深圳城中村改造

深圳市城中村改造总体规划纲要调整方案汇报深圳市城市规划设计研究院URBANPLANNING&DESIGNINSTITUTEOFSHENZHEN深圳市振兴路3号建艺大厦十层TEL：0086-755-83785004，83785366FAX：[phone]E-mail:[e-mail]深圳市城中村(旧村)改造总体规划纲要送审方案汇报城中村是中国土地制度、市场经济和政府管理不够完善的条件下，以外来要素激发快速城市化过程中的伴生品，具有深刻的中国特色和地方特色因此，难以用传统城市更新和旧城改造的手段进行解决，此时冷静的研究、广泛的沟通和具有操作性的行动规划指引成为解决问题的关键特征解读与问题评析城市目标与政策背景初步方案纲要送审稿规划评析与判断各区改造计划设想改造目标校核可操作性评价各专题研究报告城市影响评价实施策略优化市领导小组审查：政策设置、体制创新规划局及各区审查：规划协调、可实施性市规划委员会审批现状调研报告公共财政影响研究报告深圳市城中村（旧村）改造总体规划纲要研究报告房地产市场影响研究报告城中村改造总体规划纲要城中村改造工作计划城中村改造规划指引专项规划编制技术规定《暂行规定》实施细则土地管理政策研究报告产业和劳动力影响研究报告社会影响研究报告我院组织多家专业研究机构从房地产市场、公共财政、土地管理、产业发展和社会影响等5个方面对城中村进行多视角、综合性的解读和研究在一般规划研究报告的基础上，还编制了“1+4”的配套政策和技术规定，为城中村改造的计划与规划编制、管理与实施提供极具操作性的技术指引二、指导思想与目标四、改造控制指引五、策略与保障一、背景情况三、改造重点和总量控制一、背景情况真实的规模改造的背景现实的问题规划依据改造的背景1、社会的认识2、政府的决心“毒瘤”和“二世祖”——曾经的偏见与误读；辩证看待城中村——“城中村”的产生、发展、壮大伴随着深圳城市发展的整个过程；日益严重的冲突——深圳市城市整体效益需要提升，“城中村”固有的局限性与构建和谐城市的目标严重冲突。原始阶段：特区成立之前形成阶段：特区成立到八十年代中期发展阶段：八十年代中期到九十年代初高潮阶段：九十年代末至今成型阶段：九十年代初到九十年代末期城中村的改造早已被提上各区的议事日程：渔民村的推倒重建；蔡屋围的环境改善；大芬村成为文化产业基地；渔农村拆除工作启动…罗湖——渔民村推倒重建罗湖——蔡屋围环境改善龙岗——大芬村文化氛围福田——渔农村拆除重建平面示意图福田——渔农村拆除重建效果图改造城中村——历史的责任10.28城中村改造暨违建清查动员大会：全市行动，全面开始；2.16市领导小组会议：力度不减、思想不松、标准不改、目标不变；4.08城中村改造现场会：防止“三种偏差”和处理好“五个关系”。改造的背景1、社会的认识2、政府的决心1、2004年全市私房总量与分布：320个原行政村：特区91(股份公司)；宝安138；龙岗91；总用地面积93.49km2：特区8.00，宝安44.28，龙岗41.21；总建筑面积10562万m2：特区2139万，宝安4311万，龙岗4112万•总量庞大，分布广泛；•特区内呈现为被城市包围的“孤岛”，即典型的“城中村”；•特区外则是城、村交织混杂的，“城”也就是由“村”构成的。真实的规模1、总量情况3、增量情况2、建设强度2、2004年建设强度：容积率：全市平均1.13，特区2.67，宝安0.97，龙岗1.00；建筑密度：特区53%，宝安33%，龙岗33%；平均层数：特区5.0层；宝安2.9层；龙岗3.0层。强度分异特征：•特区内普遍容积率超过3.0，层数6层以上；•特区外普遍容积率1.0左右，层数低于6层，还有大量1、2层的老围村、旧村。真实的规模1、总量情况3、增量情况2、建设强度3、相对于1999年的增量：用地面积：全市总计增加了20.89km2，增幅28.8%；建筑面积：５年来全市总计增加了5192万m2，增幅96.7%。0200040006000800010000盐田福田罗湖南山宝安龙岗全市万平方米1999年用地面积2004年用地面积•其中超过2000万平方米为2002年后新增；•2003年底以来新增建筑量很少；•近5年内城市房地产市场新增规模还不到5000万平方米。真实的规模1、总量情况3、增量情况2、建设强度020004000600080001000012000盐田福田罗湖南山宝安龙岗全市万平方米1999年建筑面积2004年建筑面积村城隔阂，脱离城市秩序土地制度混乱，房屋产权纠纷严重严重阻碍城市总体结构完善和土地利用效益提升社会管理脱离城市法制秩序，内部管理薄弱建立在违法经营基础上的经济没有持续发展能力居住环境恶化，破坏城市景观秩序文化心理隔阂，文化遗存保护缺乏制度保障现实的问题特区外——面临全面推进城市化的课题：主要问题：土地粗放利用，效益低下；管理体制尚待完善；产业与功能结构急需提升；基础设施和城市建设水平偏低。现实的问题规划依据1、政策2、相关规划《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》《中共深圳市委深圳市人民政府关于进一步加强查处违法建筑和违法用地工作决定》《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》实施意见《中共深圳市委深圳市人民政府关于加快宝安龙岗两区城市化进程的意见》及配套文件规划依据1、政策2、相关规划总体规划、近期建设规划、组团规划、分区规划、轨道交通规划、特区城市设计等。深圳市城市轨道交通规划深圳城市总体规划深圳市近期建设规划经济特区整体城市设计二、指导思想与目标改造目标指导思想坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻党的十六大、十六届四中全会和市委三届十一次全体（扩大）会议的精神，坚持以人为本的科学发展观，按照构建和谐深圳、效益深圳的要求，以全面提升城市综合功能和竞争力为核心，长期、持续、全面开展城中村（旧村）改造，坚持“政府主导、市场化运作”，牢牢把握改造方向，不断改善城市运行机制，为深圳建设国际化城市，实现经济社会全面、协调、可持续发展作出应有的贡献。指导思想综合改造兼顾公平与效率整体改造分类分区分期改造1、指导思想2、改造原则城中村的问题复杂，涉及制度、社会管理、经济发展及空间形态等诸多方面；而且不同方面的问题互为因果，单方面的改造不仅不能全面解决问题，而且也难以成功；因此，其改造必须坚持综合改造的原则；综合改造，就是在必须的体制创新基础上，综合运用行政、政策、法律、规划等多方面资源与手段；既要推动城中村的空间形态改造，也要推动其社会改造和经济再造；达到城中村与城市全面融合的目标。指导思想综合改造兼顾公平与效率整体改造分类分区分期改造1、指导思想2、改造原则在城中村改造过程中坚持“规划先行、整体开发”的原则，通过规划审批、土地管理、经济手段等多个环节的综合管理控制，原则上特区内以行政村、特区外以自然村为管理控制单元进行整体式的规划管理和改造开发，保证城中村（旧村）的面貌得到整体改善，力戒回避矛盾、单纯追求局部利益、不顾全市整体和长远利益的改造方法指导思想综合改造兼顾公平与效率整体改造分类分区分期改造1、指导思想2、改造原则效益：要坚持政府主导下的市场化操作，努力提高改造的经济效益，利用有限的资源达成最好的工作目标；公平：要高度关注社会公平，正确处理城市公共利益与村民、开发主体之间的利益关系，并努力使城中村改造尽可能惠及所有城中村和最广大的村民。指导思想综合改造兼顾公平与效率整体改造分类分区分期改造1、指导思想2、改造原则分类：针对不同类型的城中村，采用全面改造或综合整治等不同的改造方式，并配套以不同的策略；分区：针对不同地区的城中村制定不同的改造目标和政策，并在各个适当的区域内进行平衡和控制；分期：根据不同时期城市发展的要求，明确改造工作重点；既要有长期改造的准备，又要重点明确近期目标和工作安排。指导思想综合改造兼顾公平与效率整体改造分类分区分期改造1、指导思想2、改造原则城中村改造总目标：根据落实科学发展观和实现可持续发展的需要，长期、持续、全面开展城中村（旧村）改造，在法制秩序、社会管理、经济发展、文化发展和城市建设等各个方面，基本实现城中村与一般城市地区的一体化，使其成为和谐深圳、效益深圳的重要组成部分。改造目标1、总目标3、分解目标2、5年内工作目标5年内工作目标：全面完成全市城中村（旧村）的建筑空间形态和居住生活环境的改善，促进城市产业结构提升和空间布局优化，推动特区内外一体化建设，使特区外城市化水平和城市面貌与特区内接近。改造目标1、总目标3、分解目标2、5年内工作目标分解目标：特区内应基本实现全部城中村面貌的全面改善；特区外着重对部分重点地区的城中村和现状居住环境极差的旧村分类开展改造。改造目标1、总目标3、分解目标2、5年内工作目标全面完成对特区内外存在严重安全隐患、居住环境极差的城中村（旧村）的更新重建；全面完成对城市总体结构完善和重要功能提升具有重要影响的城中村的分类改造；全面推进特区内其余所有城中村的综合整治；全面推进特区外城市干道两侧、城市重要功能区以及区、街道中心地段城中村（旧村）的综合整治。三、改造重点和总量控制总量控制重点改造区域改造范围改造范围1、特区内改造范围2、特区外改造范围一般情况下，特区内各区在编制城中村（旧村）改造专项规划时，规划范围应该包括全部由该村集体股份合作公司保留使用的红线用地；对一个城中村（旧村）采取局部拆建的改造模式时，应优先将与城市规划存在严重冲突的地段，及现状建筑空间和居住环境较差的地段纳入拆除重建的改造范围。改造范围1、特区内改造范围2、特区外改造范围一般情况下，改造专项规划范围应该包括全部由该村（原行政村或村民小组）保留使用的非农建设用地，并根据相关城市规划的道路系统和用地布局进行适当调整，以符合城市土地统一规划、整体开发的要求；改造专项规划应该优先将一个城中村（旧村）内与城市规划存在严重冲突的地段，及现状建筑空间和居住环境较差的地段纳入拆除重建的改造范围。重点改造区域城中村改造的空间部署必须与城市建设目标和近期建设重点相适应，重点改造对于城市整体结构完善和重要功能提升具有重要影响的城中村。根据规划确定重点城市建设重点生态保护产业发展城市景观交通完善生态控制线水源保护地区城市中心地区高新技术产业带物流园区传统产业园区精细化工园区轨道交通沿线重要景观轴线景观节点景观地区1、生态片区3、交通节点4、景观区域2、产业片区总体思路重点改造区域1、生态片区3、交通节点4、景观区域2、产业片区1、改造影响城市整体生态环境的城中村重点是一级水源保护区范围内的城中村，对于水资源紧缺的深圳而言，其改造意义重大。铁岗水库石岩水库西丽水库深圳水库松子坑水库近期改造五大水库保护区内的城中村：西丽水库、深圳水库、铁岗水库、石岩水库、松子坑水库。总体思路2、改造影响城市产业结构提升的城中村◆市、区、组团级中心区内的城中村重点改造区域市级中心区：福田中心区次级中心区：南山商业文化中心区、罗湖商业金融中心区、盐田行政文化中心区、宝安中心区、龙岗中心区；组团中心区：沙井中心区、公明中心区、龙华中心区、布吉中心区、横岗中心区、坪山中心区、葵涌中心区市中心区盐田南山宝安沙井公明龙华布吉横岗龙岗坪山葵涌罗湖1、生态片区3、交通节点4、景观区域2、产业片区总体思路◆高新技术产业带内的城中村◆精细化工园区内的城中村◆传统产业基地内的城中村重点改造区域高新技术产业带：高新区、光明南、大工业区、留仙洞、石岩、观澜、宝龙、碧岭、葵冲、大学城精细化工园区：坝光精细化工城传统工业基地：龙华、固戍、沙井、甘李光明石岩留仙洞观澜大工业宝龙葵冲大学城碧岭沙井高新区坝光固戍龙华甘李1、生态片区3、交通节点4、景观区域2、产业片区总体思路◆重点物流园区内的城中村重点改造区域深圳市将重点发展前海、笋岗清水河、盐田港后方陆域、华南国际、平湖、机场航空6个物流园区机场前海华南国际平湖笋岗清水河盐田港