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仲量联行2011年12月29日广州白云区百信广场升级改造项目终稿汇报终稿汇报终稿汇报终稿汇报本次升级改造的目的本次升级改造的目的本次升级改造的目的本次升级改造的目的1111、、、、提高项目档次提高项目档次提高项目档次提高项目档次2222、、、、合理业态组合合理业态组合合理业态组合合理业态组合3333、、、、提高租金收入提高租金收入提高租金收入提高租金收入4444、、、、使项目长期增值使项目长期增值使项目长期增值使项目长期增值前期工作的回顾前期工作的回顾前期工作的回顾前期工作的回顾1111、、、、商业市场商业市场商业市场商业市场2222、、、、消费者调研消费者调研消费者调研消费者调研3333、、、、项目分析项目分析项目分析项目分析4444、、、、方案设想方案设想方案设想方案设想在以最小投入获取最大收益的前提下在以最小投入获取最大收益的前提下在以最小投入获取最大收益的前提下在以最小投入获取最大收益的前提下,,,,保持项目现有建筑不保持项目现有建筑不保持项目现有建筑不保持项目现有建筑不变变变变,,,,四期作为停车场用地四期作为停车场用地四期作为停车场用地四期作为停车场用地。。。。一期地下一期地下一期地下一期地下1.11.11.11.1万平方米万平方米万平方米万平方米二期二期二期二期1.21.21.21.2万万万万平方米平方米平方米平方米年轻流年轻流年轻流年轻流行地带行地带行地带行地带+一期地上自有产权一期地上自有产权一期地上自有产权一期地上自有产权5.15.15.15.1万平方万平方万平方万平方米米米米一站式综合型购物中心一站式综合型购物中心一站式综合型购物中心一站式综合型购物中心11111111万平方米万平方米万平方米万平方米11111111万平方米万平方米万平方米万平方米一期地上售出一期地上售出一期地上售出一期地上售出0.40.40.40.4万平方米万平方米万平方米万平方米+四期四期四期四期0.480.480.480.48万平方米万平方米万平方米万平方米三期三期三期三期2.32.32.32.3万万万万平方米平方米平方米平方米+核心目标消费群核心目标消费群核心目标消费群核心目标消费群面积构成面积构成面积构成面积构成时尚潮流馆时尚潮流馆时尚潮流馆时尚潮流馆二期二期二期二期1.21.21.21.2万万万万平方米平方米平方米平方米四期四期四期四期0.480.480.480.48万万万万建议从六个方面对项目进行优化建议从六个方面对项目进行优化建议从六个方面对项目进行优化建议从六个方面对项目进行优化一一一一、、、、改变业态组合改变业态组合改变业态组合改变业态组合二二二二、、、、对各业态进行租金的整体提升对各业态进行租金的整体提升对各业态进行租金的整体提升对各业态进行租金的整体提升三三三三、、、、通过平面布局的变化带来租金的增长通过平面布局的变化带来租金的增长通过平面布局的变化带来租金的增长通过平面布局的变化带来租金的增长四四四四、、、、提升具体个别铺位的租金单价提升具体个别铺位的租金单价提升具体个别铺位的租金单价提升具体个别铺位的租金单价五五五五、、、、增加可租赁面积增加可租赁面积增加可租赁面积增加可租赁面积六六六六、、、、标准化租赁条款标准化租赁条款标准化租赁条款标准化租赁条款逐年调整业态组合逐年调整业态组合逐年调整业态组合逐年调整业态组合,,,,零售业态占比由零售业态占比由零售业态占比由零售业态占比由32%增加至增加至增加至增加至63%,,,,餐饮占比由餐饮占比由餐饮占比由餐饮占比由13%提升至提升至提升至提升至18%,,,,主力店占比减少至主力店占比减少至主力店占比减少至主力店占比减少至11%。。。。连廊连廊连廊连廊约4000平米服饰零售一期形成零售一期形成零售一期形成零售一期形成零售+餐饮餐饮餐饮餐饮+超市的家庭式消费组合超市的家庭式消费组合超市的家庭式消费组合超市的家庭式消费组合,,,,三期三期三期三期4-5楼配套娱乐业态楼配套娱乐业态楼配套娱乐业态楼配套娱乐业态,,,,1-3楼充分楼充分楼充分楼充分发挥聚集效应布置连锁零售品牌发挥聚集效应布置连锁零售品牌发挥聚集效应布置连锁零售品牌发挥聚集效应布置连锁零售品牌,,,,二期充分发挥街铺特点二期充分发挥街铺特点二期充分发挥街铺特点二期充分发挥街铺特点,,,,布置临街小商铺布置临街小商铺布置临街小商铺布置临街小商铺。。。。1111期期期期::::一站式家庭购物中心一站式家庭购物中心一站式家庭购物中心一站式家庭购物中心楼层建筑面积业态5F5F5F5F10800超市4F4F4F4F10800餐饮3F3F3F3F12367男装、运动、家居、儿童零售2F2F2F2F10544女装服饰零售1F1F1F1F10544临街商铺、小商铺、金银首饰、钟表、化妆品、鞋包BBBB111110544小商铺连廊连廊连廊连廊3333期期期期::::时尚潮流馆时尚潮流馆时尚潮流馆时尚潮流馆楼层建筑面积业态6F6F6F6F1132电影院5F5F5F5F2915电影院4F4F4F4F2915电玩3F3F3F3F2915时尚连锁服饰品牌2F2F2F2F3273时尚连锁服饰品牌1F1F1F1F2915时尚连锁服饰品牌BBBB11112100车库2222期期期期::::年轻潮流地带年轻潮流地带年轻潮流地带年轻潮流地带楼层建筑面积业态3F3F3F3F1427美容美发2F2F2F2F6046餐饮、零售1F1F1F1F4498零售对各业态进行租金的整体提升对各业态进行租金的整体提升对各业态进行租金的整体提升对各业态进行租金的整体提升百信广场百信广场百信广场百信广场百信广场百信广场百信广场百信广场中华广场中华广场中华广场中华广场中华广场中华广场中华广场中华广场TasteTaste超市超市超市超市超市超市超市超市134元元元元/平方米平方米平方米平方米天河城广场天河城广场天河城广场天河城广场天河城广场天河城广场天河城广场天河城广场JuscoJusco超市超市超市超市超市超市超市超市106元元元元/平方米平方米平方米平方米百货百货百货百货66元元元元/平方米平方米平方米平方米超市超市超市超市48元元元元/平方米平方米平方米平方米租金单价租金单价租金单价租金单价百信广场百信广场百信广场百信广场百信广场百信广场百信广场百信广场中华广场中华广场中华广场中华广场中华广场中华广场中华广场中华广场电玩电玩电玩电玩150元元元元/平方米平方米平方米平方米电影院电影院电影院电影院125元元元元/平方米平方米平方米平方米电玩电玩电玩电玩50元元元元/平方米平方米平方米平方米电影院电影院电影院电影院38元元元元/平方米平方米平方米平方米广百新一城广百新一城广百新一城广百新一城广百新一城广百新一城广百新一城广百新一城电玩电玩电玩电玩83元元元元/平方米平方米平方米平方米花城汇花城汇花城汇花城汇花城汇花城汇花城汇花城汇租金单价租金单价租金单价租金单价超市超市超市超市80元元元元/平方米平方米平方米平方米百信广场百信广场百信广场百信广场百信广场百信广场百信广场百信广场电玩电玩电玩电玩80元元元元/平方米平方米平方米平方米电影院电影院电影院电影院38元元元元/平方米平方米平方米平方米百信广场百信广场百信广场百信广场百信广场百信广场百信广场百信广场对各业态进行租金的整体提升对各业态进行租金的整体提升对各业态进行租金的整体提升对各业态进行租金的整体提升改变二期改变二期改变二期改变二期A区平面布局区平面布局区平面布局区平面布局,,,,将将将将1楼和楼和楼和楼和2楼铺面重新分割和联动楼铺面重新分割和联动楼铺面重新分割和联动楼铺面重新分割和联动,,,,提高提高提高提高租金价格租金价格租金价格租金价格。。。。改变三期改变三期改变三期改变三期3楼平面布局楼平面布局楼平面布局楼平面布局,,,,利用利用利用利用UNIQLO的带动效益的带动效益的带动效益的带动效益提高具体个别商铺的租金单价提高具体个别商铺的租金单价提高具体个别商铺的租金单价提高具体个别商铺的租金单价连锁品牌连锁品牌连锁品牌连锁品牌租金单价租金单价租金单价租金单价((((实实实实用面积用面积用面积用面积))))九牧王463歌莉娅600莎莲奴659TOUCH786古川崎448百丝614卡佛连426淑女屋395emu333ebase10535+286VEROMODA413铺号铺号铺号铺号品牌品牌品牌品牌租金单价租金单价租金单价租金单价((((实实实实用面积用面积用面积用面积))))B18汇香坊321B10东京快车857B11潮流指标857B12淑女时代857B15招积兔857B17安奈蒂857B19高尼奥857B20哆啦A梦857B21朵以857B22丽人诗歌857B25B-TWO857B26异形857B27YARNBOSS857B36帝仕侨车857B37魔斗士857品牌品牌品牌品牌实用面积实用面积实用面积实用面积租金单价租金单价租金单价租金单价((((实实实实用面积用面积用面积用面积))))味千拉面277.51155.89棒约翰319.84132.86麦当劳331.60150.94浅草寿司340.20192.43绿茵阁380.01131.58仙踪林396.4475.25必胜客438.54170.76除已增加的连廊除已增加的连廊除已增加的连廊除已增加的连廊、、、、西通道外西通道外西通道外西通道外,,,,四期停车场临街商铺四期停车场临街商铺四期停车场临街商铺四期停车场临街商铺、、、、三期与四三期与四三期与四三期与四期停车场相邻的面期停车场相邻的面期停车场相邻的面期停车场相邻的面、、、、车道外移车道外移车道外移车道外移,,,,均有可能均有可能均有可能均有可能增加项目的可租赁面增加项目的可租赁面增加项目的可租赁面增加项目的可租赁面积积积积可以从年期可以从年期可以从年期可以从年期、、、、单价单价单价单价、、、、提点率提点率提点率提点率、、、、每年租金增幅每年租金增幅每年租金增幅每年租金增幅、、、、免租期等方免租期等方免租期等方免租期等方面面面面标准化租赁条款标准化租赁条款标准化租赁条款标准化租赁条款,,,,达到保证租金收益的目的达到保证租金收益的目的达到保证租金收益的目的达到保证租金收益的目的年期年期年期年期最低租金单价最低租金单价最低租金单价最低租金单价提点率提点率提点率提点率每年租金增幅每年租金增幅每年租金增幅每年租金增幅免租期免租期免租期免租期位置位置位置位置金银珠宝钟表金银珠宝钟表金银珠宝钟表金银珠宝钟表3年6008-12%5%15天1期1楼化妆品化妆品化妆品化妆品3年60025%5%15天1期1楼鞋包鞋包鞋包鞋包3年60012-15%5%15天1期1楼本地连锁品牌服饰本地连锁品牌服饰本地连锁品牌服饰本地连锁品牌服饰2+1年40015-20%5%30天1期2楼本地服饰本地服饰本地服饰本地服饰2+1年30020%5%30天1期3楼餐饮餐饮餐饮餐饮3+2年15012-20%3-5%60天1期4楼、2期2楼通过以上六项措施通过以上六项措施通过以上六项措施通过以上六项措施,,,,在未来在未来在未来在未来5年内年内年内年内,,,,合计将实现租金总收入合计将实现租金总收入合计将实现租金总收入合计将实现租金总收入12.3亿亿亿亿,,,,平均实现平均实现平均实现平均实现104%的增长的增长的增长的增长。。。。单位单位单位单位::::万元万元万元万元2012年2013年2014年2015年2016年合计现状2011年总收入12,08312,08312,08312,08312,08360,416租金增长租约到期租金增长769492,5203,5455,46912,559连廊及西通道的面积增加1,1751,4021,4721,5461,6237,217家乐福、广百、车库调整07,3837,75113,70914,39743,241小计1,2519,73411,74418,79921,48963,017租金收入合计13,33421,81723,82730,88233,573123,433租金增长租金增长租金增长租金增长10%81
本文标题:广州百信广场项目定位报告终稿(仲量联行)
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