售楼处

在房地产领域我们不断帮助客户取得成功首城国际中心售楼处规划建议2008-07-20售楼处建议售楼处规划总体思路1通感营销：将感觉、视觉、听觉、嗅觉、味觉一网打尽产品即将进入销售阶段，为了展现项目各项优势，给客户留下良好的第一印象，我们特意在产品的定位之下，对售楼处、销售通道、样板间、园林景观样板区等提出综合建议，期望营造出别出心裁的“通感营销”的氛围。感觉营销：通过售楼处建筑与园林景观的融合，制造“城心绿肺”的第一品质感觉，让人进入售楼区域的第一瞬间就能感受到原木、花草所赋予生活的真是内涵；视觉营销：在空间感觉营造方面里外结合，既强调室内空间布局的合理规划，又强化艺术、文化气氛的表现，更通过玻璃幕墙，增强视野穿透性，让建筑与景观近相呼应；听觉营销：通过室内外小型水景的设置，搭配室内清雅、舒缓的背景音乐，让客户在一种心旷神怡的享受中聆听销讲，感受项目品质；嗅觉营销：通过室内外的花香营造独特的自然情调；味觉营销：精心准备的饮品带来全方位的服务体验；售楼处建议售楼处建议为了展示项目“生态社区”与“文化社区”的定位优势，同时将“感官营销”的特点发挥到极致，我们希望从售楼处外立面以及内部布置装饰上全面营造现代舒适、温馨自然、文化浓郁的气氛，增强亲近感与文化品味，营造居家的感觉，让客户产时刻倍感家庭的温馨，产生理想居家生活的美好体验。售楼处建筑风格：注重与城市公园生态景观风格相融合，主题风格建议采用现代风格，外立面装饰凝炼舒雅，讲究造型比例适度、空间结构的明确美观。重视视觉通透，让景观内外呼应。售楼处内部装修装饰风格：售楼处内部应承接外部生态景观与建筑外立面的现代流畅、通透视野特点，注重内部生态自然及文化涵养品质的双重表现；在功能区域划分上建议以绿植、纱幔、珠帘、文化小品等装饰进行软性分隔，从每一细处彰显文化生活品质与居家哲学。售楼处整体风格说明售楼处区位及交通动线2售楼处建议售楼处建议为了更好的展现项目的景观优势，提升项目整体品质，营造绿色生态氛围，我们选择在代建城市公园南侧设立售楼部，以体验营销为优势，建立良好的客户信任感、认同感。广渠路东三环西大望路南磨房路★九龙花园东路大郊亭三街售楼处设置区域售楼处区位示意售楼处建议售楼处设置区域ABCDC地块城市公园售楼处设置区域★售楼处具体区位示意广渠路→九龙花园东路→大郊亭三街→售楼处在各类条件的限制，我们设定的看房通道最佳交通动线为：此动线以直行为主，相对简单，且广渠路作为城市交通要道，易于指引；只需在广渠路上设立明确的指示牌，即可引导客户进入正确的交通动线。此动线可环绕大半个城市公园，如能较好的做到“公园景观先行”，则可让客户实地感受项目生态园林的优势。售楼处建议广渠路东三环西大望路南磨房路★九龙花园东路大郊亭三街售楼处区域交通动线售楼处建议售楼处区域动线指示牌的设立为了在区域内准确的引导看房交通动线，我们建议设立两类指示牌——交通指示牌、项目形象指示牌。如图：12核心路口交通指引牌广渠路东三环西大望路南磨房路★九龙花园东路大郊亭三街项目形象指示牌售楼处建议交通指示牌：在项目区域四大交通路口设立交通指示牌1.广渠路与三环（双井桥）2.广渠路与西大望路3.南磨房路与三环（劲松桥）4.南磨房路与西大望路形象指示牌：在项目周边设立两处项目形象指示牌1.广渠路与九龙花园东路路口2.九龙花园东路与大郊亭三街路口指示牌示意交通指示牌效果图形象指示牌效果图以公园会所作为售楼处在售楼处区域内设立停车区域、室外休憩场所、园林景观样板区及小品等，进行合理的功能划分。售楼处直接设立于公园会所内，周边园林样板区及停车区域的设置均包含在整体园林景观规划之中，后期不用多做调整，且易于烘托出项目生态自然的园林特色。售楼处建议售楼处停车区域交通出入口室外休憩区园林小品设置点园林样板区售楼处功能设置2售楼处建议售楼处主要功能区建议：接待区：作为客户进入售楼处的第一类接触目标，配合迎宾接待，在第一时间传递出温馨、现代与文化品味；沙盘区：保证客户先经过接待区，在专人陪同下到达沙盘区，聆听销讲；洽谈区：分为一般洽谈区和VIP接待区，并应略有距离，以区分问询型客户和深入谈判型客户；签约区：应具有私密性，并与洽谈区保持较远距离，避免细节信息泄露等突发问题影响洽谈客户印象；吧台：为了延长客户的停留时间，打造项目高端品质，建议设置吧台，并与洽谈区进行很好的结合，同时提供茶水、咖啡等饮料。售楼处建议售楼处特色功能区建议：售楼处建议VIP区、文化休闲区：结合客群的文化层次，建议设置文化休闲区（如书吧、文化墙等），提升项目整体形象；儿童区：由于B区、C区目标客群中，有很多都是两代或三代家庭，因此建议设置儿童区，布置简单玩具等；工料展示区：展示施工材料和相关装修材料的材质，给客户留下更深的印象。备注：1.儿童区的设置视销售现场实际面积大小而定；2.为保证售楼处内整体品质，建议工料展示区设置为独立功能空间。在售楼处面积有限的情况下，应先满足主要功能区的划分，工料展示区可视现场情况而定。售楼处功能分区动线示意：售楼处建议出入口接待区景观VIP座席普通座席区域沙盘水吧户型沙盘示范区：设备及工料展示区赠送资料签约区（视售楼处面积大小而定）儿童区卫生间停车场售楼处建议售楼处各功能区面积划分项目入口接待区、样板区（一层，约700平米）办公及服务区（二层，约500平米）接待区沙盘展示区水吧影音区普通洽谈区VIP区/兼做文化休闲区儿童区卫生间样板间动线面积工料展示区签约区甲方办公室营销总监办公室销售总监办公室策划销控及客服办公室销售人员办公区（接电室）财务室会议室资料室更衣间卫生间/保安保洁/茶水间动线面积面积范围(㎡)302050202070503010350503050502020403040506020203040备注：1.各功能分区的面积仅供参考，设计院应根据设计和实际情况进行相应调整；2.甲方的办公室数量和面积由甲方最后决定。根据售楼处的初步面积规划，并综合考虑到各区的功能特征，我们建议将接待区与样板间设置于地上一层，以700平米进行划分；办公区域、签约区域设置于地下，以500平米进行划分。售楼处建筑的风格示意售楼处建议项目是位于CBD的国际化大盘，外立面以现代建筑风格为主，故在售楼部的风格表现上，我们建议突出现代建筑的设计理念；同时配合项目园林景观“艺术”概念的应用，建议在售楼部外立面的设计上适当增添一些现代艺术的元素和表现方式，如几何感、错位、异性等。在公园之中建造富含现在艺术特征的建筑物，既能在售楼期间形成关注点，也有益于后期还原会所时的高端定位及运作经营。售楼处入口细节展示售楼处建议在入口出进行适当的绿化处理，使外部园林景观与入口处形成自然的过度，增加自然亲近感，弱化商业气氛，更加强项目“生态”卖点的记识度。售楼处接待区售楼处建议售楼处接待区作为客户第一感受区域，在设计上应结合项目的现代气质、生态特征与人文涵养，给客户留下良好的第一影响，第一时间精准传递项目气质形象。售楼处沙盘展示售楼处建议区域沙盘——最直观的表现项目城市区位，并展示周边交通、教育、配套等，有效的体现项目所在区域的价值感与升值空间；景观沙盘——社区景观环境模型，凸现立体景观效果楼体模型——展示楼座位置与外特色的立面售楼处洽谈区售楼处建议桌椅摆放建议与人群爱靠窗的心里结合，尽可能临窗设置，同时让客户能通过玻璃幕墙让客户时刻体验室外的园林景观。VIP洽谈区、文化休闲区示意售楼处建议为了体现客户的尊贵感，可在接待区域设置相对独立、精致的洽谈区。在布局设计上，可通过室内绿植区隔，在一些细节布置上显示自然、生态的灵性。此外，VIP区域还可增设书柜、杂志架、茶几等，以提升项目文化社区的气质，并能从心里上拉近文化层次较高客群的距离，形成良好的客户认同感。儿童休闲区示意售楼处建议设置相对独立的区域，放置安全而无污染的游乐玩具，作为儿童活动区。使父母可以集中精神了解项目，延长客户在售楼处停留时间，同时体现人性化关怀。售楼处建议售楼处园林景观样板区建议5售楼处建议项目以“生态”作为核心卖点之一，我们希望能在预售期间能借助“城市公园景观先行”的优势，在售楼处周围打造出特色园林景观样板区，让到访者能设身处地感受项目的“生态特色”与景观细节中蕴透着的文化情调与人性关怀。为此，我们就园林景观样板区的规划及细节打造做以下建议：样板区建议一：设置生态休憩区售楼处建议在园林样板区与售楼处之间设置户外休憩区域，为客户提供自然、舒适的休憩等待空间与联谊交谈空间，让客户能够身临园林景观样板区，切身感受绿色生态带来的舒适体验，同时可作为售楼处与园林样板区域的过度，让售楼处与自然的融合更为紧密。样板区建议二：打造人文主题浓缩景观，展现各区园林特色售楼处建议为了提升园林景观样板区的展示功能，突出生态与文化卖点，我们建议在样板区的规划上，根据A、B、C、D各区的主题文化，打造表现各区主题特色的浓缩景观。A区：电影主题B区：音乐主题C区：绘画主题D区：文学主题停车区域园林小品设置点售楼处休憩区各区主题浓缩景观售楼处建议样板区建议三：以小品增添园区人文情趣在园林样板区域内点缀适量的园林景观艺术小品，提升景观样板的生动性与项目的文化情趣。样板区建议四：对停车区域进行绿化包装售楼处建议停车区域作为售楼处外部区域，与园林样板区应融为一体，需进行适当的景观包装，如绿植种植及草坪砖的铺设。售楼处建议样板区建议五：用水景打造灵动景观样板我们建议在售楼处的园林区域内，选择适当的区域设置小型水景，如水幕、小喷泉、叠水、水景小品等，既可营造清泉流淌般的听觉效果，又能提升样板区的景观灵气。售楼处建议样板区建议六：绿谷、坡地营造景观变化我们建议在售楼部旁建造小型坡地，并种植高大乔木及花卉，形成自然、生动的“谷地”景观，直观的展现项目特色“绿谷”的生态优势。售楼处建议样板区建议七：花卉栽植注重“色”、“香”结合在样板区种植不同花色与香气的花卉，一方面可以通过色彩表现项目各区主题特性，增强“视觉”享受，又可呼应售楼处的淡雅清香，制造楼里楼外花香氤氲的“嗅觉”盛宴。售楼处建议样板区建议八：打造体验式“慢跑道”慢跑道作为项目园林规划功能上的一大亮点，我们建议在景观样板区域内局部打造“绿色慢跑道”，以让客户能够切身感触到漫步于花径之间、穿梭于林语之中的惬意生活。售楼处建议售楼处样板间建议6售楼处建议以下就售楼处样板间的设置做一说明：样板间应选择最具代表性、可销售户数较多的户型；由于售楼处正式启用时，A区、D区销售预计以进入尾声，所以在样板户型的选择上主要为B区、C区户型；样板间的装修上，建议针对客户群不同的文化水平、审美情趣，进行不同风格的样板间设计，设计细节强调包容性与美观性并存，尽可能适应不同客户的需求。样板间选择及包装原则：功能：样板间是最直接有效的销售“道具”，可以让客户直观的感受户型设计，引发他们规划和想象居住在此的美好生活，刺激购买欲望。位置：样板间应尽量设置在实楼内，以增加体验感受；但如果根据工期无法支持在实楼设置样板间，我们建议将样板间设置在售楼处内。售楼处建议A1户型种类：三室一厅一卫户型面积：88.80平米选择理由：项目特色创新户型，90平米以下紧凑三居，且在B区、D区占有大量户数。说明：样板间户型的确定还要以开发商最终确认的户型为准样板间选择一：B区A1户型售楼处建议A2户型种类：二室一厅一卫户型面积：87.6平米选择理由：南向户型代表，在整个项目中占有大量户数（B区各楼座、C区16号楼）说明：样板间户型的确定还要以开发商最终确认的户型为准样板间选择二：B区A2户型售楼处建议H1说明：样板间户型的确定还要以开发商最终确认的户型为准户型种类：三室二厅二卫户型面积：166.15平米选择理由：C区主力户型之一，户型南北通透，二个卧室、客厅均朝南，属舒适性三居中的典范之作。样板间选择三：C区H1户型售楼处建议样板间装修风格一：现代简约风格略带北欧气质的现代、简约、时尚设计是近年来比较风靡的装修风格之一，精炼、集约更