江苏无锡前洲五洲国际广场高端项目营销方案

前洲五洲国际广场项目营销方案汇报目录一、年度销售指标二、年度营销方案三、销售重要节点[第一部分]年度销售指标一、前洲五洲国际广场商业整盘货值：序号统计业态决策文件指标可售物业价值销售收入（万元）销售面积（㎡）销售价格（元/㎡）销售收入（万元）销售面积（㎡）销售价格（万元/㎡）合计44772.57374661.19501商业第一批13643.84102271.33412商业第二批31128.73272391.1428开盘批次单位认购（万元）签约（万元按销售80%）回款（万元按签约80%）共两批次合计276112209017672第一批次2013年6月30日A/B/C区商铺1037082966637第二批次2013年10月17日D/E/F区商铺14787118309464二、年度销售指标分解（2013年6月—2013年12月）详见附表开盘时间：2013.6.30产品类型：商铺区域：A/B/C区销售面积：10227M2销售套数：225套销售均价：13341.16元/㎡销售总价：13644万元销售目标：76%目标总额：10370万元开盘时间：2013.10.17产品类型：商铺区域：D/E/F区销售面积：27239M2销售套数：657套销售均价：11427.73元/㎡销售总价：31128万元销售目标：47.5%目标总额：14787万元[第二部分]年度营销方案1.项目曝光期——尽可能快的打响项目知名度2.前期蓄水期——积累一定的客户量体，为后期VIP卡排序做基础3.VIP卡发售——根据来客数量发放VIP卡，形式可采取预收意向金或是贵宾卡形式4.开盘强销期——积累一定量的VIP卡后即可开盘5.火热持销期——根据现场状况推出一系列的后续活动帮助房源去化，如老带新，团购，各类购房日等。重要活动一：项目奠基仪式及售楼处公开：项目奠基仪式：项目盛大奠基，通过新闻媒体的报道，引起锡城客户的注意；售楼处公开：利用售楼处盛大公开的机会，召集媒体、领导等一同捧场，将本项目的信息传达给客户，让客户了解一个全新的个案即将展现。活动策略要想形成足够的知名度及楼盘好感度，需要进行客户积累，因此活动将是最直接、最能形成轰动效应的营销策略。重要活动二：产品说明会暨中国好声音专场演唱会：寻找经济公司邀请中国好声音参赛歌手举办专场演唱会，召集媒体、领导等一同捧场，邀请本案前期积累的意向客户参加晚会，晚会过程中穿插对于本项目的产品介绍、领导致辞、互动游戏、有奖竞猜、观众抽奖等环节，将本项目的信息传达给客户，让客户了解一个全新的个案即将展现。参加办法：办理VIP卡客户，交纳意向金之后，将会获赠入场券，每预订一间铺位可获赠两张，以此类推。此举不但能利用活动影响力聚拢人气，还可达到梳理客户的目的。重要活动三：前洲五洲国际广场开盘典礼邀请政府部门领导举办一场声势浩大的开盘仪式，对快速引发市场关注、建立市场美誉度、增强市场对本案未来前景的信心有着非常积极的推动作用。配合媒体：户外、NP、电视广告（软性、硬性）、派报、围墙、网络、短信等达成目的：充分关注、街头热议、将来人真正转化为业绩，也是本案正式开始销售的一个信号。准备及曝光期一期蓄水认筹一期开盘期二期开盘强销项目准备曝光期前期各项准备，现场售楼处投入使用，项目正式公开。11月－1月初一期蓄水认筹期各项活动、媒体等全面引曝，开始办理VIP卡，为6月底开盘作准备。1月中－6月中一批开盘强销期客户诚意已经明确，此时可以择一吉日，举办盛大隆重的开盘仪式并陆续完成签约。同时此阶段开展各项主题活动，保持开盘热销。6月底-8月初8月中-10月初二期蓄水认筹期一期剩余房源去化，开始办理二期VIP卡，各类营销推广活动的执行，为10月中的二期开盘做准备。本案推广节奏（一期）11y12y1y2y3y4y5y6y7y8y9y10y11y12y二期蓄水认筹10月中-12月二期开盘强销期保持开盘热销势头，积级完成签约，同时进一步深耕市场，增加项目美誉度，完成年度销售目标。[第三部分]销售节点安排【活动类】——以售楼处公开为契机，正式拉开宣传维幕活动一：前洲五洲国际广场奠基仪式及售楼处公开主题：庆祝五洲国际广场奠基仪式顺利举办，售楼处正式对外开放【项目自身宣传类】——各类软宣传开始进行，项目形象对外曝光本阶段宣传主题：“来就送”、“新春送福”等活动宣传结合春节等重要节日，送食用油（前洲）及油卡（其他乡镇）的形式吸引客户上门宣传媒体：1、网络广告、手机短信、派单（或夹报）等，以SP活动带动本案热度的提升。2、现场围墙、道旗广告、户外定点等进行个案曝光，让更多的人知道本案1.12项目奠基仪式及售楼处的盛大公开项目进场、售楼处公开、项目对外曝光12345678第一阶段考虑到前期蓄客时间较短，建议从售楼处公开后，1月中旬开始收取意向金。持本卡可拥有优先购买五洲国际广场商铺的权利。每张卡仅可购一套商铺。办理VIP卡需缴纳办卡金5000元/套，开盘时享受5000抵15000的优惠。开盘优惠：暂定一次性付款97折、按揭贷款99折持本卡的客户，在五洲国际广场开业后凭此卡在本广场特约品牌店购物、消费可享受特殊折扣。如未能成功认购者，须在商铺首次开盘一个月后办理退卡手续，办理时间：每周二全天办理。五洲国际广场将在五个工作日内退还全部VIP卡认购金，并收回此卡。选铺流程及选铺相关事项，于开盘当日公布。最终解释权归开发商所有。2013.1月中旬售楼现场开始办理VIP卡1月中旬开始蓄客认筹为开盘做准备1.12项目奠基仪式及售楼处的盛大公开项目进场、售楼处公开、项目对外曝光12345678第二阶段2013.4.20招商说明会及入驻商业签约新闻发布会通过活动拉升客户的购买信心，并作客户储备1.12项目奠基仪式及售楼处的盛大公开项目进场、售楼处公开、项目对外曝光2013.1月中旬售楼现场开始办理VIP卡1月中旬开始蓄客认筹为开盘做准备12345678活动地点：星级酒店大堂活动内容：面向办卡客户的招商说明会，以主力店集中签约建立客户信心。活动内容：各入驻品牌集中签约活动道具：签约台、背景板、花篮、礼花等参与人员：开发商领导、招商中心领导、各签约品牌代表、媒体第三阶段开盘活动一：五洲国际广场VIP客户产品说明会暨中国好声音专场演唱会活动地点：星级酒店大堂活动内容：产品说明会＆演唱会（以具五洲国际元素的表演及舞台背景进行气氛烘托）活动道具：自助餐点、舞台布置等参与人员：VIP办卡客户开盘活动二：盛大开盘仪式暨集中签约仪式活动地点：星级酒店会议中心活动内容：商铺认购集中签约活动道具：签到台、等待区、认购区、付款区等参与人员：销售人员、开发商人员、银行人员、安保人员、礼仪人员等2013.6.30VIP客户产品说明会暨中国好声音专场演唱会随即开盘A/B/C区第一批销售，认购签约1.12项目奠基仪式及售楼处的盛大公开2013.4.20招商说明会及入驻商业签约新闻发布会2013.1月中旬售楼现场开始办理VIP卡项目进场、售楼处公开、项目对外曝光通过活动拉升客户的购买信心，并作客户储备1月中旬开始蓄客认筹为开盘做准备1234567第四阶段一期重要的蓄客阶段，户外路演、限时团购等营销活动户外路演派发小礼品，节假日限时团购聚人气，快速累积客户针对已购客户进行针对性的老带新活动，以期望他们为本案良好口碑进行造势在以往所操作的个案过程中，我们发现老带新的成交比例相当高，因此我们也要好好利用已购客户，通过给已购客户一定回馈，让其愿意为本案进行推荐，以带动二期开盘的迅速蓄客。2013.7-8月，对一批客户的签约，开始展开老带新活动集中性签约，通过老带新为二批推出做客户储备12345678产品说明会暨中国好声音专场演唱会随即开盘A/B/C区第一批销售，认购签约第五阶段1.12项目奠基仪式及售楼处的盛大公开2013.4.20招商说明会及入驻商业签约新闻发布会2013.1月中旬售楼现场开始办理VIP卡项目进场、售楼处公开、项目对外曝光通过活动拉升客户的购买信心，并作客户储备1月中旬开始蓄客认筹为开盘做准备一期重要的蓄客阶段，户外路演、限时团购等营销活动户外路演派发小礼品，节假日限时团购聚人气，快速累积客户名车金铺大方送活动的热烈举办，所有媒体配合这一重要营销活动更换主题，在最短时间内完成蓄客工作，为二期的顺利开盘做好准备。9第六阶段10月中至12月二期产品的开盘强销期名车金铺大发送抽奖活动第一轮8月-10月二期产品的蓄客并开始办理VIP卡通过“名车金铺”活动对项目曝光1210118月-10月二期产品的蓄客并开始办理VIP卡通过“名车金铺”活动对项目曝光10月中至12月二期产品的开盘强销期名车金铺大发送抽奖活动第一轮9121011将二期的开盘与名车金铺大方送抽奖活动相结合，并作为二期营销工作的重要一环，利用多轮次的抽奖活动不断调动客户的积极性，增加其购买欲望，并促成最后的成交。第七阶段汇报完毕、谢谢！