沟通技巧和方法

物业管理中沟通的技巧和方法内容大纲何为沟通管理员自身应有的思想认识与业主沟通的原则沟通方法沟通时注意事项及沟通技巧业主分类入伙期与业主的沟通客户访问时处理投诉的方法一、何为沟通物业管理关键在于沟通。何为沟通？沟通，就是信息交流，就是思想互动，通过“沟通”这座桥梁，我们和服务对象相互了解彼此的想法、立场和观点，进而达到相互理解，相互信任，最终到达和谐社区的理想彼岸。二、管理员自身应有的思想认识我以为，在物业管理中，沟通的技巧和方法在于工作实践中的经验积累。“熟能生巧”就是这个道理。首先，作为一名物业管理人员，要端正思想认识。必须做到以下几点：1、尊重不傲慢我们渴望得到人尊重，但首先要学会尊重别人，我们的服务对象来自社会各阶层、各人群，切不可以貌取人，看到有钱人就卑躬屈膝，看到穷人就横眉冷对。不懂得尊重别人的人，也得不到别人的尊重。2、热情不冷漠物业管理是服务性行业，从业人员保持热情的态度是起码的职业道德。最忌讳的就是一脸冷漠、爱理不理。未开口已经得罪了业户，何来“沟通”而言？3、诚信不敷衍在工作中，我们要以诚为本，说到就要做到，切不可“开大兴”、“掼浪头”，事后不兑现，敷衍了事。4、礼貌不刻薄礼貌是社交中的基本准则，更是物业管理的基本要求。礼字当头，礼貌在先。切忌讽刺、挖苦、语言尖刻。5、不呆板在工作中坚持原则，按法律、法规办事的同时，也要视实际情况，在不违反原则的前提下，尽量地予以变通、灵活。6、负责不推诿该是我们做的，我们就要做到；该是我们负责的，决不推诿。取信于民。三、与业主沟通的原则1、勿呈一时的口舌之能:(1)、如果你逞一时的口舌之能,会获得短暂的胜利之快感，但你绝对不可能说服客户,只会给以后的工作增加难度;(2)、真正的沟通技巧,不是与客户争辩,而是让客户接受你的观点;(3)、你在与客户沟通时,不要摆出一付教人的样子,不要好像若无其事的样子。与业主沟通的原则2、顾全客人的面子:(1)、要想说服客人,你就应该顾全别人的面子,不要一语点破。要给客人有下台阶的机会;(2)、顾全客人的面子,客人才能会给你面子;(3)、顾全客人的面子,对我们来说并不是一件难事,只要你稍微注意一下你的态度和措辞;与业主沟通的原则3、不要太“卖弄”你的专业术语:(1)、千万要记住,平时接触的人当中,他们可能对你的专业根本不懂;(2)、在向客户说明专业性用语时,最好的办法就是用简单的例子来比较,让客户容易了解接受;(3)、在与客人沟通时,不要老以为自己高人一等。与业主沟通的原则4、维护公司的利益:(1)、维护公司的合法利益是每一位员工应该做的,在与客户沟通时,不能以损失公司的利益为代价,博取客户的欢心;(2)、更不能以损失公司或他人的利益,来换取客户对个人的感谢或谋取私利。四、沟通方法1、说服教育法将物业管理的有关法律、法规、政策向业户进行宣传、教育和说服，是我们在工作中最常用的方法，但往往也是效果比较差的方法，直观的，死板的说教是无能的表现。讲法律、讲政策理所当然，但怎么讲，很有讲究。因此，本方法常常要和别的方法结合使用，方能奏效。2、换位思考法“爱”与“被爱”是一对矛盾。作为管理者，有时也要换个角度，如果“我是个业主”会怎么想？以他的心态感受一下他的感受。同时也可以请业户也换个角度，如果他是管理者，该如何做？将心比心，相互理解，解决矛盾。3、入乡随俗法在工作中讲普通话是基本要求，但是，根据服务对旬的不责骂，特别对一些老年人，用同样的方言来接待他们，往往会收到事半功倍的效果。“家乡音，一家亲”，同样的方言在情感上已得到了认同，还有什么不好说，不好商量呢？但切记：如果没有说方言的能力，还是说普通话，否则“鹦鹉学舌”，弄巧成拙，业户以为你在嘲笑、挖苦他。特别是对敏感方言，如“苏北话”，不要轻易模仿。4、避实就虚法有时直截了当，直奔主题，往往会使矛盾激化，双方弄僵。还不如避实就虚，先谈点和主题无关的话题，谈点天气，交通什么的，缓和一下气氛，然后再找机会，切入主题。四、沟通方法5、投其所好法根据沟通对象的脾气、爱好，可以多聊聊对方感兴趣的话题。如欢喜棋牌，就谈谈牌局对弈；爱好旅游，就谈谈山水；钟爱子女，就多赞扬赞扬他的孩子。对待中年妇女，赞美她的孩子是沟通最快捷的路径，俗话说，母以子贵嘛！6、以退为进法有时谈僵了，切不可火上浇油，贪一时之快，把该讲的，不该讲的都发泄出来，这样只能把对方逼入对立境地；不如以退为进，来个缓兵之计，劝一句，消消火，待合适机会，或换别人再跟业主沟通。7、委曲求全法有时会遇上不讲理的业户，这时更需要总代表，宽容，大度，切不可以牙还牙、针锋相对，而更应该和颜悦色，轻声细语，即使被骂了也要能够忍耐，小不忍则乱大谋，古人之言不可不听。四、沟通方法五、沟通时注意事项及沟通技巧一)、除了以上各种方法，还可以利用一些非语言因素，更加强“沟通”效果。1、离开冲突现场交谈在冲突现场沟通，只能“触景生情”，越谈越气愤。心态无法平静，还可能有旁观好事者，添油加醋，扰乱局面，可能的话，劝其离开冲突现场，到其他场所交谈沟通较为有利。2、坐下来谈能坐下谈就不要站着，“请坐”不光是礼貌，也是融洽气氛，便于沟通的一个铺垫。3、谈话时保持合适距离和位置根据心理测试，一般人谈话，身体保持1米半的距离为宜，太近会感觉压迫，太远则有生疏之感，且交谈双方所站位置最好呈90度角，面对面有对抗之嫌。二）、与客户沟通的技巧:1、抓住客户的心:(1)、摸透对方的心理,是与人沟通良好的前提。只有了解掌握对方心理和需求,才可以在沟通过程中有的放矢;(2)、可以适当的投其所好,对方可能会视你为他们知己,那问题可能会较好的解决或起码你已成功一半。2、记住客人的名字:(1)、记住客人的名字,可以让人感到愉快且能有一种受重视的满足感,这在沟通交往中是一项非常有用的法宝;(2)、记住客人的名字,比任何亲切的言语起作用,更能打动对方的心。五、沟通时注意事项及沟通技巧3、不要吝啬你的“高帽子”:(1)、人性最深切的渴望就是拥有他人的赞赏,这就是人类有别于其他动物的地方;(2)、经常给客人戴一戴“高帽”,也许你就会改变一个人的一生;(3)、用这种办法,可以进一步发挥人的潜能,使戴高帽人有被重视的感觉。4、学会倾听:(1)在沟通中你要充分重视“听”的重要性,你能善于表达出你的观点与看法,抓住客户的心,使客人接受你的观点与看法。这只是你沟通成功的一半。那成功的另一半就是善于听客人的倾诉。(2)、会不会听是一个人会不会与人沟通,能不能与人达到真正沟通的重要标志,做一名忠实的听众,同时,让客人知道你在听,不管是赞扬还是抱怨,你都得认真对待。五、沟通时注意事项及沟通技巧二）、与客户沟通的技巧:5、付出你的真诚与热情:(1)、人总是以心换心的,你只有对别人真诚,客人才可能对你真诚;(2)、在真诚对待客人的同时,还要拥有热情;(3)、只有那出你的真诚与热情,沟通才有可能成功。“真诚”是沟通能否取得成功的必要条件。6、到什么山上唱什么歌(1)、不同的沟通场合需要不同的沟通方式;(2)、对不同人也需要采取不同的沟通方法。7、培养良好的态度(1)、只有你具有良好的态度,才能让客人接受你,了解你;(2)、在沟通时,要投入你的热情;(3)、在沟通时,你要像对待的朋友一样对待你客户。五、沟通时注意事项及沟通技巧二）、与客户沟通的技巧:六、业主分类①普通业主②冲动业主③犹豫业主④自大业主⑤亲和业主⑥呆板业主⑦粗鲁业主业主分类及解读（1）普通业主――这一类大约是你所有业主的百分之六十或七十，他们是不难应付的，虽然他们有点主观，但却很诚恳。他们爱作决定，喜欢发表意见。我们应多取悦他们，多为他们服务，不久，他将成为你第一号的朋友。（2）冲动业主――这种人很普遍，他们脑筋灵活，精力充沛。所以不难和他们接触，只要你用客气礼貌的说话，他们一定会欢迎你，同时，你说话要正确，绝不含糊，因为他是极爽快的人，也是很容易交往的业主。（3）犹豫业主――他们经常爱说“让我考虑一下”。其实他很可能需要和其它人商讨一下，才能作出决定，因此，你必须要有耐性，给他们一些时间和方便，或许你可向他提出一些问题进行正确地引导，例如：“你这样做（这样说）对你自己是有好处，可还有没有不好的地方你想过吗？”把你要说的真正目的让给他去说。你的提议会帮助他下决定，他还是不答允，你可追问原因，同时，更可和他详细倾谈，最后他一定会向你投降的，这种朋友他是很很佩服你的，一旦成功了，那可是最知心的朋友。业主分类及解读（4）自大业主――与这类业主沟通时，你要非常小心，他自负，敏感和非常主观。切勿和他辩论，一切都要顺从他，对他的意见、言论，尽可能表示赞同，这样，或许你能容易达成有效沟通这的目的。（5）亲和业主――他很喜欢说和听笑话，他善于倾谈，非常友善。但你千万不要以为他是容易交往的，相反的，他是最能应付的一种。特别是他来找你沟通时，都是带着目的来的，采取的办法是来摸你的底。这时，你应让他说话，不要冲撞他，一有机会，就要把话题转到要沟通的话题上去，不要放松，最后，你要提出决定性的问题，使他无法以拒绝。例如：“你是同意还是不同意我的意见！”业主分类及解读（6）呆板业主――这些人特别地固执，他是最难沟通的一种，与他每一次接触，好像是全无希望达到你想要沟通的目的，有时甚至令人气怒。他会目瞪口呆地望着你说话，毫无反应，使你感到失望。唯一的方法，就是多上门几次，充分利用机会，给他亲身体验，合他口味后，或许他才会配合你。（7）粗鲁业主――许多物业管理员都非常害怕和他接头，因为他行为举止非常粗鲁，他的言语会使你感到不大舒服，但你不要因此而退缩，因为他的粗鲁会吓走了其他人，这便是你的机会，你很可能与他有效地沟通，得到意想不到的收获。然而，和他倾谈时切勿和他辩论，你要设法从侧面告诉他你今天来找他的目的，要应付他粗鲁的行为和言语，你该表现自然些，不要取笑他的无知，同时，和他沟通时，要非常谨慎。粗鲁客户虽然粗鲁，但也非常注重利益，故我们要把握他的弱点，向他进攻，这样，便能水到渠成了。业主分类及解读七、入伙期与业主的沟通1、所有管理员必须熟悉办理入伙过程中的业务,2、及时向业户解释入伙资料中业主提出的问题;3、在与业户沟通过程中因问题解释不清楚,应及时向上级主管领导汇报,避免与业主争论,以免造成负面影响。4、对业主提出的问题,非管理处的原因,要马上通知相关部门进行整改,及时跟进整改处理结论,并将整改结果给业主通报。八、客户访问时处理投诉的方法:客户访问是指业户入住后,管理处定期向业户了解对小区管理情况的一种形式。可以通过上门、电话或户外进行联系或专门走访的方式。1、业户投诉或请求主要有上门、电话、信函或向上级及相关部门的反映等形式;2、不管业户投诉或请求的内容错对,管理处客服人员必须给予答复。如业主是通过信函形式反映的事情,管理处客服人员一定要以信函形式回复;3、业户反映的事,我们一定及时处理,并将跟踪处理结果反馈给业主,以显示我们的工作态度及处理问题的能力和速度。总之，物业管理人员应是一名“杂家”，上至天文地理，下至鸡手蒜皮，远至三皇五帝，近到禽流感洋垃圾，都要知道一点，各种知识都要学习一点。厚积才能薄发，一旦需要时就能即兴发挥，潇洒自如。当然，最重要的是，物业人应该保有对物业工作的热情和对业主的善意。只有牢固树立“为民服务”的思想，再掌握以上所言沟通的方法和技巧，才能是表里如一，长袖善舞，否则，再好的技巧，也只能是作秀，“皮笑肉不笑”是很不好看的。