2009成都上半年房地产市场分析报告

成都上半年房地产市场分析报告组成部分一、上半年房地产市场总体表现二、上半年市场表现的原因分析三、下半年房地产市场预期四、郫县房地产市场概况一、上半年成都楼市的整体表现经过了2008年的调整，2009年上半年的成都楼市全面发力。不少去年还在滞销、降价促销的项目，进去09年突然热销、涨价。整个上半年成都主城区共销售住宅面积达700万㎡，超过了去年全年的总销售面积。价格也在逐月上涨。49732260070001002003004005006007008002007年上半年2008年上半年2008年全年2009年上半年2007年上半年2008年上半年2008年全年2009年上半年今年上半年成都市区共成交住宅面积700万㎡，超过了08年全年600万㎡的水平，较07、08年同期分别增长40%和117%。出现了一个强势反弹的迹象。区域成交面积（万㎡）020406080100120140160成华区金牛区锦江区高新区武侯区青羊区从区域销售来看，成华区以150万㎡的销售面积独占鳌头。其他各区域销售面积基本相当。从2007年以来，成华区的销售就一直是各区域之首。首先成华区域土地储备比较充裕，区域内有大量的在售楼盘，供应比较充足。其次由于成华区是城东企业家属区重点拆迁区域，形成了很多拆迁户，已经习惯于在该区域居住的客户，拆迁补偿后仍选择在该区域购房，需求相对较旺盛。02004006008001000120014002005年2006年2007年2008年2009年上半年供应量（万㎡）销售量（万㎡）从最近几年的供求情况来看，今年上半年首次出现了供不应求的局面。这主要是受08年影响，很多开发商推出较小体量的住房来试探市场。上半年主要是消化开发商之前剩余住房为主。随着市场的好转，估计下半年供应量将会出现一个集中井喷的时期。46004800500052005400560058006000一月份二月份三月份四月份五月份六月份均价（元/㎡）从上半年的整个价格走势来看，除了春节期间是传统的淡季加之打折促销，整个市场的均价出现了下降以外，其他月份都是节节攀升。真个上半年销售均价月环比增加3%。其中4—5月份环比增幅达4.62%达到了一个高峰。上半年的成都主城区的销售均价约为5400元/㎡。从上半年销售的户型区间来看，60—99㎡的户型占到了整个户型销售的65%。而去年占销售六成以上的户型区间在75—95㎡。今年有向小型化趋势发展的迹象。同时今年40—59㎡的小户型的销售也占到了14%。整个上半年中小户型的销售约占80%。这也侧面反映出上半年刚性需求比较旺盛。销售户型区间比例40㎡以下2%40—59㎡14%60—79㎡33%80—99㎡32%100—119㎡12%120㎡以上7%区域热销单价热销总价二环内6000—700045万二—三环5500—650035—40万三环外4500—500030—35万郊区县3500—400020—25万从价格上看，客户更倾向于总价不高于50万的户型。在相关部门的调查中，愿意支付50万购房的客户仅占不到10%。很多刚性需求的客户往往经济承受能力不是很强，总价50万可以说购房的一道坎。从单价跟总价不难看出中小户型受青睐的程度，70—80左右套二的户型市场接受度比较高。成都上半年销售金额及销售面积前三企业排名企业名称销售金额(亿元)1中海20.942蓝光19.693华润18.47排名企业名称销售面积（万平方米）1中海40.62蓝光31.153华润29.53成都上半年销售金额及面积前十项目排名项目名称销售金额（亿元）1龙湖·三千城10.172麓山国际社区8.983南湖国际社区8.724华润·二十四城8.595浅水半岛8.156中海国际社区7.617华润·凤凰城7.28华宇·锦城名都6.699凯丽香江6.6510财富·又一城6.61排名项目名称销售面积(万平方米)1南湖国际社区18.422浅水半岛163华润•二十四城13.814凯丽香江13.575龙湖•三千城13.546中海国际社区12.967圣菲town城11.728华宇•锦城名都11.469财富•又一城11.3210华润•翡翠城10.972009年上半年土地市场情况2009年第一季度成都土地市场比较冷清没有土地成交记录。整个上半年成都共成交9宗地块(不包括工业地块),总净用地面积为409.5亩,成交总价为14.8亿元。成交面积和总金额同比(较2008年上半年)分别下降68%和63%,其中绝大部分为商业用地。主城区共成交住宅用地两宗。位置面积容积率起拍价成交价楼面均价竞得人武侯区桂溪乡棕树村14.9亩≤2.9500万/亩910万/亩4707元/㎡四川双发实业青羊区金沙村15.75亩≤1.8460万/亩590万/亩4917元/㎡成都蜀信实业棕树村地块该地块位于科华—棕树板块，该板块周边配套相当成熟，交通便捷，属于城南比较成熟的区域。目前该区域在售项目为万科·金色海蓉全装修项目，均价约为8500元/㎡。其他较新的二手毛坯房均价在6500元/㎡。该地块成交溢价82%，也证明了开发商对该区域的信心。预计未来项目为两栋18层电梯公寓，销售均价7000元/㎡上下。金沙地块该地块位于西门金沙片区，该区域也属于城西成熟区域。区域内在售商品房项目较多。目前该区域的销售均价在5500元/㎡左右。由于受地块大小及容积率所限，未来该地块只能修建体量不大的多层项目，因此产值跟利润相对来说较低。因此以溢价28%成交也在情理之中。作为三环内的稀缺产品，多层项目未来受市场的欢迎度较高。由于楼面地价过高，因此未来该项目的预计售价在7000元/㎡上下，或许价格将成为其销售的最大障碍。小结：今年上半年土地市场可谓不温不火，推出的土地无一流拍。同时住宅用地还拍出了较高的溢价。可以说这些反应了开发商对整个市场的信心。虽然土地拍出了较高价格，但是土地成交规模较小。这主要是由于上半年政府仅拿出较小体量的土地试水市场，随着市场信心的建立，预计下半年将会有大宗的土地走向拍卖台。（金沙地块周边项目）二、楼市表现原因分析外因经济因素2009年上半年，成都经济在全球金融危机的大背景下仍然保持了较快的增长。据统计数据显示，今年一季度成都GDP增速为12.3％，明显超过6.1%的全国平均水平。这种增长主要来自三方面的支持：一、成都经济不依赖于出口因而受外部因素影响较小；二、以基础设施为代表的固定资产投资增长明显；三、以电子信息产品制造业、石油化工工业、食品饮料及烟草工业为代表的几大产业保持平稳增长。同时成都政府加快了旧城改造的步伐。尤其是城东企业生活区的大面积拆迁以及政府鼓励货币安置拆迁户等为房地产市场提供了大量的优质客源。在旧城改造上成都政府计划投资150亿，计划拆迁户达9.7万。政策因素1）金融机构对开发商的信贷逐渐放宽。度过了最艰难的08年，银行对开放商的贷款不再苛刻。手头有了钱的开发商也不需要在降价促销，回收资金了。而对消费者一向是追涨不追跌。（羊群效应）可以说这也是上半年房地产价格上涨，销售火爆的一个重要原因。2）为了刺激购房，银行对购房者的先后几次下调购房贷款利率。从8.5折到如今的最低7折以及延长公积金贷款年限，降低首付成数等都很好的刺激了上半年的楼市。3）震后政策震后成都政府为了稳定楼市的健康稳定发展，提出了一系列的购房优惠政策。包括购房减免契税（契税应缴地方政府的65%全免）以及购房补贴（买不同户型的房子可享受政府补贴总房款的1%—2%不等）等。也极大的推动了上半年楼市的快速上扬。从五月份成都楼市的成交量就可见一斑。由于政策截止日期到5月31号。因此五月份出现了一个购房高峰期当月成交面积207万㎡，即使在07年楼市最火爆的时候最高月成交面积也才153万㎡。内因：刚性需求的释放随着经济情况的好转以及一些利好的政策的刺激，2008年被压抑了很久的刚性需求，选择在2009年集中释放。该刚性需求客户主要包括：外地客户（震区、为子女在成都买房等）、拆迁补偿户（成都计划未来拆迁户达9.7万，其中今年3.25万户）、以及需要成家的年轻一代。粗略估计今年成都的拆迁户将消化约200万㎡的住房。2009年40.20%59.80%外地人本地人2008年35.80%64.20%外地人本地人今年上半年，外地来蓉购房的比例达到了40.2%，相比与去年的35.8%。可以说上半年成都楼市外来购房者的比例恢复到了一个正常的水平。外地人受地震等的负面影响在成都正逐渐消除。35%35%20%10%20—30岁30—40岁40—50岁50岁以上从年龄结构上来看，上半年购房的主力为20—40岁的青中年。他们购买了主城区70%左右的房子。这一部分人大多数为刚性需求。从新建住房的入住率上我们基本可以看出，目前成都房地产市场基本上是以自住型需求为主导的市场。投资者又重新转向房地产据悉今年1—6月份新增贷款额达到了7万亿，远超过政府制定的09年新增5万亿的目标。大量信贷资金的释放增加了资金的流动性，也逐步加大了通胀预期。而作为资源类的房地产属于固定资产，具有很好的保值增值的金融属性。多数投资者正是看到这一点，又重新将资金投向房地产。温州炒房团卷土重来并不是空穴来风。三、下半年走势预测价格：下半年的房地产市场价格预计将会继续水涨船高。一方面市场信心的增加，大量信贷资金流入房地产市场。另一反面土地市场再度升温，五月份拍出的两宗土地都产生了很高的溢价。其中棕树村地块以910万/亩成交比起拍价高出410万/亩。同时上半年成交均价在5400元/㎡，低于08年全年的5549元/㎡，仍有不小的上扬空间。房地产市场的泡沫有可能再次被吹大。供应：上半年楼市逐渐进入卖方市场，五月末成都中心城区可售商品房面积为684万㎡，从目前市场来看仅需要4、5个月的时间消化。因此可以断定下半年市场的供应将大幅提升，而不是上半年的试探性供应。预计在秋交会前后市场供应将出现井喷。需求：刚性需求可能呈回落态势，改善性需求逐渐增多。由于上半年刚性需求已经得到集中释放，加之刚性需求的购买能力较弱，后期需要很长一段时间集聚能量。下半年刚性需求有可能回落。同时受信贷政策放松影响，下半年改善性需求的比例可能进一步增加。从最近销售情况来看，很多项目的大户型出现旺销就能很好的反应出这一点。由于大户型的功能比较齐全，舒适度高一直比较受改善性需求客户的青睐。政策：近日地产、银行股双双下调。7月7日上海、深圳两地地产指数分别下跌：2.89%和3.41%。市场预期盈利状况乐观，地产股却集体下挫，市场分析认为这可能与房地产相关政策出现转向有关。目前杭州市已经率先收紧了二套房贷政策，其他大中城市也纷纷出现收紧二套房贷的传闻：二套房贷首付提高至四成，利率调整为基准利率的110%。如果该政策施行，无疑将极大程度的抑制投资性需求。给整个房地产市场造成较大的影响。附：四、郫县房地产市场概况目前郫县主城区市场上在售的楼盘有十二个，其中很大一部分项目已经处于清盘期。多数项目的整体销售超过80%。随着年初较为集中的项目供应后，如今整个郫县市场虽然仍有不少楼盘在售，但是对于购房者而言在房源的选择面上相对较小。多数项目所剩的基本为较大户型面积或位置相对较差的房源。（附：郫县上半年批准预售项目30个，批准预售套数9193套，批准预售总面积91.56万㎡）项目名称建筑面积物业形态总户数户型区间销售价格销售情况龙湖·弗莱明戈13万㎡电梯洋房780138—2156200元/㎡一二三批次售罄，四批次70%中铁·堰澜山6.4万㎡花园洋房42580—2953300元/㎡50%鹃城印象2万㎡框架多层16882—1443350元/㎡50%怡家2万㎡高层23681—1202800元/㎡80%西都会10万㎡高层150048—1293300元/㎡80%锦绣东方6万㎡高层50079—1223150元/㎡一批次90%杰座1.7万㎡高层21130—1103000元/㎡90%一里阳光三期1.6万㎡高层16276-903250元/㎡80%瑞景名城三栋2.6万㎡高层25879-1103350元/㎡70%景·尚景四五楼4.5万㎡高层38884—1403300元/㎡8