建设条件和生产条件分析

L/O/G/O第四讲建设条件和生产条件分析本章主要内容场（厂）址选择环境保护条件分析资源条件和节能节水分析123•Location,Location,andLocation——西方房地产投资的名言•山不在高，有仙则名；水不在深，有龙则灵。——唐朝文学家刘禹锡场址选择•场（厂）址选择是指在相当广阔的区域内选择合适的建厂地区，并在合适地区的范围内从几个可供考虑的场（厂）址方案中选择最优场（厂）址方案的分析评价过程。•既是生产条件也是建设条件自然因素经济技术因素运输和地理位置因素社会、政治因素M1M2M4M3一、影响场址选择的因素经济实力协作条件基础设施技术水平市场潜力人口素质与数量包括自然资源和自然条件自然资源：矿产资源、水资源、土地资源、海洋资源、气象资源等。自然条件包括地形、地膜及占地面积、工程地质和水文地质等。二、场址选择的原则及内容原则：1、符合国家、地区和城乡规划的要求。2、满足项目对原材料、能源、水和人力的供应，生产工艺和营销的要求。3、节约和效益的原则，尽力做到降低建设投资，节省运费，减少成本，提高利润。4、安全的原则，防洪、防震、防地质灾害、战争危害。5、实事求是的原则，对多个场（厂）址调查研究，进行科学分析和比选。6、节约项目用地，尽量不占或少占农田。7、有利于环境保护，以人为本，减少对生态和环境的影响。禁止工业项目建设的地区•基本烈度高于9度的地震区•国家规定的风景区、自然保护区、故迹保护区•引用水源的卫生防护带内•有开采价值的矿床内•地质危害地段•不能确保的水库、废料堆的下方•军事、通讯的影响范围内•传染病地区二、场址选择的原则及内容内容：1、场（厂）址位置2、占地面积3、地形、地貌和气象4、地震情况5、工程地质水文地质条件6、原材料供应7、动力供应8、交通运输9、给水排水10、人力资源11、施工条件12、征地拆迁移民安置13、环境保护条件14、法律支持条件15、生活设施依托条件三、厂址方案比选•即对多个场（厂）址方案进行工程条件和经济性条件的比较。1.方案比较法（追加投资回收期法）2.评分优选法3.最小运输费用法方案比选法•这种方法是通过对项目不同选址方案的投资费用和经营费用的对比，做出选址决定。计算公式为：–△T=–式中：•△T-----追加投资回收期；•K1、K2---甲、乙两方案的投资额；•C1、C2---甲、乙两方案的经营费用。2112CCKK方案比选法•判别标准：–⊿T≤Tb时，投资大、成本低方案的追加投资回收时间较短，投资大的方案较优；–⊿T≥Tb时，投资大、成本低方案的追加投资回收时间较长，投资小的方案较优•例：–某项目有3个可行方案供选择，其投资额与年经营成本如下：–第一个方案投资100万元，年运行费用120万元；第二个方案投资110万元，年运行费用115万元；第三个方案投资140万元，年运行费用105万元.–设基准投资回收期Tb=5年，试选择最优方案。评分优选法•这种方法可分三步进行：–首先，在场（厂）址方案比较表中列出主要判断因素；–其次，将各判断因素按其重要程度给予一定的比重因子和评价值；–最后，将各方案所有比重因子与对应的评价值相乘，得出指标评价分，其中评价分最高者为最佳方案。自然环境基础建设公共设施5社会环境法制环境5%10%10%10%25%经济环境经营环境6725%20%1234社会风险法制风险经济风险经营风险10%35%20%35%城市实力城市竞争力投资环境投资风险度台商推荐度1推荐意愿20%20%30%30%台商推荐投资城市分析城市‧省市‧区域纵贯面分析（longitudinalanalysis)横断面分析（cross-sectionanalysis）2资料分析2-1各城市竞争力分析2-3各地区竞争力分析参考全球竞争力评估模式参考各省市统计年鉴环境竞争力五方面：基础条件、就业条件、经济条件、投资条件、财政条件3台商个案访谈选择具有代表性企业选择具有代表性台商3-1赴大陆投资知觉风险分析3-2赴大陆投资经济纠纷解决模式2-2各省竞争力分析城市綜合实力排行(一)20%20%30%30%排名城市競爭力排名投資環境排名投資風險排名台商推薦排名綜合指標總排名評價1蘇州市區79.70173.5012.8153.69290.8A012無錫75.23213.4542.8163.511183.2A023寧波市區80.77163.3872.8283.441680.2A034蘇州崑山46.56413.4622.8273.82179.8A045杭州市區85.23123.3792.8393.421779.6A056揚州44.46443.4532.7333.54578.8A067杭州蕭山38.73463.4152.6823.54677.0A078青島83.43133.32142.84133.521076.6A089寧波奉化16.50513.4062.6313.53774.6B0910中山55.39353.31162.83103.54470.8B1011蘇州吳江33.29473.33122.7943.53870.4B1112上海市郊98.4613.33133.11343.52969.0B1213上海浦東98.4613.35103.11323.422067.6B1314上海市區98.4613.3783.11353.421967.4B1415成都78.76183.26252.84163.501265.4B1516天津92.68103.30192.97233.362662.4B1617大連83.23143.35113.00253.332962.0B17極力推薦值得推薦城市综合实力排行(二)20%20%30%30%排名城市競爭力排名投資環境排名投資風險排名台商推薦排名綜合指標總排名評價18廈門74.70233.31152.91223.352859.4B1818鄭州66.31303.26242.85173.471559.4B1820惠州50.53393.28212.89203.481356.6B2020長沙66.49293.21302.83113.392356.6B2022漳州39.32453.29202.84143.421856.4B2223南京86.59113.27223.00243.293456.4B2324桂林29.80483.30172.86183.481456.2B2425石家莊70.60263.26262.84153.362756.2B2526汕頭46.93403.22282.83123.412153.6B2627瀋陽82.95153.16352.88193.332950.8B2728珠海61.45333.18333.06293.55350.4B2829武漢77.31193.17343.02273.382448.2C2930北京96.6753.27233.20423.243547.0C3031佛山67.74283.20312.91213.332946.8C3132濟南76.77203.16363.01263.332944.0C3233鎮江51.71373.30183.12363.203739.6C3334福州市區70.90243.24273.17393.233638.0C34值得推薦勉予推薦城市综合实力排行(三)20%20%30%30%排名城市競爭力排名投資環境排名投資風險排名台商推薦排名綜合指標總排名評價35寧波餘姚23.91503.21293.08313.362536.0C3536常州60.57343.12373.06303.313335.0C3637昆明68.08273.09383.21443.402233.2C3738溫州62.05323.20323.11333.074432.6C3839深圳布吉93.0663.06393.26483.164030.2C3940廣州96.6742.92443.25463.084329.2C4041深圳龍崗93.0663.05403.25473.044727.4C4141深圳市區93.0663.00423.27493.134127.4C4143深圳寶安93.0662.91463.19412.984827.0C4344福州福清70.90243.03413.16383.044626.2C4445重慶75.02222.91453.16373.064526.0C4546南寧45.42422.83483.04282.875019.6D4647保定51.41382.87473.18403.203719.4D4748泉州52.96362.93433.23453.183919.2D4849東莞65.78312.78493.32502.964910.6D4950南昌45.04432.60513.38513.11426.8D5051莆田25.89492.71503.21432.53516.2D51勉予推薦暫不推薦年城市极力推荐苏州市区、无锡、宁波市区、苏州昆山、杭州市区、扬州、杭州萧山、青岛優先推薦苏州、昆山、吴江、余姚、宁波、无锡大力推薦苏州、嘉定、宁波、余姚、吴讲、奉化、萧山值得推荐宁波奉化、中山、苏州吴讲、上海市郊、上海浦东、上海市区、成都、天津、大连、厦门、郑州、惠州、长沙、漳州、南京、桂林、石家庄、汕头、珠海可予推薦福州、保定、惠州、天津、常州、揚州、中山、武汉、厦门、泰安、青島、成都、上海、溫州、杭州、南京、鎮江、重庆、北京、萧山、大連、深圳、珠海、济南、奉化、昆明、广州、桂林、南宁、南昌、西安、長沙、郑州、石家庄可予推荐昆山、佛山、扬州、大连、成都、北京、廈门、清远、青岛、杭州、广州、武汉、上海、南京、珠海、无锡、东莞、惠州、深圳、天津、常州、中山勉予推荐武汉、北京、佛山、济南、镇江、福州市区、余姚、常州、昆明、溫州、深圳布吉、广州、深圳陇南、深圳、深圳宝安、福州福清、重庆暂不推荐汕头、海口、东莞暂不推荐汕头、福州、西安暂不推荐南宁、保定、泉州、东莞、南昌、莆田絕不推薦黄冈、湛江绝不推荐黄冈、哈尔滨年台商对大陆城市投资区域评价評價城市极力推荐上海閔行、杭州萧山、苏州昆山、成都、无锡江阴、徐州、天津市、上海浦东、杨州、南昌、济南、青島、宁波市区、大连、南京市区、厦门、汕头、苏州市区值得推荐上海市区、北京市区、上海松江、南京江宁、无錫市区、泉州、嘉兴、西安、合肥、杭州市区、重庆市、莆田、武汉武昌、宁波奉化、江门、广州、常州、中山、南通、北京其它、長沙、武汉汉口、宁波余姚、福州马尾、上海嘉定、上海其它、武汉汉阳、东莞厚街、