第一章资产评估概述

1（2012）2一、资产评估及其分类二、资产评估的原则三、资产评估的程序附：资产评估的功能资产评估与相关经济活动国内外资产评估发展概况3第一节资产评估及其分类评估主体评估客体评估依据评估目的评估原则评估程序评估价值类型评估方法评估假设评估基准日4一、资产评估的概念及特点“是指注册资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。”（我国《资产评估准则——基本准则》(2004年2月发布)对资产评估价值的理解应当注意：（1）资产使用价值决定资产评估价值，资产的效用是确定资产评估价值的重要依据。（2）资产评估价值不同于马克思劳动价值论中的价值（3）资产评估价值不同于会计记录的资产价值5资产评估的特点现实性市场性预测性公正性咨询性1、评估基准日资产价值估算2、资产评估活动的本质是对资产在模拟市场条件下的价值的估计和判断。评估结果是否客观需要接受市场价格的检验。3、资产未来潜能说明现实。4、以法律法规及评估准则为依据；与当事人没有任何利益关系。5、提供专业化估价意见，进行价和出价参考。二、资产评估的基本要素61、专门从事资产评估的机构和人员2、是被评估的资产，也称为评估对象3、有关的法律、法规、经济行为文件、重大合同协议，取费标准和其他参考依据。4、实际上是资产评估结果的具体用途。如产权变动、融资业务、资产纳税、咨询服务等5、是资产评估的行为规范。包括评估的工作原则和经济技术原则。评估主体评估客体评估依据评估目的评估原则评估程序评估价值类型评估方法评估假设评估基准日76、资产评估工作从开始到结束的顺序7、即对评估价值的质的规定，对资产评估参数的选择具有约束性。市场与非市场价值8、分析和判断资产价值的手段和途径，包括市场法、收益法、成本法三种基本评估方法9、是资产评估得以进行的前提条件。包括前提假设、条件假设、评估对象状态假设等10、是资产评估的时间基准评估主体评估客体评估依据评估目的评估原则评估程序评估价值类型评估方法评估假设评估基准日89评估客体ASSET(狭义)：Infinancialaccounting,assetsareeconomicresources.Anythingtangibleorintangiblethatiscapableofbeingownedorcontrolledtoproducevalueandthatisheldtohavepositiveeconomicvalueisconsideredanasset.Simplystated,assetsrepresentownershipofvaluethatcanbeconvertedintocash(althoughcashitselfisalsoconsideredanasset).PROPERTY（广义）Propertyisanyphysicalorintangibleentitythatisownedbyapersonorjointlybyagroupofpeople.Dependingonthenatureoftheproperty,anownerofpropertyhastherighttoconsume,sell,rent,mortgage,transfer,exchangeordestroytheirproperty,and/ortoexcludeothersfromdoingthesethings.Importantwidelyrecognizedtypesofpropertyincluderealproperty(land),personalproperty(physicalpossessionsbelongingtoaperson),privateproperty(propertyownedbylegalpersonsorbusinessentities),publicproperty(stateownedorpubliclyownedandavailablepossessions)andintellectualproperty(exclusiverightsoverartisticcreations,inventions,etc.),althoughthelatterisnotalwaysaswidelyrecognizedorenforced.10资产是指企业过去的交易或者事项形成的、由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源，包括各种财产、债权和其他权利。《企业会计准则——基本准则》2006企业过去的交易或者事项包括购买、生产、建造行为或其他交易或者事项。预期发生的交易或者事项不形成资产。资产必须由企业拥有或者控制，是指企业享有某项资源的所有权，该资源能被企业所控制。预期会给企业带来经济利益，是指直接或者间接导致现金和现金等价物流入企业的潜力。资产必须能以货币计量资产必须能够给经济主体带来经济利益的资源，即该资源有关的经济利益很可能使现金流入企业，。1.按资产存在的形态12无形资产不具有实体形态资产。如：商标权评估、土地使用权评估、专利权评估等。有形资产具有实体形态资产。如：机器设备评估、房屋建筑物评估等。资产评估客体的分类2.按资产是否具体综合获利能力13整体资产是指以若干单项资产组成的具有的整体生产能力或获利能力的资产综合体。如以企业全部资产作为评估对象的企业整体价值评估（或称企业价值评估）、以企业某一部分或某一车间为评估对象的整体资产评估、以企业全部无形资产为评估对象的无形资产整体评估等。单项资产通常机器设备评估、土地使用权评估、房屋建筑物评估、商标权评估、专利权评估等均为单项资产评估。通常由具有某一方面的专业评估人员参加即可完成评估任务。3.按资产是否独立存在14不可确指的资产不能脱离企业有形资产而单独存在的资产。商誉不单指信誉，还包括位置优越，经营出色，生产效率高，历史悠久经验丰富技术先进等。可确指的资产除商誉外的其它资产。4.按资产可否移动5.按资产与生产经营过程的关系动产不动产经营性资产：有效资产、无效资产非经营性资产流动资产、长期投资、固定资产、无形资产。6.按资产的流动性评估目的特定目的1.资产转让2.企业兼并3.企业出售4.企业联营5.股份经营6.中外合资7.企业清算8.担保9.企业租赁10.债务重组15一般目的：资产公允价值公允价值是是对评估对象在各种条件下与评估条件相匹配的合理的评估价值的抽象。步骤形成文件1意向阶段：双方达成并购基本意向1、并购意向书（约定并购标的、价格、大致时限、基本步骤等基本原则、以及费用和失败风险的承担）2调查阶段：对目标企业进行财务审计，经营资质与法律风险等调查。2、审计报告3、律师尽职调查报告（以上报告包含：土地权属等的合法性与准确数额、债权债务情况、抵押担保情况、诉讼情况、税收情况、雇员情况、章程合同中对公司被并购时其借款、抵押担保、与证券相关的权利等条件会发生什么样的变化等。）3签约阶段：谈判、修改、签署并购文件，并取得各自权力机构的批准。4、并购协议书（草案）8、并购方股东决议5、并购推进日程表（草案）9、并购方董事会决议6、并购协议书（正文）10、被并购方股东决议7、并购推进日程表（正文）11、被并购方董事会决议4实施阶段：股（产）权转让、支付并购款等12、股（产）权转让协议13、价款支付凭证5登记阶段：进行工商等变更登记14、公司变更登记申请书15、新股东会决议（内容包括：新的股东会成立，修改公司章程，决定是否调整经营管理机构16、章程修正案16企业并购程序、文件清单目录评估价值类型是资产评估结果的价值属性及其表现形式172、从资产评估假设的角度继续使用价值、公开市场价值、清算价值1、以资产评估的估价标准形式重置成本、现行市价、收益现值、清算价格3、从资产业务的性质依据评估特定目的：抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值4、从资产评估时所依据的市场条件及资产使用状态市场价值、非市场价值价格标准含义主要适用范围主要优点主要缺点适用的资产业务历史成本法历史成本法1、物价变动不大2、期限短，新购置1、方法简单2、工作量小准确性较差1、清产核资2、资产补偿现行市价评估基准日公平市场售卖的价格复原重置更新重置1、产权交易2、投资参股3、税基评估中，重置成本法、收益现值法应用困难时，采用此法1、结果较准确2、计算较简单1、资料和数据不易搜寻2、参照资产难寻找税基评估和其他相关评估重置成本重置并处于在用状态所耗费的成本。1、通胀率较大2、无形损耗较大3、技术改造使资产使用效果大大提高4、账实不符（财务管理混乱）1、实用性强，应用广泛2、考虑因素比较全面1、工作量大2、计算复杂比较广泛，资产补偿最具代表性收益现值为获得资产以取得预期收益的权利所支付的货币总额1、能继续使用的生产经营性资产2、其他因素可量化3、对整体资产最具代表性1、结果较准确2、易为双方接受1、范围有限2、收益率、贴现率和资本化率难确定1、产权转让2、所有权转让清算价格非正常市场上限制拍卖的价格一般低于市价1、破产清算2、抵押（质押、担保）3、重整，停业清算1、方法较简单2、工作量较小准确性难以把握与适用范围同18五种价格标准在评估中的应用公平市场：充分竞争、买卖地位平等、信息对称、独立判断、理智选择市场价值与非市场价值更有利于区分资产评估价值类型目的市场价值：自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后，所达成的公平交易中某些资产应当进行交易的估计数额，当事人双方应当各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。[InternationnalValueStandards国际评估标准]市场价值指资产评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现交换价值的估计值。非市场价值：凡不符合市场价值定义条件的资产价值类型都属于市场价值以外的价值。如：在用价值、保险价值、投资价值、课税价值、拆迁补偿价值、清算价值、残余价值、持续经营价值、19评估假设1.按资产存在的形态20交易假设持续使用假设公开市场假设清算清偿假设（一）交易假设1.含义：交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。2.意义：（1）为资产评估得以进行创造了条件；（2）限定了资产评估的外部环境：资产是被置于市场交易之中，不能够脱离市场条件而孤立的进行资产评估。21（二）公开市场假设1.含义：（1）公开市场假设：就是假定比较完善的公开市场存在，被评估资产将要在这样的市场中进行交易。（2）公开市场：指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和买者的地位是平等的，彼此都有获得足够市场信息的机会和时间，买卖双发的交易行为都是在自愿的、理智的而非强制，或不受限制者的条件下进行的。（3）公开市场是有范围的，可以根据实际评估业务确定其范围。（4）资产的交换价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而不是由个别交易决定。2.使用条件凡是能够在公开市场上交易，用途较为广泛或者通用性较强的资产都可以考虑使用公开市场假设进行评估。3.意义：其他假设（持续使用假设和清算假设）都是以公开市场假设为基本参照。22（三）持续使用假设1.含义：持续使用假设首先设定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用中的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。2.使用条件持续使用假设是在一定市场条件下对被评估资产使用状态的假设，其评估结果使用范围常常是有限制的，他只对特定的买者或者卖者是公平合理的。3.分类：该假设细分为三种情况：在用续用；转用续用；移地续用；23（四）清算假设清算假设是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。清算评估值通常要低于公开市场假设和持续使用假设前提下同样资产的评估值。一、资产评估工作原则独立性原则客观公正原则科学