养老地产培训课件-2013年12月

关于养老产业的初步认识——养老地产知识分享北京度工置业有限责任公司青岛分公司市场部2013年12月目录上午9时39分4、养老产业的盈利模式与现状1、养老市场和产业的前景2、现行养老机构和养老服务的弊端3、养老地产的投资类型和产品形式5、附件：适老化设计与项目现状等上午9时39分1、养老市场和产业的前景现实政策中国正在快速步入老龄化社会，而由于中国人口基数大和实行计划生育的因素，中国的老龄化进程呈现出数量大、增长速度快的特点。2012年底中国60周岁以上老年人口已达1.94亿2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿，2042年老年人口比例将超过30%通常情况下60岁以上的人群视为养老产品的需求者出生在五、六十年代的人（60-70岁），其中有相当一部分是当代国家体制改革的受益者，加上中国经济现在及未来的平稳快速发展，已经进入或逐步步入养老产品需求人群的中国人是具有一定购买能力的。观点：未来30年，中国养老市场存在机会。人口金字塔：养老产业的发展潜力在哪里？随着421家庭的不断增多，未来将出现一对夫妇负担5、6位老人养老的状况，三中全会放开二胎的政策，未来人口金字塔将呈现哑铃型，但也难以缓解我国养老的压力。从统计来看，国内外情形相仿，居家养老，社区养老和机构养老呈现90：7：3的比例关系。[系列名称],[类别名称],[值][系列名称],[类别名称],[值],[系列名称],[类别名称],[值]居家养老社区养老机构养老从市场角度来看，居家养老拥有最大的市场价值。从发展前景来看，随着421结构家庭的不断增加，机构养老和社区养老将逐渐成为养老市场的热门。居家养老社区养老机构养老即老人选择自己在家养老，不离开自己熟悉的生活环境在普通住宅设计和建设时，考虑养老需求，打造“通用住宅”。如果在开始就考虑这些需求，成本不会超过房屋造价的1%，日本在此方面经验丰富。专门为老年人建设的社区，通常设置大量的老年人健康、娱乐配套。这样的社区是非常受欢迎的，老年人到这种社区有集体生活，有人照顾，也不感觉孤独，该类项目国内如北京太阳城比较成功。专门的养老院，有些配备了较为完善的医疗、护理设施，目前机构养老发展形式多样，除公益性质的养老机构外，民办养老机构也逐渐发展起来，如养老和护理结合的机构、酒店式管理高端养老机构等。养老形式：居家、社区、机构养老比例关系青岛市人口老龄化现状2012年青岛市老年人口（60岁以上）总数占全市户籍人口的比例已达17.3%以上，预测“十二五”期间，老年人口数量将以年均4.7%左右的速度增长，预计2015年末，全市60岁及以上户籍人口将达约160万，占总人口的19.3%，到2030年，将达到35%左右，人口老龄化形势异常严峻。青岛市2012年青岛市户籍人口总数约763万，其中老年人口数约132万人，按3%的机构养老比例预计，约4万人将选择机构养老。青岛市养老机构现状青岛现状：老龄化及养老机构运营情况根据青岛市养老服务协会的统计，全市城乡养老机构共有249家，床位3万张，其中市内四区在册养老机构130家，床位2万张，全市每千名老人拥有养老床位数22张。其中公办机构平均入住率高达90%以上；民办机构平均入住率60%左右。青岛的养老院收费大多在每月2000元左右，其中中高端养老机构收费每月3000元起价，根据市民政局社会福利处提供的数据，目前，青岛市共有护理员不到3000人，而养老院目前需要看护的床位大约有20000多张，相当于一个护理员要照看六七个老人，工作压力非常大。目前我国政府已开始高度重视养老问题，为养老地产提供前所未有的政策扶持。1996年8月，全国人大通过《中华人民共和国老年人权益保障法》。我国政府先后共制定了200多个老年政策法规，数量众多，涉及面广。2002年至今出台的关于中国养老的主要政策：•国务院办公厅转发全国老龄办公室和发改委《关于加快发展养老服务业意见的通知》•中共中央、国务院《中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定》十七大《报告》•民政部《社会养老服务体系建设十二五规划》•国务院《关于印发社会养老服务体系建设规划的通知》国务院新闻办《中国老龄事业的发展》白皮书全国老龄委联合民政部等国家十部委发文《关于全面推进居家养老服务工作的意见》老龄委《中国老龄事业发展“十二五”规划》优先供地税费减免财政补贴优惠利率贷款贴息培训支持科技服务……通过文件，政府制定了一系列引导和支持社会力量兴建社会养老设施的优惠扶持政策国务院《关于加快养老服务的若干意见》民政部《关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见》……政府支持：养老产业的优惠政策青岛《关于进一步加快养老服务业发展的意见》新设立养老机构的补贴对经认定达到标准的新建养老机构，建成并投入使用后，按照每张床位12000元的标准给予补贴，分三年拨付到位；对通过改造用房或租赁用房（租用期须达到5年以上）的形式建设的养老机构，投入使用后，按照每张床位6000元的标准给予补助，分两年拨付到位。养老机构运营的补贴养老机构每收住1名本市户籍老年人，按自理老人每月200元、半失能或失能老人每月300元的标准给予运营补贴。通过政府采购形式，对为入住老年人购买意外伤害保险的养老机构给予补贴。养老机构收住本市户籍“三无”、低保老年人，收费不高于当地最低生活保障标准的，按照当地普惠性养老机构平均收费标准的80%给予补助。税费减免政策对养老院自用房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税；养老院占用耕地的，免征耕地占用税。对养老院类的养老服务机构提供的养老服务，免征营业税、城市维护建设税和教育费附加。各类养老机构免缴城市基础设施配套费、有线（数字）电视建设费，减半缴纳防空地下室易地建设费、有线（数字）电视终端用户收视维护费；用电、用水、用暖、燃气等执行居民价格，使用固定电话、宽带互联网费用执行家庭住宅价格。结论：中国养老黄金30年，机遇挑战并存养老产业拐点出现，进入黄金发展期市场拐点：50、60后知识老人成为新养老人群，受独生子女潮、空巢家庭等影响，中国养老市场出现本质变化，未来30年将进入黄金发展期。政府拐点：人口高度老龄化，成为中国必须解决的重大社会问题；欧美发达国家经验表明，解决养老问题主要靠政策引导，扶持养老产业政策全面出台指日可待。竞争激烈，机遇与挑战并存市场竞争激烈：目前宣布进军养老地产的投资机构已超过60家。包括政府福利机构、金融保险机构、房地产商、外资机构等。挑战大于机遇：养老地产重在软件，目前中国养老服务上下游资源缺失，长线运营的金融等保障性手段缺失。上午9时39分放开二胎：官方表示将启动实施一方是独生子女的夫妇可生育两个孩子的政策，逐步调整完善生育政策，促进人口长期均衡发展。单独生二胎政策全面放开能够减缓老龄化的速度，但并不能解决快速老龄化带来的危机。上午9时39分2、现行养老机构和服务的弊端现行养老机构和服务的弊端现有的照护理念老人需要的照护理念指导式诱导式管理化去管理化限制自我决定旧观念束缚式照护尊重个人为基础的照护给予式照护自我选择、自我需求的照护机构特有的团体氛围与习惯家庭式生活追求供餐方式单盘供餐方式自助供餐方式活动节庆按季节节庆组织活动诱发参加意愿活动居住空间大众化、简易化标间保有自己生活方式的房间生活模式每日按表操课式的生活模式居家生活模式上午9时39分3、养老地产的投资类型和产品形式主要类型代表性企业项目开发型地产开发：PulteHomes、MeadowmontRetirementcommunity、万科、绿城、复星等特色产业：日本松下、台湾长庚、北京燕达等长线投资型金融保险：AssetSets、泰康、平安、合众等投资基金：FortressInvestment、Emeritus、IDG资本、红杉资本、云峰基金等综合运营型整体运营：BrookdaleLiving、Sunrise、Emeritus、HolidayRetirement、亲和源等单项服务型生活照料：索迪斯（配餐）、恒安信达（照料）等健康护理：美格菲（健康）、WISET、维斯福祉、君安（护理）等旅游服务：世纪唐人、申美国旅等信息服务：安康通、大唐（信息）、525M（电商）等上午9时39分养老地产的投资类型全龄社区养老服务综合体银龄社区/公寓奢侈养老分时度假介护型养老二代居、三代居等混合社区养老邻里中心，就近养老CCRC、养老公寓、老年社区稀缺护理，奢侈养生，专属服务候鸟养老，养老与旅游相结合专业护理康复机构、托老所、居家养老等六大产品类型代表项目主要类型台湾长庚养生文化村医疗服务美国太阳城综合型社区美国马里Riderwood退休养老社区CCRC模式荷兰生命公寓老年公寓日本幸朋苑公共服务水博克生态度假村度假式养老代表企业类型燕达国际健康城医疗服务模式北京太阳城综合型社区模式上海亲和源三亚海棠湾国际养生社区CCRC模式北京曜阳国际老年公寓老年公寓模式海南雅居乐清水湾度假式养老模式中国目前养老项目项目国外(及港台)主要成功样板“全球样板”与“中国实践”按照消费能力富豪小康温饱保障人群构成核心特点名企大老板及其父母；拥有高端消费能力；中小企业老板及其父母、退休公务员、医生、教师等；中高端消费能力；退休普通职员及工人；中端消费能力；农村弱势老人；消费购买力低甚至无。返老族，追求稀缺性。满足年轻化、时尚化、顶级化、个性化、专属化需求；乐老族，追求生活品质。满足对老年生活方式和生活品质升级需求；安老族，追求针对性生活保障服务。满足解决一些生活难题和机能障碍的需求；护老族，满足最基本的生存需要。保障机构养老居家养老社区养老+居家养老顶级机构养老+居家养老对应产品养老模式养生康复养老（高端）保障温饱小康富豪量身订做产品养老邻里中心集中养老社区（生活照料、（大型社区医疗、介护、CCRC、养老娱乐等）公寓）全龄社区（老年服务专门功能）全龄社区养老服务综合体银龄社区/公寓奢侈养老分时度假介护型养老二代居、三代居等混合社区养老邻里中心，就近养老CCRC、养老公寓、老年社区稀缺护理，奢侈养生，专属服务候鸟养老，养老与旅游相结合专业护理康复机构、托老所、居家养老等六大产品类型全龄社区：日本港北新城概况：老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区。主要客群：大众收入水平、期望和子女住在同一社区的老年人。硬件配套：包括二代居、养老公寓、老人专用住宅和普通公寓。其中部分住宅采用适老化设计。户型设计：考虑护理人员陪住细节适老化设计：增加扶手、通道加宽等电子化配备盈利模式：销售+出租港北新城老少户住宅（二代居）老人专用住宅养老公寓普通住宅养老邻里服务中心:日本幸朋苑概况：总部位于日本鸟取县米子市，在日本已有150余家分支机构，以市、区等地区为1个单位开展连锁经营，规范化管理及复制扩张。目前入住率为100%。主要客群：附近范围内1-3公里的大众收入水平、需要护理的老人，平均年龄达85岁。硬件配套：餐厅、医务室、面包房软件服务：老人长期介护护理老人日间看护幼儿日间看护医疗保健盈利模式：服务费收取+政府补助3-5层：老人长期介护中心，共115个房间2层：残疾人设施、日间看护中心、餐厅、面包房1层：托儿所、办公室、会议室、医务室标准层布局：面积为1600㎡，由四个组团单元组成。每个组团为10个房间+1个公共空间（休闲、用餐、阅读、交流）银发社区：美国太阳城概况：占地14.5平方公里，共10500个住宅单元，目前入住住户1.6万人。主要客群：精神充实、身体健康、中等收入水平的55岁以上老人，持续照料社区。硬件配套：居住组团、活配套区、医疗保健配套区。无障碍设计社区组团：包括独立居住中心、生活救助中心、生活照料社区、复合公寓住宅。生活配套区：商业中心、、娱乐中心、图书馆、保龄球馆、高尔夫场、教堂，购物中心，美术馆、成人教育和社区大学等。医疗保健配套：专为老人服务的综合性医院，数百个医疗诊所如心脏病中心、眼科中心、疗养院、老人照顾中心等。盈利模式：入门费+年费+出租商业。只提供租赁权和服务享受权，不提供房屋产权。产权