宜昌市老城区控规性详细规划(5-8章)文本

宜昌市老城区控规性详细规划（5-8章）发布时间：2007-11-3010:09:20第五章建设开发控制第一条以街坊为单位成片开发时，街坊内各地块的用地界线可根据实际情况适当调整，规模和配套设施项目必须符合分图图则所规定的指标要求。第二条在开发过程中，由于现实原因或特殊要求，确需变更规划用地性质时，按《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJl37—90)，大类性质禁止变更；中类性质变更需要有相关分析论证，经专家评审和规划主管部门核准后，方可变更；小类性质变更必须经规划主管部门核准。第三条控制指标类型控制指标分为规定性指标和指导性指标两类。规定性指标必须遵照执行，指导性指标是参照执行的。1.规定性指标包括：1）用地性质；2）建筑密度(建筑基底总面积／地块面积)；3）建筑控制高度；4）容积率(建筑总面积／地块面积)；5）绿地率(绿地总面积／地块面积)；6）交通出入口方位；7）停车泊位及其他需要配置的公共设施。2.指导性指标包括：1）拆建比2）人口容量(人／公顷)；3）建筑形式、体量、风格要求；4）建筑色彩要求；5）其他环境要求。第四条地块划分按照“片区——街坊——地块”三级划分用地，根据老城区干道网骨架和用地功能结构，规划将老城区划分为五个片区。每个片区根据城市干道、土地使用性质和各类规划控制界线划分为56个街坊和387个地块。每个街坊平均面积9.39公顷，每个地块平均面积1.36公顷。一般商业地块细分至1公顷左右，居住地块细分至2～4公顷。居住地段细分地块以住宅组团的规模为依据，建议采用以组团为单位的管理模式，不宜采用传统的由居住小区构成居住区的模式。建议以组团为单位构成居住区，避免由于封闭管理对绿地系统的连续性和对道路交通组织的舒畅性造成破坏。建议居住地块的修建性详细规划范围较小的可以将周边相关区域纳入整体规划范围，各种设施统一考虑。第五条土地使用性质为了与土地开发建设和土地出让的具体条件相适应，规划充分考虑功能布局的同时，对土地进行了用地细分。根据用地使用功能，按照国标《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJl37—90)进行分类，土地分类以小类为主。第六条兼容性控制为适应市场经济发展的需要，考虑土地使用的不确定性，给规划管理提供一定程度的灵活性和弹性，按《用地性质适建表》（表四）满足土地性质的兼容性，但须保持总用地的相对平衡。各类建设用地适建范围表（表四）注：X表示不得设置，√表示允许设置，O表示有条件允许设置设建别类地用居住用地公共设施用地仓储用地市政公用设施U绿地第一类R1第二类R2第三类R3商贸、办公Cl、C2教科文卫、文物古迹C3-C7普通、仓库W1公共绿地Gl生产防护绿地G2低层独立式住宅√√OXOXXXX多层居住建筑√√OXOXXXX高层居住建筑XO√XOXXXX单身宿舍X√√X√OOXX居住区级以上行政办公建筑X√√√√XXXX居住区级以上商业服务设施X√√√XOXXX居住区级以上文化设施XOOO√XXXX居住区级以上娱乐设施XXX√XOXXX居住区级以上体育设施XOXX√XXXC居住区级以上医院卫生设施XOOX√XXXX办公建筑商办综合楼XOO√OOXXX一般旅馆XOO√OOXXX小区教育设施(中小学、幼托机)√√√X√XXXX居住小区商业设施O√√√√OXXX居住小区文化设O√√√√XXXX施居住小区体育设施√√√X√XXXO居住小区医疗卫生设施√√√X√XXXX居住小区市政公用设施√√√√√√√XO居住小区行政管理√√√O√OOXX小型农贸市场X√OXXOXXO小商品市场X√OOOOXXO旅游宾馆XOO√OXXXX商住综合楼X√√√OXXXX高等院校、中等专业XXXX√XXXX职业学校、技工学校XOOO√OXXX科研设计机构XOOO√XXXX普通储运仓库XXXXX√OXX农副、水产品批发市场XXXXX√XXX社会停车场、库XOO√O√√XO加油站XOOOO√√XO客、货运公司站场、XXXXX√√XX市政公用设施XXXXX√√XO第七条建筑容量控制规划对各片区提出了相应的土地开发强度控制，开发强度指标包括容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率、居住人口容量等，各街区规划指标见下表。1.居住用地老城区居住用地容量控制分为：历史地区：低层住宅容积率不大于1.0，建筑密度不大于45%；中、多层住宅容积率不大于1.2，建筑密度不大于25%；现代建设地区：多层住宅容积率不大于1.8，建筑密度不大于30%；中、高层住宅容积率不大于2.2，建筑密度不大于25%；住宅区内中、小学的建筑应按地方教委的有关规定，中学按容积率0．5～0．8，建筑密度20％以内控制；小学按容积率0．6—0．9，建筑密度20％以内控制。住宅区内幼儿园按容积率0．8～1．0，建筑密度40％～50％控制。体育、医疗以及其他市政配套设施建设按国家有关规范控制其开发强度。居住区建筑密度、容积率控制指标表（表五）指标居住区类型建筑密度容积率建筑限高备注低层（1层—3层）40-700.8-1.210历史街区取上限≤70，1.2更新和新建地区≤40，1.0多层（4层—6层）25-401.6-1.820更新和新建地区≤30，1.8低强度开发区≤25，1.6中、高层（7层以上）20-302.0-2.530更新和新建地区≤28，2.2低强度开发区≤20，2.0注：特殊地段另行处理2.公共建筑类用地1）行政办公建筑规划要求办公建筑布局相对紧凑，尽可能多的留出公共活动空间，尽量避免办公机构的大院形式。办公建筑的容积率应控制在3.0-7.0，建筑密度控制在40-45％。2）商业服务建筑商业建筑容积率控制在3．0-7．0，建筑密度控制在50％～55％。3）文化建筑容积率控制在：3.0～7.0，建筑密度控制在50％～55％。公共建筑密度、容积率控制指标表（表六）建筑密度容积率办公建筑40-453.0-7.0医疗卫生建筑403.0-6.0商业建筑50-553.0-7.0文化娱乐建筑50-553.0-7.0普通仓库--旧区改造地段，其建筑密度、容积率可根据城市规划的实际情况按同类控制指标最多可提高10%。建筑基地为社会公众提供开放空间的，在符合消防、卫生、交通等有关规定和本章有关规定的前提下，可按表七：《建筑面积补偿表》的规定适当增加建筑面积。增加的建筑面积总量不得超过核定建筑面积（建筑物基地面积乘以核定建筑容积率）的20%。《建筑面积补偿表》（表七）核定建筑容积率（FAR）每提供1平方米有效面积的开放空间，允许增加的建筑面积（M2）FAR≤21.52FAR≤42.04FAR≤62.5第八条居住建筑间距住宅建筑应综合考虑用地条件、群体组合和空间环境等因素，尽可能采取较好朝向（南偏东15°——南偏西15°），避免东西向布置。住宅间距严格按《宜昌市城市规划管理技术规定》执行。第九条建筑物退让1.人流、车流较少地段沿城市道路两侧新建、改建无大量人流、车流集散的多、低层建筑(含高层建筑裙房)，其后退道路规划红线的距离不得小于4m。在旧区中心地段的商业街，按此规定控制有困难的，经城市规划管理部门和公安交通管理部门核定，其后退距离可适当缩小。2.人流、车流密集地段新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商场，城市道路的主要出入口后退道路规划红线的距离，不得小于12m，并应留出临时停车场地。3.高层建筑主楼后退道路规划红线的距离，应按下列规定控制：1）建筑高度小于或等于60m的，不得小于8m；2）建筑高度大于60m、小于或等于l00m的，不得小于10m；3）建筑高度大于100m的，应相应加大后退距离，不得小于15m，具体标准由经批准的详细规划确定或由城市规划管理部门核定。4.道路交叉口道路交叉口四周建筑物后退道路规划红线距离，多、低层建筑不得小于2m，高层建筑不得小于3m。5.后退道路红线的距离建筑退让城市道路红线最小距离控制表（表八）街区分类道路等级退让距离（M）城市主干道城市次干道城市支路历史街区低层（1层—3层）322多层（4层—6层）532新建地区低层（1层—3层）322多层（4层—6层）533中高层（7层—9层）854高层（10层及以上）10856.建筑物的围墙、基础、台阶、管线、阳台和附属设施，不得逾越道路规划红线。地下建筑物后退道路规划红线的距离，不小于地下建筑物深度(自室外地面至地下建筑物底板的底部的距离)的0．7倍，且其最小值为3m。在规定的后退道路规划红线的距离内，不得设置零星建筑物；招牌、灯饰外挑离室外地面的净空高度不得小于3m。7.其他规定沿河道规划蓝线两侧新建建筑物，其后退河道规划蓝线的距离按照批准的规划执行；没有规划的不得小于10米。沿建筑基地边界和沿城市道路、公路、河道、铁路两侧以及电力线路保护区范围内的建筑物，其退让距离除符合上述规定外，还必须符合消防、防汛和交通安全等方面的要求。第十条建筑物的高度控制1.道路两侧建筑物控制高度沿城市道路两侧新建、改建建筑物的控制高度应符合下列规定：1）沿路一般建筑的控制高度(H)不得超过道路规划红线宽度(W)加建筑后退距离(S)之和的1.5倍，即：H≤1.5(W+S)；2）沿路高层组合建筑的高度，按下式控制：A≤L(W+S)式中：A——沿路高层组合建筑以1：1.5(即56．3°)的高度角在地面上投影的总面积，L——建筑基地沿道路规划红线的长度，W——道路规划红线宽度，S——沿路建筑的后退距离。3）建筑物临接两条以上道路的，可按较宽的道路规划红线计算其控制高度。建筑物直接临接或其面前道路临接广场、河道、电力线路保护区的，在计算控制高度时，可将广场、河道、电力线路保护区的1／2宽度计为道路规划红线宽度。2.建筑面宽1)建筑高度小于、等于24米，其最大连续展开面宽的投影不大于80米；2)建筑高度大于24米，小于、等于60米，其最大连续展开面宽的投影不大于70米；3)建筑高度大于60米，其最大连续展开面宽的投影不大于60米；4)不同建筑高度组成的连续建筑，其最大连续展开面宽的投影上限值按较高建筑高度执行。2.其他规定在有净空高度限制的飞机场、气象台、电台和其他无线电通讯(含微波通讯)设施周围的新建、改建建筑物，其控制高度应符合有关净空高度限制的规定。第十一条建筑基地的绿地计算绿地率的绿地面积，包括建筑基地内的集中绿地面积和房前屋后、街坊道路两侧以及规定的建筑间距内的零星绿地面积。1.绿地率指标1）居住区人均公共绿地不少于1.5平方米，居住小区不少于1.0平方米，组团不少于0.5平方米；居住小区内每块集中绿地的面积不小于400m2，且至少有1／3的绿地面积在规定的建筑间距范围之外。2）建筑基地内的集中绿地面积，在住宅用地中按组团级以上进行设置，每块集中绿地的面积不得小于400平方米，用地宽度不应小于8米，且至少有三分之一的绿地面积在规定的建筑日照间距范围之外，其中绿化面积（含水面）不宜小于70%。3）公共活动广场周边宜种植高大乔木，集中成片绿地不应小于广场总面积的25%；集散广场的成片绿地不应小于广场总面积的10%；广场绿化应选择具有地方特色的树种。4）沿城市道路两侧的绿化隔离带不得作为集中绿地计算。2.城市绿线界定下列区域应界定城市绿线，划定为绿线的严格执行有关规定。1)现有和规划的公共绿地、居住区绿地、防护绿地、单位附属绿地、生产绿地、风景林地、道路绿地；2)城市规划区内的江河、湖泊、池塘、山体等城市景观、生态需控制的区域；3)城市规划区内的风景名胜区、湿地、古树名木等规定的保护范围等；4)其他城市生态和景观产生积极作用的区域。第二章道路交通规划第十二条交通发展战略1.指导目标：完善城市道路网络，畅通城市交通。重视生命通道建设。打造绿色交通体系，构建步行者乐园。2.近期：老城区应完善道路网络功能结构，初步构建主、次、支、巷多级道路协调功能体系，打通一些关键性次干道、支路、巷道；加强交通管理，取缔摩托车载客营运，抑制摩托车过快增长，降低交通危害。3.中期：基础交通设施配套完善，适应老城区传统商住、商业、旅游等职能的健康发展；公共交通为城市客运主流，应对小汽车进入家庭的到来。4.远期：全面实现交通环境和居住环境协调、