中海济南奥体中心项目地块市场定位研究报告

1中海济南奥体中心项目（3-2、3-3地块）定位报告2第一部分项目解析3经济技术原指标地块：3-2用地面积：85815㎡土地用途：居住地上容积率：≤1.5地下容积率：≤0.7总建筑面积：166146㎡计容建筑面积：128722㎡配套：占地1800㎡的6班幼托一处、公共服务设施建筑密度：不高于15%绿地率：不低于40%停车率：100%地块：3-3用地面积：150086㎡土地用途：居住地上容积率：≤1.7地下容积率：≤0.7总建筑面积：308011㎡计容建筑面积：255146㎡配套：占地11000㎡的18班小学一处、占地3600㎡的12班幼托一处、公共服务设施建筑密度：不高于16%绿地率：不低于40%停车率：100%4经济技术现指标地块：3-2与3-3合并用地面积：235901㎡土地用途：居住地上容积率：≤1.63地下容积率：≤0.7总建筑面积：549649㎡地上建筑面积：384519㎡配套：占地11000㎡的18班小学一处、占地5400㎡的18班幼托一处、公共服务设施建筑密度：不高于20%绿地率：不低于40%停车率：100%说明：此指标为现阶段征询成果，未有任何书面确认通知，尚需进一步确认5项目区位泉城广场高新区管委会洪楼商圈本案中海盛福庄项目高新区管委会奥体中心龙奥大厦泉城广场6项目四至N7项目地理位置奥体中心东荷西柳龙奥大厦济南新政务中心3-2地块3-3项目地块8地块3-2、3-3地块整体不规则状，地表均岩石，地势西高东低，南高北低。地块四周均为待开发住宅项目。东北面4号规划居住用地尚未出让、玉顶山公墓东面、东南面现状山地、农田、小型石料场、龙奥住宅项目用地南面浪潮3-1住宅用地西南面旅游路、海尔绿城全运村、龙洞旅游风景区西面海尔绿城酒店项目、龙奥大厦西北面全运会奥体中心主会场、省立医院、鲁商国奥城等北面中国人民银行用地、电监会用地、诚基商服用地、待挂牌商服用地、经十路场地分析9可达性分析目前项目周边交通良好，进入方便，北靠经十路、南临旅游路，10分钟内分别可达市中心，即将启用的奥体中路南起奥体中心，北穿工业南路，直达工业北路，是东部的一条南北交通大动脉，道路规划有BRT线路，在全运会前，与经十路、北园大街等形成两横三纵的BRT网络，从本案项目沿奥体中路北行约5分钟车程直达中海盛福庄项目。10道路现状项目北临建设中的体育北路延长线南北向直达经十路建设中的规划路体育北路项目地块内建设中的规划路11周边重点配套规划目前奥体文博片区内生活相关配套设施尚未完善，该区域未来规划将建成一个高档时尚、人文宜居的新城区，规划主要功能有体育、行政办公、商务办公、商业、卫生、金融、住宅等。12周边重点配套规划13体育配套“东荷西柳”——奥体中心场馆济南奥体中心是第十一届全国运动会的主赛场，项目占地81公顷，总建筑面积36万平方米，包括6万座席体育场、1万座席体育馆、4000座席网球馆、4000座席游泳馆以及6万平方米中心区平台广场。功能上满足全国运动会和世界单项体育赛事的要求，设计上成为具有浓郁地方文化特色的标志性建筑，运营上通过场馆设计策划及赛后市场化运作实现体育产业化。14政务配套龙奥大厦——新政务中心济南龙奥大厦占地约360亩，地上15层，地下1层，建筑面积35万平方米。是目前国内较大的集办公、行政审批、资金结算等功能为一体的政务中心。龙奥大厦的选址东部，表明了政府发展东部、建设新城的决心，给东部的建设以强有力的支撑，也给市民置业东部、投资东部以巨大的鼓舞。15省高级人民法院审判综合楼位于经十东路北侧，与奥体中心隔路相望，北靠解放东路。新建综合楼包括审判、办公、档案图书、法警训练、生活服务等多功能大型综合性智能化建筑群，项目总建筑面积7余万平方米。省国资委办公楼建筑总面积36万平方米，其中包括建筑面积16万平方米的双子座大楼，用于机关、企业办公；地块北部分别建设两座建筑面积约10万平方米的楼座，用于产权交易中心和企业家俱乐部。政务配套16省成套局办公楼位于体育西路延长线西侧、经十东路路北，占地约20亩，主要用于安置省成套局、省侨办、省直机关房管处等3家单位。武警边防总队项目位于解放东路延长线以南，体育西路延长线以西，分为东、西两个地块。东地块主要有110指挥中心、官兵训练区、机关配套服务保障区和总队医院等项目；西地块主要有海防委大厦、官兵公寓等项目。总用地约120亩，可建设用地约78亩。政务配套17济南市特种设备检验检测中心用地2.27公顷，地上总建筑面积5.44万平方米，其中市质检局办公楼2.73万平方米、开发写字楼2.71万平方米。济南公路主枢纽交通信息管理调度中心占地31亩，总建筑面积约4万平方米，主楼地上17层，位于贤文路和解放东路交叉口，东靠贤文路，南临解放东路，集国家公路主枢纽信息服务、公路建设管理、交通行业管理、道路运输信息化、交通战备调度指挥、交通应急处理、道路运输安全监管、交通量调查分析、公路出行服务等系统功能为一体，实现社会服务、行业管理和行政决策三位一体的综合功能。政务配套18商务配套海尔绿城·奥体酒店位于经十东路以南，体育北路南侧，体育东路东侧，酒店总建筑面积近10万平方米，为地下二层、地上二十三层，其中裙房三层，建筑高度近百米。主楼客房400余间、裙房一层为大堂、会议区、西餐厅，裙房二层为中餐、高档宴会厅，裙房三层为棋牌室、夜总会，另有室内泳池和豪华SPA水疗中心等服务配套。鲁商国奥城位于济南市奥体片区，总占地10.06公顷，总建筑面积35万平米，由四幢高层甲级写字楼、一幢高层星级酒店及商业物业组成。其中写字楼面积15万㎡，酒店面积3万㎡，商业物业6.5万㎡。19文化配套山东省档案馆新馆新馆选址在燕山立交桥以东，经十东路以北。新馆将建成能满足30年馆藏档案需求，国内先进的省级综合档案馆。山东省博物馆选址在燕山立交桥以东，经十东路以北，将建成集历史、艺术、民俗、自然为一体，体现齐鲁文化特色，反映山东深厚历史文化底蕴的大型综合性博物馆，将成为弘扬齐鲁传统文化、提升省会形象的标志性建筑。20医疗金融配套山东省立医院东院区是奥体中心配套的医疗保障服务设施，位于经十路北侧，大辛河东侧，南隔经十路与奥体中心相对，占地面积约400亩，预计2009年5月底竣工，总一期规模为1500张床位。按三级甲等医院标准建设，包括急诊、门诊、医技、普通病房和保健病房等医疗及保障设施。人民银行济南分行金融中心将集金融产业、金融市场和金融监管三项功能于一体，建设金融机构（包括银行、个人贷款部、保险机构和证券机构等）现代办公所需的智能写字楼等设施。21项目所在奥体文博片区，为济南市未来的新政务中心区核心板块，具备政务中心、体育文化中心、新兴商务区等多种城市功能，同时临近高新科技园区，是济南城市功能最完善、规划水平最高、综合价值最高的片区。项目具有一定可利用景观资源，山地地形、南高北低及项目周边环绕丘陵地形，为项目价值的发挥提供了空间。项目目前配套现状较差，但建设中的商业、体育、政务、医疗、教育等设施极大改变了配套现状，周边路网发达，项目可达性良好。地块解析结论22第二部分市场环境分析23济南市房地产市场宏观分析24指标一：GDP单位:亿元济南市的GDP连续5年保持15%左右的增长率。济南市人均GDP为6024美元，经济较为发达。今年上半年GDP增速有所放缓，为14.6%，较往年下降1.1个百分点，主要原因是工业生产增速变缓，但第三产业增速较快，达17.5%，财政税收大幅度增加，达27%。总体经济运行表现出稳定增长的势头。1368161918772185255414180500100015002000250030002003年2004年2005年2006年2007年2008年上半年10%12%14%16%18%20%济南市GDP增长情况增长率25指标二：城市居民人均可支配收入单位:元济南市城市居民人均可支配收入稳步快速提升，潜在消费能力较强。今年上半年人均可支配收入突破一万元大关，增幅达15.5%，较2007年有所回落。今年上半年居民储蓄存款达1390亿元，增长9.7%。今年上半年社会消费品零售总额增长23.4%120051357815340180051003050007000900011000130001500017000190002004年2005年2006年2007年2008年上半年5%7%9%11%13%15%17%19%城市居民人均可支配收入增长率26指标三：人均居住面积19.519.820.12115161718192021222324252004年2005年2006年2007年城市居民人均居住面积济南市城市居民人均居住面积稳步提升，居民居住条件不断改善。济南市人均居住面积较其他城市仍有差距，反映出相当部份的居民有改善居住条件的动机。据济南市住房建设规划，至2010年，全市人均居住面积要达到30平米，仍有相当大的增长空间。城市北京济南天津青岛城市居民人均居住面积212127.123.7部分城市2007年人均居住面积比较27指标四：人口构成605116户籍人口暂住人口济南市户籍人口占84%，流动人口比例不高。城市总人口达到721万，数量较大，对城市房地产的发展提供了优良的客户基础。28505651857101712426549511012116018713924.5%15.7%9.9%32.2%17.0%46.1%02004006008001000120014002003年2004年2005年2006年2007年2008年上半年0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%固定资产投资额房地产投资额房地产投资额增长率指标五：房地产投资额2005年，受国八条的影响，房地产投资增速放缓；2006年出现大幅反弹。受2007年楼市价量齐升的刺激，今年上半年，济南市完成房地产投资139亿元，大幅增长46.1％。房地产投资额占同期GDP总量比重由2007年的7%上升到10%，房地产投资迅速升温。29指标六：销售面积与销售均价走势济南住宅市场年销售面积200万平米左右，相对720万人口的大城市，数量较小，市场发展空间很大。单位集资建房的数量较大，实权部门占用优势地段自建单位宿舍较为普遍。住宅销售均价稳步上升，尤其在2007年，上涨幅度达到17%，增幅较大。2041912094172437651231501701902102302502005200620073000350040004500500055006000新建商品住宅销售面积商品住宅销售均价30指标七：近期销售面积与价格走势3.104.31111.249.227.716.115.919.1111412.10.826.210.6195.84.19.612.213.217.514.421.218.418.418.118.218.37.5113.518.115.441504320445045104580482049855100558556535869578856135191498051105009101020304050602007.12007.22007.32007.42007.52007.62007.72007.82007.92007.12007.112007.122008.12008.22008.32008.42008.501000200030004000500060007000供应量成交量成交均价单位：万平米单位：元/平米2008年上半年市场供应量较07年下半年明显萎缩，上半年入市项目较少，以后续推盘为主。成交量方面，自2007年6月不断攀升，最高峰达到21万平米，至2008年2月进入谷底，自3月稳步上升，目前维持在18万平米左右。成交价格在2007年不断上升，至2008年1月达到顶峰，在2月出现小幅下跌，随后企稳。数据显示，1～8月，济南市住宅共销售10201套，除2月份外各月成交量比较平均，没有明显下滑趋势，显示出济南市场相对于一线城市受到宏观调控影响较小，购买需求以刚性需求为主。价格方面，济南住宅均价相对平稳，全年只有3月份降至5000元/平之下，其他