[W]2009年张家港市皇家首座商业策划报告

关键词团队执行皇家·首座商业策划提案报告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO张家港市皇家·首座商业配套项目上海策丰房地产营销策划有限公司商业项目部敬呈:张家港市新城置业有限公司----商业策划提案报告关键词团队执行皇家·首座商业策划提案报告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO项目认知商业市场分析项目SWOT分析项目总体定位市场存在空间外部环境分析：·宏观经济指标分析发展规划商业布局业态组合业态规划及配比主题定位售价研判商户\租户访谈项目分析：地块分析项目规划剖析周边商业市场分析：商业市场分析商业业态分析竞争项目分析：供应分析项目特性分析策丰招商团队意见业主及设计部门意见关键词团队执行皇家·首座商业策划提案报告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO■宏观经济指标分析■商业市场分析■项目分析■厂商访谈■定位研究■项目定位布局与分割建议■销售方式与策略■销售均价研判关键词团队执行皇家·首座商业策划提案报告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO02004006008001000120014002004年2005年2006年2007年2008年0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%张家港市地区生产总值连续三年增长超过18%，超越了全国平均增长率，是发展相当迅猛的城市。576.27051250841.621050.02亿元国内生产总值19.4%17.8%18.5%19.1%19%关键词团队执行皇家·首座商业策划提案报告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO040801201602002402004年2005年2006年2007年2008年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%50.00%张家港市社会零售品消费总额2008年约达到157亿元，连续2年增长率超过18%，高增长说明了张家港市的市民消费需求强劲。亿元82.0895.87112.2133.18约15716.7%16.8%17%18.7%22.518%关键词团队执行皇家·首座商业策划提案报告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO0204060801001201402007年2008年张家港市房地产开发投资进入高增长期,但开发施工面积在逐步放缓.02004006008001000120014002006年2007年房地产开发投资额（亿元）开发房屋施工面积（万平方米）90343.4851.55893.1关键词团队执行皇家·首座商业策划提案报告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO050001000015000200002500030000昆山江阴张家港常熟张家港市城镇居民人均可支配收入达24800元，在全国县城经济百强县（市）中列第三位，人均GDP达142000多元，反应了居民非常的富裕了.（元）21927210132200124800关键词团队执行皇家·首座商业策划提案报告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO地区生产总值社会零售品消费总额房地产开发投资人均可支配收入张家港市地区生产总值连年上升保持高增长率，代表张家港市的市场经济相当活跃，正在大跨步的快速发展。张家港市社会零售品消费总额连年超过18%的增长，代表张家港市市民的购买力越来越强。张家港市的房地产市场由于众多外来资本的投入，开发资金和开发面积都有大幅的上升，房地产市场非常火爆。张家港市人均可支配收入超过24000多元，代表张家港市民越来越富裕。四大宏观经济指标利好因素关键词团队执行皇家·首座商业策划提案报告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO1.市区规模：近期市区城市人口60万，其中杨舍城区36万人，金港城区24万人；远期市区城市人口87万，其中杨舍城区55万人，金港城区32万人。2.结构布局：杨舍城区由城市核心组团、城北组团、城西组团、城东组团、暨阳湖组团、省级经济开发区北区和省级经济开发区南区，形成七组团结构。3.杨舍城区近期发展方向：是以现状建成区为中心，主要向西、向南发展，适度向东发展。4.近期建设：杨舍城区近期建设重点：城市核心区以完善城市功能为主；城西组团突出购物公园建设；城东组团加快物流园区、专业市场、梁丰生态园和文化中心建设；暨阳湖建设全面展开；城北组团严格控制。关键词团队执行皇家·首座商业策划提案报告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO■宏观经济指标分析■商业市场分析■项目分析■厂商访谈■定位研究■项目定位布局与分割建议■销售方式与策略■销售均价研判关键词团队执行皇家·首座商业策划提案报告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO张家港市商业主要集中在沙洲路步行街，杨舍路。本案沙洲路杨舍西路杨舍东路大润发苏果超市华联超市百信超市暨阳湖生态园商业步行街香港城（欧尚）关键词团队执行皇家·首座商业策划提案报告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO张家港市在物流港口、道路交通、外资利用、制造以及产业服务等方面都有非常大的优势，但商业发展现状还比较滞后。目前，张家港市的商业圈就是以步行街为中心，老商业中心商业面积约20万方，其中包括大约300家临街商铺，约80家休闲餐饮。另有六条相对专业经营的商业街道。具体如下：街道名字主营业态街道名字主营业态杨舍西路服装鞋帽杨舍东路餐饮美食沙洲中路娱乐购物南环路文化电脑类东环路装饰装潢类暨阳中路五金类关键词团队执行皇家·首座商业策划提案报告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO沙洲路步行街沙洲路是张家港市唯一的商业步行街，是当地市民购物消费的主要场所。步行街沿街主要以品牌服饰专卖为主，结合餐饮娱乐的商家。整条商业街业态丰富，商业气氛浓厚，经过很长时间的发展，已经培养了许多忠实的消费者。主要大型商业项目：国际购物中心商业大厦第一人民商场凯丽百货关键词团队执行皇家·首座商业策划提案报告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO步行街业态配比：服饰娱乐餐饮金银珠宝通讯数码百货食品鞋帽服饰45%餐饮16%鞋帽11%娱乐5%沙洲路步行街以品牌服饰专卖为主，休闲购物占整条街的八成，餐饮占到16%。通讯数码8%食品5%百货8%金银珠宝10%关键词团队执行皇家·首座商业策划提案报告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO杨舍西路杨舍西路业态比较丰富，有小百货、服饰、药店、婚纱摄影、金银首饰，眼镜等。该路是作为步行街的一个商业补充，经过改造后人气和商业环境比较良好，形成了一条独特的商业后街。关键词团队执行皇家·首座商业策划提案报告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO杨舍西路商业街业态配比：杨舍西路沿街商铺还是主要以服装鞋帽为主，饰品、银行配套及其他等所占比列相近，以及形成特色街区，人气比较足。服饰鞋帽饰品配套其他服饰50%鞋帽20%银行等配套15%饰品10%其他5%关键词团队执行皇家·首座商业策划提案报告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO杨舍东路杨舍东路是张家港市初具规模的特色餐饮街，经过一段市场培育，已经形成了一定规模的特色街区，培育了一批忠实的消费群。整条街区的夜市商业气氛浓厚，是张家港特色餐饮行业的代表。关键词团队执行皇家·首座商业策划提案报告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO杨舍东路商业街业态配比：餐饮娱乐其他餐饮70%其他20%娱乐10%杨舍东路沿街商铺餐饮商户占到七成，是张家港初具规模的餐饮一条街。关键词团队执行皇家·首座商业策划提案报告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO沙洲中路沙洲中路是步行街的一个延续，其业态也较丰富，其中以大中型餐饮和娱乐业最为集中。宝丽金、百乐门精英会所、金海华餐饮等具有代表性。沙洲路以西大多是商业配套的业态，相对家居布艺比较聚集。关键词团队执行皇家·首座商业策划提案报告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO沙洲中路业态配比：餐饮娱乐家居其他家居10%餐饮25%其他20%娱乐45%沙洲中路沿街商铺还是主要以餐饮、娱乐为主，以西还有一定比例的布艺家居店，属于市区的成熟商业街区。关键词团队执行皇家·首座商业策划提案报告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO香港城规模：建筑面积18万平米整体定位：国际级全业态一站式商业中心功能定位：集购物、餐饮、休闲、娱乐、现代商务、度假为一体位置：东二环路与东苑路口已开业欧尚、奥特莱斯，同时提出前三年返租7－8％，并有统一经营管理价格：预售均价为1.7－1.8万/平米（沿街）、1.5－1.6万（内街）实际实现均价：发展商为提升板块人气、提升物业价格而投入较大招商力度，由于欧尚租金相对低廉，整体实际销售价格为1－1.2万元。欧尚超市奥特莱斯（一站式综合性购物商业城）关键词团队执行皇家·首座商业策划提案报告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO1.整体定位：张家港城西新区的商业中心2.项目功能定位：服务于高速发展的长三角保税物流经济与产业、是“张家港未来城市生活的最好描绘”（城市名片）是“长三角首个集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的同核上海的新都市生活引导型购物公园”。3.占地面积：21万平米4.建筑面积：15万平米购物休闲公园关键词团队执行皇家·首座商业策划提案报告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO功能分区和业态规划：1.水晶宫购物中心-以购物为主体功能：包括高档购物中心、特色超市、大型主题店;2.太阳广场-以购物/文化休闲/餐饮为主体功能：主要由品牌专卖店构成，是一个小型的Shoppingmall;3.克拉水岸-以餐饮/休闲为主体功能：引进各色美食名吃以及咖吧、茶吧、休闲餐厅等;4.欧陆风情街-以娱乐/商务/社交为主体功能：由演艺中心、高档中餐馆、高档西餐馆、豪华KTV、高级商务会所及健身馆组成;5.温泉酒店-以城市度假为主体功能：由桑拿、SPA组成。板块功能主题地上建筑面积(m2)说明观景塔文化展示、交流中心3253占地5000-6000平方米欧陆风情街商务消费区18000较原规划总体量减少约3500平方米桑拿康体城康体桑拿/商务酒店12000由原规划的4层加高为5层克拉水岸景观餐饮/休闲19664保持原规划总体量不变太阳广场餐饮/精品专卖/文化娱乐28559保持原规划总体量不变水晶宫百货购物28000由原规划的5层降至4层关键词团队执行皇家·首座商业策划提案报告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO引进品牌：巴黎春天、伊斯丹、太平洋等中高档百货公司，肯德基、必胜客、星巴客等多家国际国内知名餐饮企业，同时引进多家品牌KTV演义中心、美容SPA馆、桑拿城等休闲娱乐设施综上分析：随购物公园全新体念式商业消费模式的出现，提供与大城市中心区相似品质的生活方式，本地中高端的消费群体及周边城市的中高端消费群体在购物、消费中享受生活，特别是在夜间的休闲娱乐方面。由于项目体现了“同核上海”的理念，能充分满足高收入人群的物质生活和精神生活。从而改变部分消费人群的消费习惯。通过此项目的商业，为张家港客群营造与上海同等的生活方式、同等的生活品质，使张家港成为上海国际大都市的同核城市。关键词团队执行皇家·首座商业策划提案报告HUANGJIASHOUZUOSHANGYEC