碧桂园法律文书培训

法律文书基础培训1、“法律文书”的定义简单地说，就是我司与买受人双方签署的商品房买卖过程中所涉及权利义务的书面约定。2、我司所使用的法律文书按使用阶段分类：认购（含认筹）签约收楼一、法律文书的定义及基本分类“认购”：买受人缴纳一定数额的定金，（以《认购书》的形式）与出卖人约定在指定时间签署购买指定单位的商品房买卖合同及其补充协议。二、认购（含认筹）阶段•作为订立商品房买卖合同的担保定金未能如约订立合同买受人原因出卖人可不退还定金出卖人原因双倍返还定金1、定金的认定2、认购（含认筹）阶段重要的法律文书认筹阶段《筹号纸》2、《认购书》的作用；3、重要法律文书签署要点。认购阶段《认购书》《按揭补充协议》《情况告知书》其他文书1、收取诚意金派筹的条件；案例解析本案中张某一直拖延坚持不肯签约，如何处理？张某主张我司双倍退还定金是否成立？主张成立的前提？该案中前述前提成立与否？结论三、签约阶段《商品房买卖合同》•揽括了商品房买卖关系中买卖双方所有的权利义务。。《前期物业服务协议》及《业主公约》•签署主体：物业管理公司与商品房买受人《花园补充协议》等特殊补充协议个别单位存在的特殊情况或买受人自身存在的特殊情况且对买卖关系产生重大影响1、《商品房买卖合同》重点条款讲述土地性质商品房基本情况计价方式与价款面积差异处理买受人逾期付款逾期交房交付规划设计变更产权登记屋面、外墙面使用权延伸1：花园性质的认定延伸2：车位性质的认定（1）土地性质1、土地使用年限根据土地的用途不同而所有不同：住宅70年/商业40年/工业50年/科教文卫50年/综合50年。2、住宅产品土地使用年限非70年的两种情况第一条项目建设依据……该地块土地使用权年限自年月日至年月日……（2）商品房基本情况1、层高的填写2、注意阳台因外立面或户型不同而存在的差异3、业主拒绝签署物业服务协议如何处理：业主可否以此为由拒绝签约？不可我司可否以此为由决绝签约？不可第三条买受人所购商品房的基本情况。......该商品房的用途为，属结构，层高为，该商品房阳台封闭式的个，非封闭式的个。......买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。（3）计价方式与价款为何部分单位存在商品房单价与补充协议约定的退补单价不一致的情况？第四条计价方式与价款1、该商品房属预售，按【套】【整层】出售，按【套内】【整层内】建筑面积计算，该商品房单价为（币）每平方米元，......（4）面积差异处理上述约定的仅为单位建筑面积超标的处理方式，花园面积超标的处理方式另有约定。第五条面积确认及面积差异处理……产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0．6％以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0．6％以上（不含本数）至±3％以内（含本数）的，买卖双方多退少补；3、差异值超过±3％以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。（4）花园面积差异处理客户针对花园面积差异达到30%方可退楼的约定有异议如何解释？……花园增减面积不超过合同约定的花园面积的1%（含本数）的，买卖双方互不作任何补偿；增减面积在合同约定的花园面积的1%以上至30%以内（含本数）的，买卖双方按实测面积以本条第（一）款约定的花园面积的退补单价据实结算退补款，买卖双方对此均无异议。如花园增减面积超出30%（不含本数）的，出卖人应书面通知买受人。买受人可选择接受新面积的花园，也可选择解除合同……（5）买受人逾期付款业主逾期交楼款违约金与我司逾期交楼违约金必须保持一致，以显示格式合同的公平性；关于违约金处理：针对注销合同重新签署的单位，必须在重签合同前处理违约金的问题，否则合同注销后，原合同的一切权利义务均已结束无法追索。（1）逾期在90日之内……买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同……买受人按累计应付款的％向出卖人支付违约金……经出卖人同意，合同继续履行……买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之的违约金。（6）逾期交楼逾期交楼违约责任达到90日后，客户提出退房有时间限制，必须在15日内提出，否则视为同意继续履行合同。……（1）逾期不超过90日……出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后……买受人解除合同的，出卖人…退还全部已付款，并按买受人累计已付款的％向买受人支付违约金……合同继续履行……出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之的违约金。（7）交付《商品房买卖合同》中有关商品房交付的条款共有“交付期限”、“交接”、“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任”、“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”四个条款，主要目的在于保护买受人的权益。（7）A交付期限单位达到交付条件的三要素：（缺一不可！）A、单位已竣工验收，取得竣工验收备案表；B、单位已实际施工完成并是按合同约定的要求进行施工建设以及装修；C、单位不存在会导致单位不能入住的重大质量问题。将具备下列第种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起×日内告知买受人的；（7）B交接收楼信的寄发商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……（7）C出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任1、签约后我司更改装修标准如何处理？2、合同平面图是否作为交付标准？算3、样板房销售要点：参考通启《关于统一示范单位销售操作流程以及法律文件的事宜》出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准……（7）D出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺与逾期交楼违约金责任部分重叠时如何适用？出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供水设施在该商品房交付时达到使用条件2、…….如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、上述约定的每一项每逾期一天，出卖人向买受人支付人民币元的违约金，但出现本合同约定的“出卖人可据实予以延期”的情形除外。（8）规划设计变更并非所有规划设计变更业主均可提出退楼，根据销售管理办法第24条的约定，业主可提出退楼的规划设计变更仅包括：“会导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化的”故我司补充协议根据上述法律规定，对上述条款进行了限制。……出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意。不同意变更的买受人可要求终止买卖合同……除商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向等之外，商品房本身以外的规划变更是否需承担违约责任？（9）产权登记1、委托办证的优点2、业主提出自行办证时的处理方式第十五条关于产权登记的约定。……由买受人委托出卖人代为办理该商品房的《房地产权证》，该委托的具体事宜详见……《委托办理权属登记协议书》。（10）屋面、外墙面使用权关于屋面的特殊约定1、该商品房所在楼宇的屋面使用权归该商品房所在楼宇的全体业主所有，但按设计、规划部门批准的图纸可以由该商品房单独进入的屋面的使用权归该商品房的买受人所有。2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权归该商品房所在楼宇的全体业主所有。延伸1花园性质花园个人所有的私家花园可出证不可出证业主共有的公共绿地不可出售亦不可无偿提供给单个业主使用延伸1车位性质车位处理我司所有能出小产权出售后亦可长/短租不出小产权长/短租业主共有由物业公司出租，所得租金入物业公司特定账户四、收楼阶段寄发《收楼信》缴交收楼费用，签署《正负超标协议》（如有）签署《物业交接书》屋村交接钥匙等视情况确定开发商的交付义务是否完成1、《收楼信》及《催收楼信》的寄发•实测面积尚未出具，能否寄发收楼信？《收楼信》•1、为何寄发？•2、什么情况下寄发？•3、何时寄发？《催收楼信》2、收楼费用的缴交业主拖欠则我司可拒绝交楼业主拒绝预缴我司不可拒绝交楼业主拒绝我司代收我司不可拒绝交楼业主拒绝缴交我司不可拒绝交楼谢谢！