杭州商业中心规划方案

金华第一百货股份有限公司御昆商业策划开发运营机构—浙商世纪广场商业规划说明—浙商世纪广场商业规划说明全程定位规划/招商/商业运营目录运作模式开发策略功能规划业态布局地块功能&轨道城市商圈&规划2、地块开发研究区位交通分析地块现状分析1、地块基础研究可能性4、业态规划建议业态规划1层业态规划2层业态规划3层业态规划4层业态规划5层业态规划-1层浙商交流中心3、项目定位建议发展愿景总体定位功能定位结构定位可行性可行性Why为什么基础地块分析What做什么项目定位规划How如何做项目开发运营7、投资分析投资回报分析5、招商组合策略招商统筹招商策略6、战略合作伙伴第一百货运营团队简介长期合作伙伴浙商资本投资促进会可操作性2浙商世纪广场商业规划说明全程定位规划/招商/商业运营城市商圈&规划地块功能&轨道地块现状分析区位交通分析3浙商世纪广场商业规划说明全程定位规划/招商/商业运营机场路和德胜快速路可以方便地与城西地区、城东地区和对外的沪杭甬高速公路联系；石桥路、秋涛路与钱江新城和滨江区联系周边紧邻规划的笕桥居住区和彭埠居住区，交通出行主要依靠现状机场路、德胜东路和规划南都路、同协路等城市干道结论交通便捷，地处郊区未来具备商业发展潜力，但目前商业功能未被开发！4浙商世纪广场商业规划说明全程定位规划/招商/商业运营城郊结合部，巨大的发展空间潜力地面平整，开阔的事业交通亟待改善的城郊形象结论目前周边人口有限，项目商业支撑不足，项目生存压力大！地块内原为草庄村的农居，近期已全部拆除。沿机场路以南是杭州万事利集团，此外还有部分小型工厂。沿机场路西侧，地块以北有江干区笕桥法庭和草庄村村委会。地块东北面现状建筑质量较好，但是排列较密。本案位于杭州市笕桥镇草庄村，笕桥镇是杭州的东部市中心区江干区的城镇。全镇辖区面积18.2平方公里，人口12万，其中常住人口3.8万，外来人口8.2万人。下辖9个社区，8个行政村，1个经济组织。5浙商世纪广场商业规划说明全程定位规划/招商/商业运营不断发展的住宅空间，必然提升本案未来3公里范围内的基本消费，亦本案的主力店选择提供广大的空间。虽然本案距离传统的商业中心距离较远，但周边规划商业用地有限，具有一定区域竞争优势。商业集中地杭州土地规划图本案地铁开通配套完善•居民特征：当地人•生活配套：满足日常生活社区配套城市边缘地域•居民特征：当地居民，导入外来人口•生活配套：满足日常生活社区配套区域居住区•居民特征：混合（本地+外地+外区）•生活配套：成熟的商业配套区域生活区结论未来地铁开通将形成的区域生活区，如何满足未来人口消费需求！6浙商世纪广场商业规划说明全程定位规划/招商/商业运营六大组团：相对独立、各具特色、功能齐全、职住平衡、设施完善、环境优美的组合城镇。本案的定位又在哪里？面对主城区发展如此成熟的商圈,唯有创造差异，才能与竞争者拉开距离满足客户需要，才能够使其产生忠诚度怎样使本案成为未来消费者心中的首选商业中心？我们如何后来居上打造适合的定位，以超越竞争对手！7浙商世纪广场商业规划说明全程定位规划/招商/商业运营功能定位总体定位发展愿景结构定位业态规划浙商交流中心8浙商世纪广场商业规划说明全程定位规划/招商/商业运营流通业增加值每增加1％，可带动GDP增长1.232％(市场化程度高的地区，其先导作用突出)，会拉动消费相应增长1.027％。现代流通业是扩大就业的主要渠道，对就业贡献率仅次于制造业位居第二，而且就业贡献率的加速度快。流通业增加值每增加1％，会使就业人数增长0.35％。流通业已成为区域综合竞争力的重要因素城市综合竞争力=生产力X流通力X文化竞争力；大流通百货集团已成为区域经济的亮点。9浙商世纪广场商业规划说明全程定位规划/招商/商业运营服务类员工(保洁、安保…)100名，薪资区间18000-23000/年(年终双薪)中层管理及技术人员120名，薪资区间38000-75000/年(年终奖年工资50%）营业员1200名，薪资区间15000-22000-/年(年终双薪)高层管理人员80名，薪资区间90000-120000/年(年终奖总业绩提成)品牌打造当地消费发展现代流通业文化提升人口素质商贸打造浙商集聚地提升区域形象预计项目的落成将直接为当地提供1500个就业岗位，10浙商世纪广场商业规划说明全程定位规划/招商/商业运营“三大满意＋四个成功＋三大效益”成功改善区域形象成功树立项目品牌成功实现项目收益成功提升土地价值让老百姓满意让政府满意让投资方满意价值为导向品牌效益社会效益经济效益11浙商世纪广场商业规划说明全程定位规划/招商/商业运营•方形的块状土地，利于商业规划设计与商业功能定位。•便于大型主力店尤其是百货、中型超市、大型KTV等。规划用地形状基本呈长方形状，南北长约100米；东西长约130米；•便于区域型商业的定位与设计。•便于营造与周边居民和谐的商业氛围与社区功能。东南侧临机场路50米绿带，绿地率为26.1%；规划地块用地面积为13728平方米，地上建筑面积为46580平方米，容积率为3.52，建筑密度为41.8%，建筑限高为50米。•有限的地上建筑面积一定程度限制了本案在商业发挥。•可以充分运用地下部分空间进行商业改造，扩大空间。根据停车指标计算地块内需要配置停机动车448个，非机动车2230个。•机动车位的设置，扩大本案的辐射距离与消费客层。•充足的非机动车位增强本案在临近商圈的消费。12浙商世纪广场商业规划说明全程定位规划/招商/商业运营地块条件分析区位交通条件区位条件分析城市地块功能轨道交通优势城市规划发展综合分析•挖掘商业发展功能•取长补短弥补限制•充分发挥交通条件•促进消费升级•全面提升区域形象•进行城郊结合区改造•新旧城延续•与其他功能组团错位互补•健全服务体系•完善生活配套服务设施•寻求区域发展功能特征•适时顺应城市发展塑造发挥升级拓展促进探索区域商业中心挖掘塑造促进消费形象升级拓展互补生活配套区域功能乐行乐居乐业13浙商世纪广场商业规划说明全程定位规划/招商/商业运营14浙商世纪广场商业规划说明全程定位规划/招商/商业运营浙商新城功能主要集中在商业、居住、旅游、休闲娱乐和等，配合开发文化教育、主题消费等因此，我们将在杭州城东打造一个新的商圈，以多业态多业种多功能组合打造城新兴商业中心。商务功能•商务会议•经济贸易•商务服务商业功能•购物•餐饮居住功能•社区配套•生活基本消费公共服务•文化教育•银行邮局休闲休憩•主题消费•休闲娱乐15浙商世纪广场商业规划说明全程定位规划/招商/商业运营休闲客群•休闲娱乐•公共服务•商业杭州市中高收入人口导入未来本案高级商务人群导入•商业•休闲娱乐商业功能客群杭州本地其他人口特色消费本案周边基本生活消费办公功能客群•办公•居住•商业杭州本地现代服务业转移升级依靠区位交通设施扩张转移的现代服务业公共设施客群•休憩•公共服务•商业城东新城及周边人口公共服务需求导入未来杭州市人口公共服务需求导入目标客群导入延伸功能需求•商业•社区服务杭州人口刚性需求导入苏州、上海自住型、投资型客户导入杭州人口改善型、投资型需求导入居住功能客群商务功能集群社区服务集群休闲娱乐集群商业功能集群生活集群16浙商世纪广场商业规划说明全程定位规划/招商/商业运营●百货零售●休闲娱乐●特色餐饮●社区●配套●文化●娱乐●休闲●商务机能●会议服务功能筛选结果区域自身能力功能吸引力1.52.02.53.03.54.04.51.52.02.53.03.54.04.5行政办公商务经济金融贸易会议服务餐饮休憩主题商业休闲休闲娱乐购物社区配套居住配套早教文化酒店重点发展功能有限发展功能选择发展功能通用矩阵模型主力店发展百货、精品超市星级影城次主力店发展两岸咖啡、美容SPA健身会所专业品牌发展品牌店、社区配套、生活机能17浙商世纪广场商业规划说明全程定位规划/招商/商业运营18浙商世纪广场商业规划说明全程定位规划/招商/商业运营通过精品百货与精品名店的共同营造，带给消费者独特的时尚感觉。配套中西连锁速食供民众休息、停留、并提供相关商业社区配套。精品百货（精品服饰、精品皮具、箱包、化妆品、珠宝、黄金）精品名店（1+2）中西连锁速食商务社区配套19浙商世纪广场商业规划说明全程定位规划/招商/商业运营20浙商世纪广场商业规划说明全程定位规划/招商/商业运营不同于一般的购物，包含更多的时尚、运动元素及潮流路线。以女性为主要目标客群精品百货（时尚女装、都市新贵、摩登新潮淑女名媛、前卫潮流女装）精品名店（1+2）运动城、儿童世界21浙商世纪广场商业规划说明全程定位规划/招商/商业运营22浙商世纪广场商业规划说明全程定位规划/招商/商业运营精品百货（少绅、商务休闲、个性休闲、时尚男装）3C数码/综合书局集合3C数码综合书局、时尚家居馆使整个业态更具目的性。以男性为主要目标客群家纺家居西餐厅（3+4）23浙商世纪广场商业规划说明全程定位规划/招商/商业运营24浙商世纪广场商业规划说明全程定位规划/招商/商业运营主题美食城、室内乐园、大型KTV、融入时尚，建设一线娱乐中心，以国际元素，精品化路线吸引消费者。大型KTV主题特色餐厅（外婆家）室内游乐园西餐厅（3+4）25浙商世纪广场商业规划说明全程定位规划/招商/商业运营26浙商世纪广场商业规划说明全程定位规划/招商/商业运营美容美体SPA除了中型星级影院，还有更多的健身及美容SPA，吸引更多人气向高楼层流动，提高各楼层的人流量。健身会所大型星级影院27浙商世纪广场商业规划说明全程定位规划/招商/商业运营28浙商世纪广场商业规划说明全程定位规划/招商/商业运营美食广场西点/面包烘焙配合地块将建成的超市、美食等配套设施，服务该区域未来现代化精品社区。精品超市/标准超市29浙商世纪广场商业规划说明全程定位规划/招商/商业运营30浙商世纪广场商业规划说明全程定位规划/招商/商业运营由于本项目商业、办公物业体量较小，拟通过浙商资本投资促进会平台，优选30家企业入驻，并带动促进会几百家会员企业中有意在杭州设立本部或分支机构的企业入驻，从而打响浙商世纪广场商务区品牌，形成促进会成员企业为主的高端商务区。31浙商世纪广场商业规划说明全程定位规划/招商/商业运营【行业聚集效应】将邀请浙商中具代表性的优质企业入驻浙商世纪广场，通过多行业积聚，建立完善的多信息交流渠道，建立多元化的席位交汇，并通过多类型的资源互补，建立以浙商为代表的行业的集散中心。【投资融资平台】投资风向标将提供最新的市场投资行情；浙商行情快报将将提供业内商情即时咨询；为浙商提供融资的通道以及详尽的程序；金融服务体系将为融资寻找合适的金融服务机构；项目评估平台将为浙商投资出谋划策。【浙商生活圈】浙商生活圈着重为浙商提供广大的社交平台，关注浙商女性中的佼佼者，并为总部大楼中的浙商们牵线，举办各式风尚活动，并汇报名人创业财富史，供大家分享。浙商资本投资交流中心32浙商世纪广场商业规划说明全程定位规划/招商/商业运营招商统筹招商策略运营团队简介第一百货浙商资本投资促进会投资回报分析长期合作伙伴33浙商世纪广场商业规划说明全程定位规划/招商/商业运营其他34水系规划供水规划排水规划电力规划煤气规划环卫规划交通规划信息系统规划生态水系道路配套其他商业交通文娱居住其他绿化景观地形地貌商业统筹开发结构性规划统一规划控制性详规统一开发八大专业规划统一推广统一招商统一管理土地开发功能开发形态开发住宅办公商业招拍挂施工建设营销推广社区服务品牌建设规划设计开发进度实施性设计34浙商世纪广场商业规划说明全程定位规划/招商/商业运营把握可持续发展原则，把区域开发作为杭州城市跨越发展的关键步伐招商战略统一规划、统一开发、统一推广、统一招商、统一管理招商机制将知名的连锁品牌作为我们商业运营开发重点招商主体通过整合行销策略，配以专业招商和科学运营进行招商模式打文化牌，建引擎设施，做多元营销推广营销推广35浙商世纪广场商业规划说明全程定位规划/招商/商业运营1984•金华市第一百货始建2002•改制为民营股份制2