变局下的中国房地产市场

1©2009易居（中国）房地产研究院版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。变局下的中国房地产市场陈啸天先生克而瑞（中国）信息技术有限公司·研究中心总监上海易居房地产研究院·研究中心主任2©2009易居（中国）房地产研究院版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。1-4月房地产市场回暖信号明显，市场成交量环比、同比均呈现上扬，存量得到快速去化市场成交明显放量资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统区域城市新增供应量成交量可售面积3月4月环比增幅3月4月环比增幅3月底4月底环比增幅华东上海126.60107.30-15.24%153.80182.2018.47%769.90695-9.73%南京41.7046.8012.23%75.98117.5054.65%478.06407.36-14.79%杭州19.6048.80148.98%47.2666.7041.13%406.40388.5-4.40%华南深圳38.5060.8057.92%80.8074.60-7.67%427.87414.07-3.23%广州40.0888.50120.81%63.5998.1054.27%458.47448.87-2.09%华北北京99.90101.902.00%164.98149.20-9.56%1528.331481.03-3.09%天津70.0574.406.21%123.97108.50-12.48%1285.221251.12-2.65%青岛15.7613.7-13.07%10.2322.75122.38%175.34173.3-1.16%中西部武汉5075.551.06%108128.819.25%982.00928.74-5.42%长沙40.4595.48136.04%104.49118.6011.01310.26287.14-7.45%重庆121.60249.50105.18%208.27274.1031.61%1273.391248.79-1.93%成都74.8092.9024.20%106.70117.209.84%742.15717.85-3.27%3©2009易居（中国）房地产研究院版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。企业业绩大幅提高中国典型企业2009年1-4月份销售业绩一览表序号企业名称日期销售金额（亿元）2008年销售金额（亿元）1万科2009年1-4月174.9478.702中海外2009年1-4月128234.183保利地产2009年1-4月105.16205.114富力地产2009年1-4月83.01160.006世茂房地产2009年1-4月66.0062.449绿城2009年1-4月52.80152.0013金地集团2009年1-4月48.59114.03借助市场回暖，2009年1－4月企业销售业绩显著回升，超过2008年同期水平4©2009易居（中国）房地产研究院版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。大量项目出现热销资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统序号楼盘名称城市区域成交面积（万㎡）套数成交均价(元/㎡）成交金额(亿元)1远洋山水北京石景山8.029051421011.392西堤红山北京宣武6.326421675210.593北京华侨城北京朝阳4.72240113235.354仁恒河滨城上海浦东4.332522937612.735张江名流豪庭上海浦东4.0946698814.046印象春城上海南汇4.0143984603.397润泽庄园北京朝阳3.98364116944.668万源城上海闵行3.92266158706.229世纪星城北京通州3.7341277002.8710华侨城四海公寓深圳南山3.43595132104.54项目热销现象屡见不鲜，销售最好项目月度销售近千套5©2009易居（中国）房地产研究院版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。城市项目名称成交面积（m2）成交均价(元m2)备注南昌锦苑春天1922163087内销南京翠湖花园858173810内部低价销售贵阳贵阳世纪城623072771教育系统、银行团购厦门乐活小镇574883241/北京远洋沁山水4612612330/太原恒大绿洲456935100/连云港九龙城市乐园4505632210首付南京天华硅谷庄园447413407/昆明新亚洲星体花园442023911/洛阳香港城429771679/城市项目名称成交面积（m2）成交均价(元m2)备注广州碧桂园凤凰城851144680/贵阳贵阳世纪城820512886教育系统、银行团购南京陶苑676292616师范学院内部认购厦门芸溪居住公园634333875/长沙湘江世纪城577823928/重庆鲁能星城56600//厦门绿苑水岸名筑527804007/西安中新浐灞半岛437753667社会团购广州南沙碧桂园415623500/南京天华硅谷庄园381723496/城市项目名称成交面积(m2)成交均价(元/m2)备注贵阳贵阳世纪城1770602964教育系统、银行团购北京太阳星城1204278170中石油团购贵阳山水黔城833433535/广州碧桂园凤凰城715504680/重庆鲁能星城9，10街区67500//南昌紫金城579104907/北京美利山5660610836/哈尔滨立汇美罗湾三期490623016/西安中新浐灞半岛484433859社会团购合肥滨湖世纪城-观湖苑479013514/一月全国销售十强二月全国销售十强三月全国销售十强回顾一季度全国销售前十强中渠道营销表现良好，每月销售三强内均有渠道营销项目另外，贵阳的检察院也参与了龙潭·春天的团购资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统6©2009易居（中国）房地产研究院版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。如何去看待近期成交明显放量的房地产市场？根本原因辅助原因：金融方面：贷款政策有所放宽需求方面：被压抑了一年半的购房需求集中释放，其中包含刚性需求、改善性需求和少量投资性需求开发商方面：为了促进成交，主动让利，适度调整销售价格整体层面：基本面回暖，出现积极信号相关层面：股市变现其他层面：社会舆论导向相对积极对于近期房地产市场成交量出现大幅增加，并非偶然，有其根本原因和辅助原因。7©2009易居（中国）房地产研究院版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。进入五月份以来，房地产行业发生“四大”变化第一变：政策收第二变：项目涨第三变：土地热第四变：融资火土地增值税清算政策出台上海关于二套房贷款首付款比重提高城市档次项目名称09年最低价目前价格涨跌幅北京中高档保利百合花园15500165006%中档远洋·沁山水118001350014%上海高档翠湖天地（二手)400006400060%中档大华锦绣华城110001500033%中高档慧芝湖花园160001900014%深圳高档半岛城邦190002200016%中档佳兆业水岸新都530056005%中档万科金域华府110001300020%高溢价率地块一：杭政储出[2009]4号地块，地块起始价格30,798万元，经过46轮书面竞价后由杭州上城区投资控股集团有限公司以70,000万元竞得，溢价率高达127%。高溢价率地块二：上海徐泾镇3号地块，吸引了金地、龙湖、绿地、景瑞、旭辉等10家知名企业参与竞标，最终被金地集团以5.6亿元的价格拿下，溢价率达到82.2%。高溢价率地块三：北京航天花园住宅项目。地块吸引了包括北京昂内房地产开发有限公司在内7家房地产公司参与竞价，经过64轮激烈竞价，最终被昂内公司以2.61亿元的总价拿下，溢价率达到63.8%。高溢价率地块四：富力10.22亿拿下“广渠门外10号居住用地”，溢价率达到241%。高溢价率地块五：绿地12亿拿下上海斜土街地块时间融资类型状态企业金额（亿元）4月定向增发证监会批准首开股份11.564月定向增发证监会批准保利地产804月定向增发董事会通过金地集团414月定向增发董事会通过深振业114月企业债已发行金隅集团194月企业债已发行建发房产6.35月企业债已发行龙湖地产145月企业债已发行保利集团135月企业债批准未发行泛海建设325月配股融资董事会通过华润置地43（港币）8©2009易居（中国）房地产研究院版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。在当前变局下面如何看待中国的房地产市场？市场走势和企业动态、项目销售是当前市场最为关注的。关注点一：全国整体市场发展走势如何？关注点三：企业如何应对市场变化及挖掘自身成长潜力？关注点二：如何看待典全国城市房地产市场走势？9©2009易居（中国）房地产研究院版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。我们认为，2009年整体市场将好于去年,对后市应持谨慎乐观的态度。二季度市场由于供应影响，预计成交将与一季度基本持平，价格将有所上调；三季度市场预计供应将有所加大，需谨慎对待；四季度市场将趋于平稳。全国整体市场发展走势如何？理由1：基本面好转信号明显，但具体走势尚未明朗，喜忧参半理由2：当前市场以消化存量为主，二季度供应仍将萎缩，三季度将大幅放量理由3：八成开发企业对后市持乐观态度，部分项目已出现调价现象10©2009易居（中国）房地产研究院版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。GDP增速或将见底企稳城市2008年1季度2008年1~2季度2008年1~3季度2008年1~4季度2009年1季度全国10.60%10.40%9.90%9%6.10%天津16.00%16.30%16.40%16.50%16.00%成都15.10%11.20%12.20%12.10%12.30%武汉15.80%15.60%15.70%15.10%9.50%南京12.70%13.00%13.00%12.10%9.30%重庆13.90%15.20%15.30%14.30%9.00%广州11.10%11.90%12.10%12.30%8.00%深圳10.20%10.50%11.50%12.10%6.50%北京11.30%11.00%9.10%9.00%6.10%杭州12.90%12.40%11.60%11.00%3.40%上海11.50%10.30%10.10%9.70%3.10%经济环境:仍未明朗，喜忧参半11©2009易居（中国）房地产研究院版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。部分指标表现出良好的发展趋势时间固定资产投资累计同比增幅（%）社会消费品零售总额同比增幅（%）PMI指数（%）2008年2月24.319.1/2008年3月25.921.5/2008年4月25.722/2008年5月25.621.6/2008年6月26.823/2008年7月27.323.348.402008年8月27.423.248.402008年9月27.623.251.202008年10月27.22244.602008年11月26.820.838.802008年12月26.11941.202009年2月26.511.649.002009年3月28.614.752.402009年4月30.514.853.50经济环境:仍未明朗，喜忧参半12©2009易居（中国）房地产研究院版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对