62《房地产的买卖条件》PPT课件

房地产的买卖条件•积极条件•限制性条件•商品房预售的条件让他三尺又何妨•《桐城县志略》和《旧闻随笔》记载：清朝大学士张英桐城相府与姓吴的邻居之间有一空地，吴家修房砌墙越过了中界，张的家人写信报告，本来想请在朝廷做大官的张英出来制止。谁知，张英批诗一首寄归：“一纸书来只为墙，让他三尺又何妨。长城万里今犹在，不见当年秦始皇。”家人得书，深感愧疚，立让三尺；吴家被张家之举所感动，也退让了三尺。“六尺巷”由此得名，成为一段千古佳话。焦点视频南宋皇城遗址与杭州御园项目石家庄将没收小产权房等违规住房改建为保障房房地产买卖合同的履行•（一）出卖方变更小区规划之责任•购买方有何权利，开发商是否承担赔偿责任？•1、立法与规制•2001年《商品房销售管理办法》第24条：•（1）房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。•（2）经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。•（3）买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。•房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。“视同接受”这种“推定”或“默认”的表述不利于购房者•评价：对开发商有利，开发商掌握变更规划、设计的主动权，变更规划一旦通过并履行了通知义务，可以不承担违约责任，成为涨价的借口和依据。•2.法律救济途径与方式•开发商不得以履行了审批的行政义务而免除民事赔偿。•开发商通知后购买方选择退房的，开发商承担的违约责任包括：违约金、损失（包括利息损失、可得利益损失如房价上涨部分）•买房不同意变更又不同意退房的，开发商同样应承担违约责任：如多付的房款、采光受影响、舒适度的损失。案例•1999年，吴某买房，从小区的沙盘模型看，楼房之前还有一大片绿地，他十分满意，房子交付后绿地很好，但在开发二三期时，楼前绿地被占用并改建为三层管理用房，影响通风采光，吴某提出质疑，开发商说有规划审批。吴某拿出买卖合同，只找到小区一期规划图，而在售楼处的沙盘处模型早就改过来，绿地处矗立着物管用房。双方争执不下。（开发商违约的证据不在？）业主要慎购已设定抵押权的商品房•《销售办法》第9条规定：“房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。”•当房地产开发企业销售设有抵押权的商品房时，买卖商品房的权利受到抵押权人优先受偿权的限制，业主即使签订了买卖合同并履行了全部义务，但未过户前，业主不拥有房屋产权，而一旦抵押权人依法行使优先权时，房屋就会被拍卖、折价或变卖，业主就很有可能得不到产权证。“货不对板”的现有规定应更具有操作性•行使办法第31条房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。•展示样板房的宣传是房地产开发企业推介营销中最吸引业主的一种手段，迎合人们“眼见为实”的消费心理。依照《消费者权益保护法》第22条的规定，经营者以实物样品方式表明商品质量状况的，应当保证其提供的商品的实际质量与表明的质量状况相符。因此，“货不对板”问题在《办法》第31条有了规定，并且向有利于业主的一方推定，但笔者对该规定的可操作性存疑。在现行法律中，一般情况是“谁主张，谁举证”。因此当业主认为实际得到的商品房与样板房状况不一致时，举证的责任在业主一方。样板房是房地产开发企业布置并所有的，而“不一致”的情况往往发生在业主的商品房交付使用后，甚至是相当长一段时间后，这样“证据”处于一种难于收集和保存的状态，这种情况下把举证责任仍归于业主，在实际中就难以操作了。•（二）交付的房屋面积与合同约定不符之责任•1.立法规定与理论•（1）商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。•商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。•按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。•（2）按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。•按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。•（3）按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。•合同未作约定的，按以下原则处理：•（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；•（二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。•（4）按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。•产权登记面积－合同约定面积•面积误差比＝─────────────×100%•合同约定面积•因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。•（三）质量不合格房屋交付责任•《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：•（1）因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。•（2）因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。•评价：•立法一大进步，规定房屋质量问题，当事人可以请求解除合同和赔偿损失，利于保护购房者。•1.房屋主体结构质量不合格问题•2.房屋质量瑕疵与责任•（1）房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。•（2）房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。•商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。•非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。•在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。•3.房屋质量瑕疵的处理•房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买房可以要求解除合同和赔偿损失。•房屋交付后出现质量问题，未严重影响正常居住使用的，卖方应承担修复责任。•（四）一房二卖或抵押之责任•（五）交付时间延迟之责任•（六）房屋所有权证迟延与不能办证之责任•（七）第三人善意取得制度之适用•（八）房地产买卖合同之解除•（九）房地产买卖合同违约双倍赔偿之适用•1。商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；•2.商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。•3.故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；•4.故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；•5.故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。