2010年1季度北京市写字楼指数分析报告

服务·创造·价值版权声明：本文仅供客户及内部交流使用，版权归北京中天大业房地产经纪有限公司所有，未经北京中天大业房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2010年1季度北京市写字楼指数分析报告2服务·创造·价值1北京市整体市场概述3服务·创造·价值总体指数：写字楼加权平均租金=197.88元/月.平方米环比上涨4.56%写字楼指数＝111.20写字楼加权入住率＝91.57%环比上涨0.45%一季度：市场持续回暖，租金入住率双涨4服务·创造·价值商圈全市CBD东长安街金融街燕莎中关村朝外及东二环加权租金（元/月.平方米）2009年2季度187.86190.21184.94234.56191.25150.22160.802009年3季度189.40199.96183.01236.34189.73148.52161.562009年4季度189.26191.79186.19239.01181.58155.43164.742010年1季度197.88197.078195.458243.35188.95165.76167.93环比变动4.56%2.75%4.97%1.81%4.06%6.65%1.94%指数2009年2季度105.57106.89103.93131.81107.4884.4290.372009年3季度106.44112.37102.84132.82106.6283.4690.792009年4季度106.35107.78104.63134.31102.0487.3592.582010年1季度111.20110.75109.84136.75106.1893.1594.37加权入住率2009年2季度89.04%86.04%89.29%92.86%83.60%94.80%86.34%2009年3季度91.72%89.30%95.59%93.42%85.79%95.13%91.48%2009年4季度91.16%88.23%96.08%93.57%84.55%95.25%89.47%2010年1季度91.57%90.54%96.34%98.30%82.46%91.12%88.72%环比变动0.45%2.62%0.27%5.05%-2.47%-4.33%-0.84%21世纪不动产北京写字楼指数2010年1季度数据（人民币计价）单位：元/平方米.月，含物业管理费5服务·创造·价值北京市写字楼租金走势图1601701801902002102202006Q12006Q32007Q12007Q32008Q12008Q32009Q12009Q32010Q1租金（元/月.平方米）80%85%90%95%100%入住率全市加权平均租金加权入住率6服务·创造·价值一季度：写字楼买卖渐趋活跃散售方面：以去年年底转手的嘉盛中心为例，在SOHO中国接手嘉盛中心项目以后，项目售价从易主时的28000元/平方米猛然飙升至43000元/平方米以上，而在如此高价下SOHO嘉盛中心也在短短两个月内就销售一空。整售方面：一季度北京写字楼市场整栋成交频现。丰树基金收购佳程广场；某国字头电力行业集团收购中信国安数码港整栋约4.2万平方米；中国国电22亿闪电收购人济大厦和万豪酒店；上海某软件公司整购金融街8000平方米独楼；中交建设集团下属工程公司购买大郊亭独楼。7服务·创造·价值2分商圈指数分析报告8服务·创造·价值CBD商圈CBD商圈写字楼租金走势图1701751801851901952002052102152202252006Q12006Q32007Q12007Q32008Q12008Q32009Q12009Q32010Q1租金（元/月.平方米）80%85%90%95%100%入住率CBD租金CBD入住率9服务·创造·价值本季度CBD区域成熟项目基本表现平稳，区域平均租金入住率水平均平稳上涨。但新项目表现较为抢眼，大单成交均在新项目中完成，如银泰中心东塔签约联合资讯，成交面积约2000平方米；麦田地产签约中环世贸D座约1500平方米；远洋光华国际在本季度有3个大单成交，分别是松下签约7500平方米，凯撒国旅签约5000平方米，嘉利公关签约1200平方米。中海大厦也在一季度接连成交天宝寰宇1800平米/整层、御泰中彩投资1860平米/整层、展世鹏宇1477平米/整层，表现也是相当不俗；富力中心也成交了智联易才人力资源顾问有限公司2595平米。第二季度重点关注项目：远洋光华国际关注原因及要素：远洋光华国际A\B座热租，吸引了众多知名企业入驻，在CBD区域内新盘中产生一定影响。A\B座中入驻的知名客户有中国美国商会、苏司兰能源、中国船舶燃料等；C座单一产权由开发商自持，跃级入市。C座建筑面积约5.3万平方米，标准层面积2513.96平方米。10服务·创造·价值金融街商圈金融街商圈写字楼租金走势图1601701801902002102202302402502602006Q12006Q32007Q12007Q32008Q12008Q32009Q12009Q32010Q1租金（元/月.平方米）80%85%90%95%100%入住率金融街租金金融街入住率11服务·创造·价值本季度除平安大厦、通泰大厦、建威大厦、首都时代广场等几个老项目租金维持在180元/平方米.月左右以外，其余主流甲级写字楼平均租金基本在250-320元/平方米.月左右。政府扶持使得金融街区域在金融危机中一直逆市上扬，而伴随经济全面复苏，金融街区域甲级写字楼入住率再创新高。考虑到未来金融街区域甲级写字楼供应有限，区域高企的入住率将进一步推高区域甲级写字楼租金价格，金融街区域在未来一段时间内或许会有客户重组现象发生。新老项目价值差异渐显，高入住率及有限的供应或助推价格进一步上扬。12服务·创造·价值东长安街商圈东长安街商圈写字楼租金走势图1701751801851901952002052102152202006Q12006Q32007Q12007Q32008Q12008Q32009Q12009Q32010Q1租金（元/月.平方米）80%85%90%95%100%入住率东长安街租金东长安街入住率13服务·创造·价值本季度东长安街区域甲级写字楼租金涨幅位居六大传统商务区中第二位。春节过后东长安街区域、东二环区域部分甲级写字楼率先涨价。东长安街区域以华润大厦为代表，租金上涨近15%，随之区内其他甲级写字楼租金也纷纷出现不同程度的上涨。第二季度重点关注项目：民生金融中心民生金融中心总建筑面积约25万平方米，高度达百米，为长安街最高建筑，近2万平方米门前景观广场，为大厦提供优雅的环境及开阔的视野。地上总建筑面积约19万平方米，由5座建筑单体组合而成。主楼Ｃ座位于建筑群体中心，总建筑面积约为93000平方米，其中地上约80000平方米，标准层面积约为2700平方米，地面23层，檐高85米，总高约99米。A、B座总建筑面积约为37000平方米，其中地上约32000平方米，标准层面积约为1600平方米；D、E座总建筑面积约为30000平方米，其中地上约26000平方米，标准层面积约为1500平方米。光彩建设集团拥有Ａ座90%的权益。项目A座目前民生证券占用5个整层，共约9300平方米。14服务·创造·价值中关村商圈中关村商圈写字楼租金走势图1201301401501601702006Q12006Q32007Q12007Q32008Q12008Q32009Q12009Q32010Q1租金（元/月.平方米）80%85%90%95%100%入住率中关村租金中关村入住率15服务·创造·价值在过去一年，中国经济的发展令世界瞩目，内资企业尤其是高科技、金融等行业内企业发展迅速，北京西部写字楼市场需求持续增长。本季度中关村区域写字楼出现价格普涨，个别项目租金涨幅甚至在20%以上。入住率方面，本季度第三极项目由于第三极书局的迁出（总面积约20000平方米）而导致该项目入住率由上季度的几乎满租降至目前的50%。同时区域的次新项目，如欧美汇等，吸引了区内的一些成熟项目的老客户，因此本季度中关村区域甲级写字楼平均入住率出现了较大幅度的下降。本季度中关村区域中信国安数码港项目整栋共4.2万平方米，被某国字头电力行业集团公司收入囊中。中关村区域写字楼需求进入新的阶段。在新增项目供应不足的市场条件下，区内老项目也成为客户关注的热点。未来一段时间内，不排除仍会有类似的成交出现在中关村区域。第二季度重点关注项目：第三极第三极项目由于楼内大客户第三极书局的迁出，成为目前中关村区域入住率最低的甲级写字楼。在中关村区域目前供应有限但客户需求，尤其是成长潜力较大的科技、金融类客户需求较大的情况下，第三极项目在未来一个季度势必会成为中关村区域最值得关注的项目之一。16服务·创造·价值燕莎商圈燕莎商圈写字楼租金走势图1601701801902002102202006Q12006Q32007Q12007Q32008Q12008Q32009Q12009Q32010Q1租金（元/月.平方米）80%85%90%95%100%入住率燕莎租金燕莎入住率17服务·创造·价值在区域平均租金持续下跌5个季度后，本季度燕莎区域甲级写字楼平均租金终于出现回升。燕莎区域因其毗邻使馆区，区域内外企比重较大，因此其区域市场对宏观经济波动最为敏感。在2008年金融危机到来之时，该区域率先降价，在租金持续下跌的同时，其租金下跌幅度亦较大，而当面对目前的经济全面复苏，区域租金价格反弹趋势亦很强劲。但受部分项目如亮马河大厦、鹏润大厦、新恒基、现代汽车大厦等项目客户流失严重（部分项目本季度入住率下跌10%以上），本季度燕莎区域加权平均入住率呈下降趋势。望京、酒仙桥区域的强势崛起对燕莎区域而言是最大的威胁，在未来一段时间，燕莎区域要保持较高的入住率仍需要同此两区域进行激烈竞争。第二季度重点关注项目：现代汽车大厦现代汽车大厦项目卖点：①落地玻璃幕墙为大厦提供了绝佳的自然采光②紧临三环和机场高速路，交通十分便利18服务·创造·价值朝外及东二环商圈东二环商圈写字楼租金走势图1301401501601701801902006Q12006Q32007Q12007Q32008Q12008Q32009Q12009Q32010Q1租金（元/月.平方米）80%85%90%95%100%入住率东二环租金东二环入住率19服务·创造·价值春节过后，伴随市场复苏，东二环区域以居然大厦为代表的次新项目率先掀起区域“涨价潮”，区域内成熟项目也纷纷调整租金价格。但本季度东二环区域甲级写字楼平均入住率却并未得到提升，本季度东二环区域加权平均入住率环比下跌0.84个百分点，区域甲级写字楼入住率进一步下滑。造成平均入住率下滑的主要原因在于目前东二环区域成熟项目中有部分项目，如联合大厦、泛利大厦等已经具有较长年限，相对新项目而言竞争乏力，因此造成了较大的客户流失，而区域内的新项目及次新项目，如居然大厦、第五广场、来福士广场等虽吸引了众多客户入住，但其入住率目前基本仍在80%以下，尚不足以被纳入成熟项目监控体系内。随着次新项目的逐渐成熟，东二环区域成熟甲级写字楼将面临新的格局。第二季度重点关注项目：中银凯恒大厦项目卖点：①交通便利,位置优越；②大面积空置,多种组合方式；③性价比高项目基本情况：总楼层数：地上22F地下3F标准层面积：469--2600㎡20服务·创造·价值近期热点讨论1、开发商方面：万科、龙湖等以往以住宅开发为主的房地产巨头已经全面进军商业地产，住宅市场的高成本导致巨头开发商转战利润率更高、价值链更完整的商业地产。2、投资者方面：住宅过热、住商倒挂进一步加剧，商业地产成为很好的投资领域；同时险资投资房地产的放开，为商业地产招徕众多金融大鳄，商业地产将迎来新的投资热潮，商业地产升温可期，价值飙升指日可待。3、市场现阶段表现：整栋购买需求持续强劲，包括投资和自用两种目的。如丰树基金收购佳程广场，中国国电闪电收购人济大厦和万豪酒店，中交第三工程公司整栋购买大郊亭独楼