2013年7月青岛胶州金某公馆项目营销策划报告 91P

胶州金X公馆营销策划报告2013年7月目录•第一篇大青岛下的胶州•第二篇少海新城发展研判•第三篇市场定位及策略•第四篇营销策略及执行•第五篇包装VI展示第一篇大青岛下的胶州一、大青岛下的胶州二、胶州城市规划三、胶州的经济发展状况1）城市新规划2）城市功能布局3）城市三大产业规划1）经济总体状况2）产业结构状况3）人均可支配收入4）房地产发展概况•青岛市第十五届人大常委会第六次会议审议并同意市政府提请审议的《青岛市城市总体规划（2011-2020）》。•“新一轮总规”在继续实施、拓展和提升“环湾保护、拥湾发展”战略基础上，以“世界眼光、国际标准、本土优势”，落实了“全域统筹、三城联动、轴带展开、生态间隔、组团发展”的空间发展战略。青岛宏观城市规划•城市性质最终表述为“国家沿海重要中心城市，国际性的港口与滨海旅游度假城市，蓝色经济领军城市，国家历史文化名城。”•在城市职能上，新增了“海洋文化交流与经济合作平台”、“国家蓝色经济示范区、国家海洋科技城”等。•其中，国际职能为东北亚国际航运物流中心、海洋文化交流与经济合作平台、滨海旅游度假目的地；•国家职能为国家蓝色经济示范区、国家海洋科技城、综合交通枢纽；•区域职能为山东半岛金融商贸中心、高端产业集聚中心、滨海宜居幸福城市。青岛宏观城市规划•“新一轮总规”统筹安排东岸、北岸、西岸三大城区用地指标，确保红岛经济新区、中德生态园、世园生态都市新区三处重点战略地区发展用地的落实。•将中心城区建设用地规模由540平方公里增至590平方公里。•规划将青岛中心城区周边紧密联系的三市全域（即墨、胶州、胶南）以及大沽河地下水源保护区和青岛新机场规划控制区纳入城市规划区范围。青岛宏观城市规划•地处黄海之滨、胶州湾畔；陆地面积1324平方公里，海岸线25公里；户籍人口80.9万人，城镇人口达30万的胶州市迎来了发展的新契机！在青岛新一轮的总规中，胶州成为未来青岛城市北进的直接受益者；胶州在“环湾保护、拥湾发展”战略中将大力发展二三产业，成为胶东半岛的重要物流枢纽，建成以现代服务业、旅游业、现代物流业及高新技术产业为主导的复合型新型滨海城市。高新区高新区城阳区市区胶州市黄岛区胶州市胶州以“拥湾发展”战略规划为契机，在新一轮城市规划中，提出了“一城四区两翼”的发展方向。“一城”:东起海尔大道，西至西外环路，南起香港路，北至北外环路，面积约92000㎡；未来将打造成胶州市政治、经济、文化、科技、交通中心、胶州城市生活主导区、城市功能主体区。现状人口28.3万人，近期人口规模30万人，中期人口规模40万人，远期适宜人口规模50万人。胶州宏观城市规划“四区”分别是东部工业区、南部居住区、北部物流区、西部商贸区；东部工业区(含东湖新区及胶海产业基地):建成以电子信息和汽车零部件加工为主导，辅之以应用型科研产业，集居住、办公、休闲、娱乐和城市服务业于一体的工业新区；南部居住区：包括国际社区和科研教育区，形成以居住为主导，辅以商务办公、教育、会议、休闲娱乐的国际人文社区；西部商贸区：依托同三高速等交通优势，发展商贸、批发、仓储及相关产业，建设成区域性商品集散中心；北部物流区：发展物流及其相关产业，重点发展二次分拨或包装，以远距离铁路运输为主导，建成集工业生产、仓储、多式联运、于一体的现代化、综合性、多功能的区域性物流中心。“两翼”:东北翼—以李哥庄镇为中心，李哥庄镇为全国出口创汇十强镇；西南翼—以里岔镇、张应镇和铺集镇为中心，里岔镇—青兰高速出口之一、张应镇—工业小镇、铺集镇—休闲旅游特色小镇。胶州宏观城市规划拥湾发展战略优先规划、重点建设少海新城及胶州湾产业新区，城市东南部成为未来主要发展方向胶州宏观城市规划环湾保护拥湾发展战略率先启动及重点规划区域：“环湾保护、拥湾发展”战略“率先启动六片、重点规划四区”，全力营造特色鲜明、布局合理、支撑有力的发展片区。率先启动以下六个片区：中北岛及小港湾区域、四方填海区域、李沧西部新客站、临空经济区、高新区起步区、胶州少海新城。近期重点规划以下四个区域：大港码头及周边区域、沧口机场搬迁后用地、红岛高新区、胶州市胶州湾新产业基地。胶州少海新城：按照建设集自然生态、滨水休闲、高档居住、度假旅游、历史人文等功能于一体的城市滨水复合功能区的要求，以水系、绿化、道路等生态廊道为骨架，以城市大型水体为核心，实现功能互补、互动发展。胶州市胶州湾新产业基地：将有力对接黄岛现代制造业，借以高端项目的引进和黄岛装备制造业的辐射，形成新型工业化基地。少海新城及胶州湾新产业基地均位于胶州东南部，两个片区的重点发展确定了胶州市整体上会重点向东南扩张，城市东南部迎来发展机遇。北关片区：胶州国际物流中心所处区域、山东半岛重要物流枢纽；现代物流业与工业并举发展；工业区：澳柯玛工业园、海尔工业园所处区域，机电、纺织、食品加工业聚集区；市场贸易区：区域内规划有胶州西部商贸区，发挥商贸中心、商贸枢纽功能；商住综合区：处于商贸区、新城区之间过渡地带，定位为胶州商住综合区域；老城区：胶州商业中心、居住中心，胶州最繁华的片区新城区：胶州市重点打造片区，未来的政治、经济、文化、科技、交通中心；科教区：围绕中国海洋大学、胶州职业教育中心，发展为胶州科教区；生态社区：依托青年水库，围绕“山、水、溪、谷”，建设“山水城邦、生态社区”；少海片区：区域内正在建设的“少海新城”是拥湾发展的战略核心发展层、胶州政府重点建设区域。城市功能空间布局北关片区市场贸易区老城区商住综合区新城区工业区科教区生态区少海片区少海板块成为承载城市发展的新起点和受益者！三大产业区规划产业结构平衡、布局合理；三大发展平台形成有效互动，拉动胶州市环湾经济发展1、产业新区--规划建设变泥滩岸线为黄金岸线产业新区总规划面积75平方公里，北起环胶州湾高速公路，南至洋河，拥有80000亩建设空间。建设集旅游、休闲、度假于一体的，现代化、高效能、花园式、生态型的旅游度假区在沿海废弃虾池上筹划建设胶州湾产业新区，规划总面积75平方公里，明确了滨海新城和工业新区对分的功能定位;目前一期13平方公里土地已回填结束，一批大高新项目已先后落户。2、少海新城-拥湾发展战略核心层、率先启动区域少海新城是山东省重点建设的37个旅游项目之一，于07年开工，计划于2015年打造成集生态、度假、旅游、高档居住为一体的青岛旅游基地，目前重点开发建设的东湖南湖部分已初具雏形；少海新城的远景规划和明显的生态效益已吸引了多家国内外企业来胶投资，少海新城将成为青岛的品牌亮点。三大产业区规划3、国际物流中心-山东半岛物流集散中心胶州湾国际物流中心是经省经贸委和市政府批准的省重点物流园区，是山东半岛最大的陆路综合物流中心,五年之内，中心一期工程4000亩土地将全面运营。胶州湾国际物流中心构筑“一个中心、六大区域”。一个中心—青岛铁路集装箱中心站；六大区域—公共服务区、集装箱物流区、生产资料综合物流区、城际配送聚集区、内陆及中亚地区商品物流集散区、物流保障区。三大产业区规划小结：青岛主城区外溢主要区域，拥湾发展内圈层中唯一一个下属地市，紧邻拥湾发展核心区域——红岛高新区，区位、战略优势明显现代物流、生产性服务业、新兴制造业为主的现代都市工业园区，三大产业平台联动发展。拥湾发展战略优先规划、城市功能更明确划分，城市东南部成为未来主要发展方向，少海新城成为受益者城市规划功能划分产业升级胶州：拥湾发展核心内圈层，现代服务业、旅游业、现代物流业及高新技术产业为主导的复合型新型滨海城市，少海板块成为大青岛的重要组成。2012年5市GDP排名79575472171155005001000即墨胶州胶南平度莱西15.20%15.10%13.70%14%11.50%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%即墨胶州胶南平度莱西474515557658754050010002008年2009年2010年2011年2012年GDP亿元胶州市经济总量水平逐年提升，经济水平在五市中处领先地位，为房地产行业发展提供了内在动力2012年5市GDP增长幅度历年胶州GDP变化情况2012年胶州GDP769亿元，环比增长15.1%，胶州宏观经济高速发展；房地产行业处高速发展阶段胶州经济发展状况宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展房地产发展阶段与人均GDP关系标准标明，不同的人均GDP决定了该地区房地产市场的不同发展阶段。2012年胶州市人均GDP超过14000美元，房地产处于快速发展阶段，生存改善需求兼有，但发展过程中较为强调发展速度及数量，对品质要求较低。人均GDP与房地产发展关系0-6000US$6000-14000US$14000-28000US$28000-56000US$启动期快速发展平稳发展减缓发展生存需求生存改善需求兼有改善需求改善需求超速发展快速发展以数量为主平稳发展以质量为主，数量质量并重缓慢发展综合发展胶州市产业结构6.76.47.16.3657.556.857.45755.635.836.835.536.738.402040608010012020082009201020112012第三产业第二产业第一产业2008—2012年产业结构占有情况对比2008年至2012年，胶州产业结构不断优化，第一、二产业所占比重整体呈下降态势，第三产业发展迅速，所占比重呈增长态势。胶州属胶州湾产业格局中的北海岸，将大力发展二三产业，打造胶州市成为胶东半岛的重要物流枢纽，建成以现代服务业、旅游业、现代物流业及高新技术产业为主导的复合型新型滨海城市。产业结构不断优化，为经济继续高速健康增长打下良好基础，第三产业发展迅速，所占比重整体呈增长态势，流向个人的社会财富逐渐增多；胶州人均可支配收入180521977022184255122858601000020000300004000020082009201020112012人均可支配收入14.90%9.50%12.20%15.00%12.50%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%20082009201020112012人均可支配收入增长率2008-2012胶州人均可支配收入逐年增长，2010年突破2万元大关，达到22184元。胶州处于小康阶段，胶州人住房改善性需求将逐步释放。异常基本正常正常运行基本正常异常2010年房地产开发投资额增幅＜-0.05-0.5—0.50.5—0.150.15-0.25＞0.250.05适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产投资/GDP＜0.050.05—0.10.1—0.150.15-0.2＞0.20.05反映房地产规模投资的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产投资/固定资产投资＜0.150.15—0.220.22—0.30.3-0.37＞0.370.08反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%房地产市场发展状况20.626.928.233.537.70204020082009201020112012亿元4.30%5.20%5.10%5.10%5.00%0.00%5.00%10.00%200820092010201120128.20%9.20%7.80%8.10%7.20%0.00%5.00%10.00%20082009201020112012胶州市房地产开发投资额增幅和所占GDP比重基本合理；房地产开发投资占固定资产投资比重偏低，房地产市场有较大发展空间小结：GDP及人均GDP位居五市前列，产业结构不断优化，经济合理健康发展，为房地产行业发展提供内在动力人民可支配收入破2万元大关，生活水平步入小康阶段，改善型住房需求将进一步释放房地产开发投资目前尚处于起步阶段，市场整体存在发展空间；10年年均溢价率高于全市整体水平经济生活水平行业发展内在动力潜在需求市场空间未来市场发展研判：未来市场，既有内在动力，又有潜在需求及市场空间，长期发展前景看好；第