三里屯案例分析

三里屯village——集文化、艺术、休闲和购物于一体的全新空间•这里什么都是•这里什么都不是三里屯village以“3·3”服装大厦为界分为南北两区开业时间：南区：2006年11月开始招商，2008年5月入住，2008年6月开业特点:时尚，现代，前卫，新颖，亮丽定位：中高档品牌的开放式购物中心，年轻人开发商：太古房地产开发有限公司南区北区占地5.3万建筑面积总建面17.2万，北区：8.23万m2；南区：9.06万m2建筑形式２－４层低密度建筑单体数量１１栋７栋＋１栋精品酒店位置紧邻工体北路临近使馆区开业时间０８．7０９．１０定位中高档国际及本地品牌较南区更高端目标客群时尚运动的年轻一族有一定社会地位和一定消费实力的人群北区劳力士１０月１８号开业出租率基本情况•地理位置：朝阳区工体北路与三里屯路交会处•三里屯得名由来•——原意“三里质地”，距离老北京地表之一东直门为三里（1.5公里）•——100多年前，它因“北京城墙外三里的屯兵处”而得名区位、交通区位交通区位：•毗临第2使馆区•到2008年，三里屯在规划蓝图中，将成为北京“国际化商务核心”和“24小时娱乐中心”。•周边分布高端综合体项目，三里屯ｓｏｈｏ、世贸工三等，有大量的商业、公寓供应四至及交通：•东侧为三里屯酒吧一条街•南侧为工体北路•距离地铁10号线5分钟距离•交通较为便利•Village代表了村与城两种概念兼收并蓄•“我更倾向于中式格调，那种来北京胡同的人文基调，而不是那种线条过于完美的美式建筑风格”——隈研吾三里屯主设计师开放式设计理念，南区采用胡同式设计、北区采用四合院式设计设计理念三里屯主设计师隈研吾规划理念：整体为开放式设计南区在街道设计时采用了化整为零，从内部划分出多条内街，拥有更多商业展示面南区——中国胡同北区——四合院艺术建筑•不规则的楼体、色彩斑斓的外观，到大胆的建筑材料的运用，以及相对独立而又互相连接的多层空间设计，使得建筑整体本身就是一件艺术品。（趋势：世界一线品牌购物终端的发展史，大多都经历了从只重视店铺内的设计，到重视整体建筑艺术风格的演变过程。）建筑本身就是一件艺术品，独立品牌大楼，以三维建筑去宣示品牌形象平面布局平面布局扶梯楼梯电梯公共走廊店铺（已开业）店铺（即将开业）餐厅和酒吧（已开业）餐厅和酒吧（即将开业）LG：购物、超市、影院、珠宝、家电、艺术、家居、礼品、美容L1：服饰、娱乐/休闲主力店：主要分布在南侧、北侧沿路及南庭广场周围adidasEspritWhitecollarNikeApple橙色大厅顺电美嘉欢乐影城顺电BHGUniqlo平面布局平面布局扶梯楼梯电梯公共走廊店铺（已开业）店铺（即将开业）餐厅和酒吧（已开业）餐厅和酒吧（即将开业）L2：服饰为主L3：餐饮为主L4：餐饮、艺术adidasEspritUniqloWhitecollarApple顺电AppleNikeadidasEspritUniqloadidas•动线组织：南区为胡同式设计，一条主动线、多条辅线路设计•交通体系：扶梯、楼梯、电梯、连廊：３层全连通、２层部分连通，增加了平面之间的联系内部交通组织交通南区业态•定位：南区更偏重年轻时尚，中高端为主•领域广泛：业态涉及时装/配饰、美容、家居、电子产品、书店、餐厅、影院和艺术文化，经营范围延伸到了家电和儿童乐园的领域，如香港知名大型儿童教育品牌WiseKids，也将成为三里屯Village的特色之一，同时也是进入北京的首家店•配比：业态比餐饮等比例？？北区业态•定位更高端，瞄准国际一线品牌业态丰富，南区偏重年轻时尚，北区定位更高端，多为国际一线品牌业态•凭借在香港积累的运营经验，太古地产在招商过程深得知名零售商家的青睐。•进入三里屯village的品牌中，有很多首次进入北京甚至中国的品牌，包括：Uniqlo、BenSherman、Eachway、Coldstone、SteveMadden、UnionAmericanBar&Grille、ElementFresh等品牌。还有中国首家Apple和Fossil专营店•北区多为国际一线品牌，范思哲、劳力士、万宝龙等都有大面积租赁品牌——首次引进太古凭借雄厚的招商实力，引进很多国际知名品牌，其中部分品牌为首次进入中国•除列表中的品牌外，Artini、LACOSTE、Levis、Mizuno、SteveMadden也在三里屯village开设了旗舰店•在各大时尚购物中心均会占有一席之地的Esprit和北京市第二家高档BHGSuper鄄market在三里屯Village的店铺面积超过了1400平方米；至于为时尚前沿人士所喜爱的品牌Bestseller，在三里屯Village内的店铺也分别超过了1000平方米。三里屯village云集了众多国际知名品牌的中国、亚洲、甚至环球旗舰店名称类型规模说明Adidas体育品牌３160（独占1栋4层高楼）全球旗舰店Uniqlo休闲品牌１５００applePuma亚洲旗舰店Moiselle/Mademoiselle亚洲旗舰店Columbia户外装备中国旗舰店顺电高档家电2000izzueWhite-Collar女装高级成衣１４００北京最大的专营店之一b+ab周生生珠宝内地旗舰店MegaBox电影院７０００1700个座位、八个屏幕品牌——规模之首品牌旗舰店装修风格前卫、时尚品牌——前卫装修体验式购物&高科技运用•其他店面品牌——特色体验▼阿迪达斯店内进行的miCoachCoreSkills测试▲仅通过简单的按键操作即定制属于自己的独一无二个性足球衫▼顺电尽情体验自己想购买的数码产品分布：多分布于２层形式：主要是以美式餐饮为主的国外菜系，档次普遍较高经营状况：麻辣诱惑、麦当劳等中餐及快餐经营状况很好，其他餐饮大都经营不乐观小众餐饮比例大，中国式大众餐饮较为缺失南区餐饮餐饮餐厅/酒吧建筑编号餐饮类别BlueFrogS4美式ColdStoneCreameryS9冰淇淋DoubleCoffeeS3欧式ElementFreshS8美式HatsuneS8日式料理HerbalCaféS6香港JayaCaféSLG日式KaraiyaSpiceHouseS10湖南MangoBoxS5甜品McDonald'sSLG快餐OlasdeMareS9西班牙PaninoTecaS2意式三明治PeppesS4挪威比萨RoyalTeaS9传统英国茶馆STARBUCKSCOFFEES10美式UNIONBar&GrilleS6美式VaVaVoomS4越南恒河印度餐厅S9印度西龙传香饭团S9香港西龙纤味拉面馆S9香港麻辣诱惑S2中餐三里屯village餐饮分布图橙色大厅由日本前瞻建筑大师隈研吾操刀设计，是三里屯VILLAGE展览、会议、派对、表演、时装秀等活动的舞台橙色大厅•底层750平方米的开放式空间•挑高13米的大厅穹顶•位于二层的VIP室，电梯直达，可俯瞰大厅全景•活动大门，可全开放以连接南庭大厅前广场•巨幅LED电子屏•冬天为溜冰场，夏天是喷水广场，汇聚人气•广场周边设置有座椅构成三里屯village的休憩空间橙色大厅以及营造出开敞、宜人空间的前广场，成为三里屯Village的活力中心橙色大厅橙色大厅•08年底，南区的出租率达到90%，并且其中有70%的店铺已经开始营业。其北区将于今年秋天开业，目前的出租率为43%。•租金:三里屯Village租金为140-160美元/月/平方米（使用面积)•???•商铺比较和三里屯soho?•三里屯SOHO商铺的售价在4万元至12万元之间租赁状况租赁状况•营业时间：上午10点至•主流客户：时尚白领、外国人，大学生、名人。•每个入口的人流量５００／小时•在Adidas开业当天，其一天的营业额便在70万人民币左右。•营业数据？三里屯Village整体营业状况较好，消费群体以年轻白领、大学生、老外为主营业状况来这购物的主要有年轻的白领、大学生、老外、名人等。外国人很多。上午人比较少，下午状况会好很多，周末经营状况较好，大学生占很大一部分。三里屯village是去年中开业的，到现在一年多时间了，整体来看经营状况还是不错的。主力店像苹果、adidas都很好，但也有个别档次定位较高的经营稍差一些，像白领是这里档次很高的服装品牌，占据的位置也很好，一件裙子卖到4万，快半年了都没有售出一件衣服，老板更多关注的是品牌的宣传而非营业额。——三里屯village太古服务人员•在南区南北的主出入口以及内部关键节点位置安排有太古道路指示服务人员•完善的导视系统，道路、交通标志、指示牌随处可见管理、服务及细节各方面免费畅游巴士购物免费停车服务、细节随处可见的指示系统品牌店铺艺术化“白领”•取名为艺术空间店•邀请知名的法国艺术家参与了店铺的设计•“一层是产品专卖，二层则是耗资1000万元修建的艺术品展览空间。•北京最大旗舰店，租赁面积近1400平方米，分上下两层艺术化商业——品牌艺术NIKE•店内建立一个“艺术中心”，设计顾问可以帮助顾客运用多种颜色和材质设计个性十足的NIKE鞋，设计一件只属于自己的艺术品•“原创界”本土原创设计师在京展示作品的平台•中央美术学院“为坐而设计”大奖赛作品展•风尚V生素时装秀艺术化商业——艺术活动接连不断的创意、艺术、展示、活动使得三里屯village成为北京时尚潮流地标•北欧艺术节•彩绘•Barbie小型展艺术化商业——艺术小品酒店式公寓酒店公寓瑜舍位于北区最南端，共99间客房该精品酒店将为太古地产首家全资拥有及管理的酒店。英文名字TheOppositeHouse命名的灵感来自四合院正房相对面的客房北区——瑜舍瑜舍酒店公寓独特的艺术气质,与商业实现了完美契合•溜达溜达：每周六都提供免费的胡同文化旅游，参观5条最具老北京生活气息的胡同•艺术、绘画展•建立瑜舍博客、推出音乐专辑CD北区——瑜舍在交通组织、动线设计、主力店及公共空间设计上存在一些不足交通组织：•三里屯Village南区在引导人们通往二层的通道较少、并且识别性不明显•二楼及以上楼层均通过走廊相连，交通不明朗、指示系统不清晰动线设计：•动线设计不合理，一条主动线较为突出，但次动线不明显，导致很多店铺的昭示性和可达性不强公共空间设置：•整体可供人们休憩的空间以及绿化空间比较少。仅南庭设有少玲在。主力店设置:•南区北侧缺少活力和带动性较强的主力店铺，现有店铺对人流的吸引力不够不足