市场调查分析3.1市场发展前景分析根据对今年以来出台的房地产行业政策、对市场供需状况等方面情况调查表明，本地区房地产业发展前景看好，主要表现为：3.1.1房价将持续稳中有升近几年，商品房价格与周边沿海城市相比涨幅较低，因此受宏观调控影响较3小，由于土地价格、建筑材料等价格上涨，房屋产品质量及配套标准的提高，造成商品房价格居高不下。3.1.2房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势一是城镇化进程加快，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。二是消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。三是拆迁安置将增加房地产市场的整体需求。3.1.3二手房市场活跃对新房的促进随着房地产二级市场不断活跃，如卖旧买新、押旧买新、租旧养新、按揭买新等“以旧换新”的购房群体逐渐上升。3.1.4政府将加大对地产开发的调控力度及城市建设的力度这将极大地改善城市面貌，进一步优化城市空间布局，推进这座最佳人居城市的规划建设，跻身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到本市购房居住。3.1.5房地产营销方式的改变房地产销售方式从原始的概念销售、点子销售、商业炒作销售转变为全方位营销推广。竞争由单一的价格竞争、质量竞争上升到价格、质量、品牌、环境、配套等多因素、多元化竞争新格局。对今后市场的预测：——从购房能力看伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，2008年到2013年，城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。——从投资角度看4由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%，年增幅达16%。——从消费结构看随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。第4章．销售计划及营销方案4.1销售计划根据工程建设进度计划及广元地区房地产发展走势，该项目拟销售周期为三年：2014年销售收入2.1亿元；2015年销售收入2.7亿元；2016年销售收入2.8亿元。4.2营销方案秉承企业“广厦千万、诚信皇冠”的经营理念，深入房地产市场调查研究，充分发掘楼盘的卖点，通过以下途径和措施实现房屋销售，获取最大利润。（1）、进行广泛的市场调查，通过目标客户和目标市场的分析，对目标市场、户型结构、客户群体进行准确定位，建设适应客户需求的楼盘产品。（2）、实施有效的广告宣传策略、营销策略及公关策略，实现销售目标。利用“报纸、电视、户外广告牌、车体、站牌”等行之有效的广告方式，及时地将楼盘的信息传递给购房客户。通过沟通，利用客户群对企业品牌的认识、了解与接受，提高对所开发产品的认识度。（3）、通过拓展销售渠道实现房屋销售。利用广告促销、人员促销、网络促销扩展销售渠道，使房屋销售由原来单一的自行销售转变为直销、行销、网络销售、地区代理等多元化销售方式。（4）、提供优质服务实现房屋销售。要在激烈的市场竞争中赢得客户，必须深入5了解客户，为顾客提供优质完善的服务，让客户感受到比预期更好的超值服务。（5）、利用品牌战略实现房屋销售。有效地利用品牌效应，提升企业核心竞争力，加强创新力，提高房屋的竞争优势，满足客户的期望，激发客户的购买愿望。（6）、结合价格策略实现房屋销售。在目前楼盘价格稳中有升的形势下，新盘开发销售价格采取随行就市结合“低开高走”的价格策略，将本项目的房屋价格，由低到高的顺序推向市场，吸引客户的关注，形成良好的市场氛围，形成人气后再据市场情况逐步提高房屋价格，给客户以“增值、保值”的信息，坚定购房客户的信心。第5章．投资估算与资金筹措项目总投资由建设投资和建设期利息两部分组成。经估算，本项目总投资为2.5亿元人民币，其中建设投资为2.2亿元，建设期利息3000万元。详见表-1：《项目总投资估算表》，更详细的投资计划可能随设计及实施的改变而调整。5.1、建设投资建设投资包括土地取得费用、建安工程费用、小区配套费用、道路、绿化费用、项目研究、咨询、规划、设计费用、各种税费、项目管理费等项目。建设投资估算依据：整个项目从2014年8月开始，2016年8月底全面完成。整个项目按中、高水平计算。银行贷款利率按0.8%计取。建筑形式组合式：高层90%，小高层10%6开发期税费估算表序号项目金额（元）估算说明（元/㎡）1配套费13200000802质检费49500033建筑管理费1980001.24绿化费165000.15白蚁防治费2475001.56土地使用费66000047再就业基金1650000108教育专项基金1650000109招标费165000110规划许可工本费825000.511土地证工本费825000.512施工许可证825000.5合计18529500（依据当地市场情况,2010年3月与政府公开招拍挂，为土地费用为95万/亩,因此以之作为投资估算的依据.）5.2、建设期利息。建设期利息按动态计算，考虑到工程的分期滚动开发，后续工程的资金筹措可通过预售房款，项目的总利息为7000万元。5.3、项目总投资7上述建设投资、建设期利息两项相加，即为项目总投资，共计2.5亿元。详见表-1《项目总投资估算表》。5.4、项目投资与筹资计划按市政府规定，投资项目的自有资金应达到项目投资的60%以上，完成此比例的投资，项目方可依法转让或预售。项目首期约6万平方米，投资约1亿元，为充分利用建设单位资金，公司自筹项目总投资的60%作为启动资金，其余40%可通过银行贷款和项目预售收获取支持。由于项目建设期较长，实际运作中，上一期项目的销售收入中相当一部分可用于下一期的建设资金。项目建设期历时2年，从2014年8月至2016年8月底全面完成，在建设期内，投资总额按40%、60%的比例分年均匀发放。具体见表—2：《项目使用计划和资金筹措表》。投资与成本费用估算汇总表项目单方成本（元/㎡）金额（元）土地费用51.585000000前期费用355775000建安费用1700277000000基础设施费101650000开发间税费508250000不可预见费203300000管理销售费112.518562500合计19443230375005.5、项目销售收入估算8据前文确定的项目销售价位与上述物业销售预期计划，测算该项目销售收入情况如下表—3销售收入预算表项目面积（㎡）单位平均售价（元/㎡)销售收入（元）住宅1102024200462848400个车位12807000089600000商业215168000172128000合计7245764005.6、项目经营成本估算：项目经营成本包括：建造成本、销售成本、销售税金和财务费用。其中：①建造成本=（当年销售收入/项目经营总收入）×总建筑投资上述公式仅为近似计算。②销售成本含广告费、人员工资、办公费等，按销售收入2.5%计取。③销售税金包括营业税、城乡建设维护税、教育费附加。其中，营业税取销售收入的5%，城乡建设维护税取营业税的7%，教育费附加取营业税的2%，三者合计为销售收入的5.45%。④财务费用为项目开发经营期间的利息支出。项目经营成本的各项估算见表—495.7、项目利润估算项目利润计算如表损益表序号项目计算金额（元）1销售收入7425000002总成本费用5280000003销售税金及附加449212504土地增值税37125005利润总额（1）-（2）-（3）-（4）1658662506所得税（5）*25%41466562.57税后利润（5）-（6）124399687.758公积金（7）*10%12439968.759可分配利润（7）-（8）111959718.75第六章、财务分析6.1、盈利能力及清偿能力分析由上述计算可知，项目财务净现值（FNPV）0，表明项目利润率超过基准贴现率，具有财务上、经济上的可行性，项目财务内部收益率（FIRR）=27.1%12%，且水平较高，表明项目具有盈利能力。6.2、项目开发经营风险分析10对项目进行盈亏平衡分析、敏感性分析，以测度其开发经营风险，然后对项目运作中的主要风险进行定性研究并提出相应对策。6.2.1、项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡分析包括项目经营收入保本点和项目经营成本点分析。1）、项目经营收入保本点分析项目经营成本=14467.4/（1-5.45%）=1530132（万元），保本点=15301.32/25155.2=60.83%即销售收入达预测收入的60.83%时，项目处于盈亏平衡状态。2）、项目经营成本保本点项目保本开发经营成本=25155.2万元，保本点=25155.2/14467.4=173.86%即项目开发经营成本达到预测成本的173.86%，项目处于盈亏平衡状态。实际上项目盈亏平衡点在开发经营各阶段是不