第四章房地产开发

第一节房地产开发概述第二节房地产开发用地第三节建设用地使用权划拨制度第五节国有土地租赁制度第四节建设用地使用权出让制度第六节房地产开发企业第四章房地产开发法律制度第一节房地产开发概述一、房地产开发概念、特点（一）概念在依法取得国有建设用地使用权的土地上，进行基础设施、房屋建设的行为。(二)房地产开发的特点1、是在取得建设用地使用权的国有土地上进行的2、开发的目的是提高土地和房屋的建设使用功能3、房地产开发是一项涉及面广的综合性的经济活动4、房地产开发是投资量大、回收周期长、风险性高的一项经济活动5、房地产开发市场具有地区性土质勘察房屋建设工程验收土地开发（七通一平）征地拆迁交付使用规划设计二、房地产开发的种类（一）根据开发对象来划分，分为新区开发和旧城改造1、新区开发就是根据土地利用总体规划和城市规划,将农业用地或未利用土地开发建设成居住、工商业及其他用途的建设用地,为城市建设提供新的建筑地段。2、旧区改造也称旧区开发,是根据城市规划的需要将现有开发利用的旧城区改造翻新、重新建设，变成新的建成区。注意：旧城区的改建，应当保护历史文化遗产和传统风貌，合理确定拆迁和建设规模，有计划地对危房集中、基础设施落后等地段进行改建。历史文化名城、名镇、名村的保护以及受保护建筑物的维护和使用，应当遵守有关法律、行政法规和国务院的规定。（二）按开发方式来划分，分为单项开发、成片开发和小区开发1、单项开发是指在旧区改造或新区开发中形成的一个相对独立的开发项目。其开发规模小、占地少、项目功能和配套设施简单。2、成片开发是指范围广阔（其范围大到可以相近于开辟一个新的城区）、投入资金巨大、项目众多、建设周期长的综合性开发。如海南洋浦开发区，上海浦东开发区、雄安新区等诸如此类的著名的成片开发项目。在成片开发中，房地产开发往往成为基础产业和先行项目，发挥其启动和引导作用。3、小区开发是指新城区开发中一个独立小区的综合开发或旧城区改造中一个相对独立的局部区域的更新改造。（三）按开发主体来划分，分为政府开发和非政府开发政府开发一般是由政府组织人力、物力对土地进行前期开发，然后出让建设用地使用权。非政府开发主要是由房地产开发企业进行的房地产开发。（四）按开发深度来划分，分为单纯的土地开发、房屋开发和房地产开发1、单纯的土地开发是在完成土地的“三通一平”或“七通一平”后,按照规划进行土方工程施工,将自然状态的土地变为可供建筑各类房屋和各类设施的建筑用地,即把生地变为熟地的开发活动。2、房屋开发是指在具备建设条件的土地上新建各类房屋的活动。3、房地产开发则可能是在开发企业完成土地开发后进行房产的开发。三通一平：通电、通路、通水、土地平整。五通一平：通电、通路、通给水、通讯、通排水、土地平整。七通一平：通电、通路、通给水、通讯、通排水、热力、燃气、土地平整。平整土地道路通讯供气供热供电排水给水七通一平（五）按开发行为目划分，以经营为目的的房地产开发和以自用为目的的房地产开发以经营为目的的房地产开发是一种经营性的行为，由专业化的房地产开发企业进行，它通过房地产投资开发将开发产品作为商品在房地产市场进行转让，寻求利润回报。以自用为目的的房地产开发是为自用而进行的房地产开发，开发者也即使用者。（六）按照开发主体人数的不同分为，单独开发和合作开发单独开发是指开发主体只有一个的房地产开发。合作开发是指两个及两个以上的房地产开发主体以提供建设用地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险为基本内容的房地产开发。合作开发的特点：1、房地产合作开发存在两个以上的开发主体，且双方应签订合作开发房地产合同。2、当事人双方共同投资。3、当事人双方共享利益、共担风险合作开发的特殊情形：详见《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》1、合作开发房地产合同约定提供建设用地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为建设用地使用权转让合同。2、合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。3、合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。4、合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。三、房地产开发的原则(—)严格执行城市规划的原则“一书两证”制度：建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证(二)坚持经济效益、社会效益、环境效益三统一的原则云南大理洱海被侵占违规建别墅事件，情人湖被永久破坏。2006年，情人湖景色2009年被填平建别墅2007年，庐山森林公园内当地一些干部与富商损毁国家生态工业园，违规兴建私家别墅，导致这一景区抢建别墅成风，后被拆除。2008年4月，福州市拆除了古山国家级风景区内14处违建别墅。2008年7月，黑龙江五常市龙凤山国家3A级森林公园内被发现毁林建别墅。2010年1月，连云港市政法委副书记的家人在当地花果山景区修建豪华别墅，经人举报后自行拆除。2010年耗资亿元的深圳海上皇宫被认定非法侵占海域，在坚持7年后被拆除。（三）坚持全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则（四）房地产开发必须坚持按约开发土地的原则1、按合同约定的用途开发土地。2、按合同约定的动工期限开发土地。（五）房地产开发严格按规范设计、施工，保证开发产品质量合格的原则1、房地产开发项目的设计、施工、必须符合国家的有关标准和规范；遵守《房地产开发经营管理条例》《建设工程质量管理条例》相关规定2、开发的房地产项目的竣工须经验收合格后才可使用，才可投入市场。房地产开发企业交房时交付《住宅质量保证书》《使用说明书》（六）房地产开发鼓励开发建设居民住宅的原则鼓励开发绿色住宅小区包括绿色建筑应用比例、生态环保、公共交通、可再生能源利用、土地集约利用、再生水利用、废弃物回用等内容第二节房地产开发用地一、房地产开发用地概述房地产开发用地是指进行房地产开发建设、经营使用的土地。（一）建设用地使用权的概念和特点1、概念是指建设用地使用权人对国家所有的土地享有占有、使用、收益以及利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施的权利。2、特点（1）建设用地使用权的目的具有特定性（2）建设用地使用权的主体具有广泛性中华人民共和国境内外的公司、企业、其它组织和个人。3、建设用地使用权的客体具有限定性国有土地——其范围包括地表、地上或地下的一定空间。4、建设用地使用权原则上具有期限性和有偿性（二）建设用地使用权的分类1、根据建设用地使用权取得方式的不同划拨建设用地使用权：建设用地使用权人通过法律规定的划拨方式无偿取得的建设用地使用权。出让建设用地使用权：建设用地使用权人通过法律规定的出让方式向国家支付出让金而取得的建设用地使用权。区别：（1）取得方式不同（2）有偿性不同（3）流转程度不同（4）期限限制不同2、经营性建设用地使用权与公益性建设用地使用权—根据设立目的不同经营性建设用地使用权：是指出于工业、商业、旅游、商品住宅等目的而设立的建设用地使用权。公益性建设用地使用权：为行使国家行政管理职能，兴办教育、科学、文化、卫生、体育等各类公益事业，维护国家防务安全等目的而设立的建设用地使用权。3、住宅建设用地使用权和非住宅建设用地使用权住宅建设用地使用权：是指以从事住宅开发建设为目的而设立的建设用地使用权。非住宅建设用地使用权：是指以从事工业、商业、旅游等住宅建设以外的其他建设为目的而设立的建设用地使用权。注意：住宅建设用地使用权期间届满时，应自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满时，不能自动续期，只能申请续期。4、普通建设用地使用权与空间建设用地使用权—根据建设用地使用权是支配的土地范围普通建设用地使用权：以地表为权利支配客体的建设用地使用权空间建设用地使用权：以土地地表之上的一定空间和地表之下的一定空间为支配客体的建设用地使用权（三）建设用地使用权的效力建设用地使用权人的权利：1、土地利用权2、权利处分权权利转移型的处分——转让、互换、赠与、出资等类型权利负担型的处分－抵押、出租3、建筑物、构筑物以及附属设施的取得权4、续期请求权建设用地使用权人的义务：1、合理利用土地，不得改变土地用途的义务2、支付出让金等费用的义务3、建设用地使用权消灭时，返还土地的义务几种违约行为的处理：1、建设用地使用者擅自改变土地用途2、土地出让人未按照约定提供出让土地《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条土地使用权出让合同的出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地，受让方请求解除合同的，应予支持。第六条受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。案例2000年6月5日，某市国土资源局发布《国有土地使用权招标出让须知》，对市区某地块招标出让具体事项进行公告。同年6月14日，某联建公司按《须知》规定，向国土地局缴纳投标保证书。同日，国土局发给联建公司投标书。同年6月16日，国土局组织竞投，联建公司以2400万元中标。当日，国土地局发给联建公司中标通知书，并办理了公证。次日，国土局和联建公司签订《成交确认书》。同时，国土局将投标结果在当地报纸上公布。根据《成交确认书》的约定，国土局和联建公司于同年7月10日签订《国有土地使用权出让合同》(以下简称《出让合同》)约定：宗地总面积为53328平方米(80亩)；出让宗地用途为工业用地；出让年限为五十年；出让金为2400万元，于本合同签订之日起三十日内缴纳。国土局于联建人公司缴清全部出让金的当日将出让宗地交付联建公司。任何一方违约，须支付对方违约金为出让金的20％。合同签订后，双方均依约履行各自的义务。联建公司在开发建设中，未经国土局同意，擅自将工业用地改为商业用地进行房地产开发。国土局发现后，要求联建公司根据《出让合同》约定的用途利用土地，不得擅自改变土地用途。但联建公司对国土局的要求不予理睬。国土局向某市中级人民法院提起诉讼，请求解除与联建公司的《出让合同》，收回国有土地使用权。联建公司辩称，原告要求解除《出让合同》没有法律依据，且被告已经投资建设，不同意原告收回土地。要求法院驳回原告的诉讼请求。(裁判要旨]某市中级人民法院审理认为：联建公司在《出让合同》履行过程中，事先未经国土局同意，事后也未经国土局追认改变土地用途，擅自改变土地用途，将工业用地地变为商业用地，并进行了开发建设。该行为是违约行为。根据相关法律、行政法规的规定，国土局要求解除双方的《出让合同》应予支持。但《出让合同》解除后，国土局应当返还联建公司缴纳的出让金，并支付联建公司开发建设的支出，经评估为120万元。联建公司应当承担违约责任，向国土局支付违约金。据此，判决：一、解除国土局与联建公司的《出让合同》；二、国土局返还联建公司已缴纳的出让金2400万元；三、国土地局支付联建公司开发建设的支出120万元；四、联建公司支付国土局违约金480万元。上述各项相抵，国土局支付联建公司2040万元，于本判决生效之次日起十日内支付。一审宣判后，联建公司不服一审判决，向某省高级人民法院提起上诉。二审法院在审理中，经法院主持调解，双方当事人自愿达如下调解协议：一、双方同意解除《出让合同》；二、国土局返还联建公司缴纳的出让金2400万元；三、国土局支付联建公司开发建设的支出100万元；四、联建公司支付国土局违约金240万元。上述各项相抵，国土局支付联建公司2260万元。（四）建设用地使用权的消灭1、期限届满划拨用地不存在期限届满。2、提前收回建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依法对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。3、停用收回因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的4、报废收回公路、铁路、机场