6320120614万科红郡价格与选房方案资料

万科.红郡价格与选房方案2012-06-14汇报提纲：※Part.1市场情况※Part.2产品分析※Part.3客户分析※Part.4价格方案※Part.4选房安排※Part.5决策事项1.1、别墅市场李沧板块四方区黄岛李沧区市南、市北区崂山区城阳区即墨中信森林湖祥泰正阳东郡龙湖·和院青特花溪地香溪庭院百福山庄时代城中海玫瑰庭院银盛泰德郡艾维拉海尔原乡墅一山一墅领海香澜郡青建橄榄树天泰蓝泉海信温泉王朝中建尚溪地麦尔文艺墅天泰圣罗尼克石湾山庄青啤地产北山项目世茂公园美地在售项目待售项目芭东小镇麓山国际财宝山庄康达欧洲青建香根温泉太和月光依泉美庐温泉板块临空经济板块胶州新城区少海板块惜夏板块市区及崂山板块万科红郡香山美墅重点二级竞品同区域竞品同客户群竞品青岛市场别墅项目主要集中于温泉板块、惜夏板块、胶州湾沿线香山美墅、时代城、玫瑰庭院产品相近香山美墅、石湾山庄、龙湖.和院客户相近时代城、玫瑰庭院区域相近项目主要分类竞品显示：区域相近竞品售价较低，总价相近竞品多为郊区独栋或类独栋产品龙湖.和院、保利海上罗兰、芭东小镇、海信温泉王朝总价相近1.1、别墅市场量价走势：别墅存量套数达到历史高位，4月份随着世茂、龙湖等别墅项目入市加推，销量有所增加，但5月销售套数及均价呈下降趋势，销售均价达到历史低位；5月份别墅市场存量达历史最高位按照当前月均销售套数，不考虑新增，当前存量产品销售周期需要，16个月时间；9978911011472003529157196116050100150200250青岛别墅销售走势（套）138451502811913122621522115968118421241212947124191190105000100001500020000青岛别墅成交均价走势(元/㎡)1042114612351504178419261930198618322079216005001000150020002500青岛别墅存量套数1.1、别墅市场2012年1—6月份，青岛别墅市场总价在500万以上的项目月均销售速度基本在2套/月1.1、别墅市场项目石湾山庄保利海上罗兰芭东小镇海信温泉王朝天泰蓝泉时代城青岛小镇速度（套/月）03.41.621.822.5单套总价（万）150058783072554248003.41.621.822.500.511.522.533.54石湾山庄保利海上罗兰芭东小镇海信温泉王朝天泰蓝泉时代城青岛小镇速度（套/月）项目主要竞品，当期剩余存量438套，除石湾山庄外，其他产品基本同质化，竞争比较激烈楼盘名称产品套数本项目联排240-250㎡94时代城联排230-330㎡175玫瑰庭院联排230-320㎡独栋577㎡159+21香山美墅联排220-280㎡30石湾山庄独栋400-600㎡54合计533套（剩余438）竞品选取：区域相近：选取中海玫瑰庭院、时代城；客户相近选取：龙湖滟澜海岸，香山美墅、石湾山庄；时代城万科红郡中海玫瑰庭院香山美墅石湾山庄1.2、重点竞品竞品推盘时间：项目面临前期入市项目的客户分流及玫瑰庭院、香山美墅6月底集中入市的直面竞争，竞争激烈；本案时代城香山美墅滟澜海岸玫瑰庭院201245678910石湾山庄1.2、重点竞品一期推出50套，户型面积：240-250㎡2011年11月开盘，当前销售79套，剩余96套；6月底开盘，7联排，230-320㎡，180套6月底开盘，联排，220-280㎡，剩余30套2011年5月开盘，当前销售18套，剩余36套，2012年7月交房（准现房）；和院2011年6月9月份开盘，推出150套，剩余38套，6月下旬叠墅89套，开盘；石湾山庄：崂山区、香港东路山海，独栋产品，区位优势比较明显，单价2-3万，目前剩余总价1500万左右产品，长期滞销，基本为现房；位置区域崂山区，青岛传统高端富人区；产品类型一期独栋和联排，二期独栋，面积400—600㎡；价格范围800-2000万，单价2-3万，目前只剩余1500万房源；开盘时间2011年5月10日销售动作样板间开放；销售情况54套独栋，剩余34套，已售20套；与本案比优劣势优势：地段、海景、独栋产品。劣势：无品牌，剩余房源总价高1500万/套；项目宣传点香港东路，半山之上，海景别墅1.3、重点竞品10区域位置李沧与崂山交汇处，紧邻世园会产品类型独栋577㎡、联排230-320㎡价格范围为开盘，对外释放28000-30000元/㎡，起价20000元/㎡；开盘时间预计2012年6月底，7月初销售动作售楼处开放，近期开盘销售情况未开盘，187套与本案比优劣势优势：地段、产品形态丰富、景观（俯瞰世园）；劣势：无品牌，无展示；项目宣传点世园里的别墅玫瑰庭院：同区域，同产品类型，同入市时间竞品，与本案相比景观、视野优势比较明显，无品牌优势、无展示优势；1.3、重点竞品区域位置李沧区，308国道旁，虎山东麓产品类型联排240-320㎡价格范围18000-20000元/㎡开盘时间2011年12月销售动作持续销售，高密度营销推广销售情况174套，已销售78套，剩余96套；与本案比优劣势优势：价格、地段、配套劣势：无品牌、环境比较乱项目宣传点情感大盘城市别墅时代城：高密度营销推广，低价策略，抢夺市场份额，去年底入市开盘分流本案部分客户，低价策略对本案客户心理价格影响比较严重；1.3、重点竞品香山美墅：强势的区域位置，良好的园林式示范区包装打造，对外释放价格较高，数量比较少，会分流部分高端客户；区域位置市北区，辽阳西路，浮山后产品类型联排220-280㎡价格范围对外释放，4-5万开盘时间6月底7月初销售动作示范区、样板间已开放销售情况未开盘（别墅仅30套）与本案比优劣势优势：区位、户型、园林、配套劣势：品牌项目宣传点辽阳西路德式别墅1.3、重点竞品1.3、重点竞品项目时代城香山美墅玫瑰庭院本案产品类型联排联排独栋、联排联排面积区间㎡230-320220-280230-320240-260地下室面积㎡80-130859080不含车库花园面积㎡60-11030-110（前院）100-160主流30-140卧室数量5-6室5室4室4室客厅开间5.1-7.2m7m5.5m4.5m卧室开间4.9m5.2m4.9m4.5m科技利用赠送送地暖中央空调暂无对外释放中央空调点对点分析：本案与竞品相比，户型的功能空间相对较小，卧室数量少，客厅开间相比竞品较小，其他花园面积及地下室面积比较接近；汇报提纲：※Part.1市场情况※Part.2产品分析※Part.3客户分析※Part.4价格方案※Part.4选房安排※Part.5决策事项123581011647912一期房源情况：2.1.1期1-12号楼共计50套，除1#东单元2户为售楼处和样板间，共计48套；楼号面积套数1#101042#99543#152064#99545#101046#99547#101048#99549#1010410#995411#1010412#9954合计1232250房源分布明细3.1、房源梳理受体育学院影响的2#、6#、10#共计12套，总面积2985㎡受砖厂影响的3#、7#、11#共计14套，总面积3540㎡无地库3#、4#共计10套，总面积2515㎡分期面积（㎡）套数楼栋2.1.112322501#-12#2.1.289014413#-22#合计2122394223.2、产品分析台地位置南北入户特殊楼座景观户型花园不利因素1234东西差3.2、产品—台地、景观项目共分为四个台地，东高西低，台地越高，景观、视野、私密性越高；3台地2台地1台地红郡主要两大景观中心区:第一台地，第四台地，第二排及第三排中间位，为整个原理体系中重要的横向景观轴线，——英式特色花廊；3.2、产品—位置项目自南向北共分为四排，其中第一排靠近体育学院，景观及私密性较差，客户抗性较大，第二排及第三排靠近中央主景观轴，景观及私密性较好，第四排观山景效果最好，但北部临砖厂，且规划尚不明，客户抗性较大；第二三排第一四排3.2、产品——户型、南北入户南入户与北入户两种入户方式，两种入户方式在空间布局以及入户习惯上有明显差别，另户型内部存在端户与中间户的户型区别，两种户型在面积相差近10㎡；边户端头户南入户北入户南入户北入户北入户（16套）北入户（12套）南入户（16套）南入户（14套）3.2、产品分析——花园花园：花园面积赠送的大小，决定产品附加值有多大，是客户购房时重要的参考依据；项目每户花园面积相差较大，边户赠送边院与前后院，中间户赠送前后院，特殊楼座如3#因地上车位占用花园致花园面积较小；3.2、产品—特殊楼座3#、4#特殊楼座：第二台地3#、4#因无地下车库，地上车位占用一侧小院，致仅有一个小院且仅有一个车位；地下车库入口（二楼主卧室角度）1#2#，同层排水技术可开启的老虎窗1#、2#南北入户地下室采光地下车库消防通道3.2、产品——不利因素3.2、户型标签汇报提纲：※Part.1市场情况※Part.2产品分析※Part.3客户分析※Part.4价格方案※Part.4选房安排※Part.5决策事项2.1客户情况：截至目前，共积累客户1364组，2012年4月份通过护照圈定了195批护照客户，示范区开放后邀约到访150组，意向客户40组；销售节点11.6.17,生态售楼处11.12.13,户型图释放客户数：1100组级别：B＋类客户16组；B类客户170组；客户数：840组级别：B＋类客户16组；B类客户147组；重要销售节点客户积累数量12.2.16客户梳理12.4.9红郡护照办理客户数：1287组级别：B＋类客户22组；B类客户161组；客户数：1178组级别：B＋类客户17组；B类客户173组；截止目前护照客户梳理客户数：1364组示范区开放后150组；意向客户（40组）2.2、客户价格摸底单价承受能力摸底总价承受能力摸底根据示范区开放后客户价格承受能力摸底：客户单价承受能力47%在2万-2.5万/㎡，总价承受能力57%的客户在650万-700万，首付承受能力大多在200-250万；35%20%11%9%5%20%200-250万250-300万300-350万350-400万400-450万450万客户首付能力摸底2.3、客户付款方式摸底付款方式摸底客户首付能力摸底客户付款方式摸底：付款方式：大多客户选择按揭付款方式，站到63%的比例，其中有13%的客户选择分期付款，经与销售体沟通，选择分期付款方式的客户，基本为无法贷款且无一次性付款能力的客户；首付能力：35%的客户首付能为200-250万，350万以上首付能力的客户占比仅34%。63%24%13%按揭一次性分期35%20%11%9%5%20%200-250万250-300万300-350万350-400万400-450万450万通过本轮对客户意向房源的摸底梳理，小结如下：集中集中1、首批推出的4列房源中，客户集中在2、3列；2、目前意向客户对南向靠近体育学校的这排房源抗性很大，主要认为与体育学校距离过近，居住隐私无法得到保障；3、边户的意向集中度相对更高；集中2.5、意向房源分布2.6、装户结果测试根据示范区开放后客户价格沟通与装户测试摸底：单套均总价750万以上，（对应均价3万元/平米以上摸底显示），共有6个高意向客户集中在6套房源；单套均总价700万以上，（对应均价2.8万/平米摸底显示），共有15个高意向客户集中在12套房源；3万价格装户（6个客户装6套房源）3#7#11#30630530430330230170470370270111041103110211014#8#12#404403402401804803802801120412031202120111#5#9#13#10410310210150450350250190490390290113041303130213012#6#10#14#2042032022016046036026011004100310