07-15淮安项目分析报告市场篇

“淮安•大飞耀城”项目分析报告市场篇第一章城市背景介绍一、淮安在全国的地理位置淮安是一代伟人周恩来的故乡，江苏省省辖市，淮安位于苏北平原中部二、淮安在江苏省的位置淮安市地处苏北腹地，南距江苏省省会南京市188公里，东北距亚欧大陆桥桥头堡连云港市135公里。东靠盐城市，南连扬州市，西与西南接安徽省，北邻连云港市与徐州市以及刚刚成立的宿迁市。三、淮安行政区划淮安市辖4区4县，即清河区、清浦区、楚州区、淮阴区和涟水县、洪泽县、金湖县、盱眙县，总人口500余万。四、淮安建国后的历次调整1996年8月，宿迁、泗阳、沭阳、泗洪四县（市）从淮阴市析出，成立地级宿迁市，同时灌南县划归连云港市。2001年2月，淮阴市更名为淮安市，原县级淮安市改为淮安市楚州区，原淮阴县改为淮安市淮阴区。五、淮安对外交通京沪高速公路南京到连云港的宁连一级公路南京到徐州的宁宿徐高速公路江苏新沂到浙江长兴的新长线铁路京杭大运河、苏北灌溉总渠、淮河及其入江、入海水道等航道纵横交错。交通现状示意图南京到连云港的宁连一级公路江苏新沂到浙江长兴的新长线铁路六、淮安经济发展状况2002年实现国内生产总值375.02亿元，增长11．6％；全社会固定资产累计投资180．21亿元，增长16.3％；“九五”期间，工业累计完成技改投入213亿元；先后建设投资千万元以上的重点项目256个；2002年，农民人均纯收入达3365元，增长5.8%；城镇居民人均可支配收入7157元，增长9．9％；七、淮安对外开放2002年,全市完成外贸出口2.06亿美元，增长2.5%；2002年实际利用外资6439万美元，增长17.1%，新批利用外资项目42个；对内招商引进固定资产投资100万元以上的工业和经营性三产内资项目600个；固定资产引资额63.5亿元，实际到位资金25.8亿元；新签对外承包工程、劳务合同8200万美元，增长24%；完成外经营业额9725万美元，增长14％；新派劳务3568人次，增长19％；八、淮安市经济概况到2001年底，全市共有各类工商内资企业15629户，注册资金756618万元；全部工业企业数达37790户，完成工业总产值516.96亿元（现行价）；其中规模以上工业企业705户,完成工业总产值262.5亿元；外商投资企业199户，投资总额41010万美元，注册资本28403万美元，外方认缴额13841万美元；目前淮安市已形成烟草、冶金、化工、机械、纺织五大主导产业，简述淮安市五大支柱产业的发展质量与速度的好坏与否，直接影响到产业工人的收入水平，如上述五大支柱产业健康稳步发展，则可以为本项目提供一定客源量。可以通过有效的资源整合，营造大型“城”的居住环境和氛围；有目的、有步骤地将这部分产业工人及产业资源引导到本项目，形成规模化、本土化的产业基础。附件：一、2002年1-12月份淮安市主要经济指标（亿元）1-12月份累计比上年同期增长（%）规模以上工业总产值303.7918.5全部财政收入43.1922.0全社会固定资产投资完成额180.2116.3房地产投资15.5838.2商品房屋销售额11.0447.7金融机构存款余额239.47比年初+42.47亿元市区城镇居民人均可支配收入（元）71579.9市区居民人均消费性支出（元）49589.1简述：从淮安市房地产总投资额及商品房屋的销售额来看，总额有限。所以，住宅项目要适当考虑总的开发进度及分期开发的体量。二、2003年1-5月份淮安市主要经济指标（万元）1-5月份累计同比增长（%）规模以上工业总产值(现价)146218222.7规模以上工业增加值(现价)39965115.3（不变价）全部财政收入22072135.2全社会固定资产投资完成额75813249.7房地产投资6591728.9商品房屋销售额3620531.3金融机构存款余额2781946比年初+387233市区城镇居民人均可支配收入（元）30633.3市区居民人均消费性支出（元）20231.9第二章淮安市房地产市场发展一、近年淮安市房地产开发状况1、开发公司企业组成状况目前，淮安市内的开发企业接近50家，基本上每个开发公司有一个在售项目；开发公司以本地企业为主，如淮安市富丽房地产开发公司、富康房地产开发公司；浙江企业在淮安市的发展越来越好，如曙光房地产开发公司；南通的开发公司在淮安也多有涉足，如“益兴名流花园”的益兴房地产开发公司；2、房地产开发总体量2002年淮安市房地产实现总投资15.58亿元人民币；房屋建筑施工面积达204.57万平方米，其中住宅面积156.96万平方米；2002年商品房销售面积88.07万平方米；其中纯住宅销售面积为74.96万平方米；实现总销售额11.04亿元人民币；3、房地产开发情况2003年年初前，淮安市房地开发在土地拆迁上采取的是回迁政策；如淮海花园，拆迁回迁的居民占到总居住人口数的近一半左右；2003年以来，淮安市采取的是货币拆迁政策；但基于此前执行的回迁政策影响，所以在新政策执行之后，几乎所有的在售楼盘及将售楼盘都将保留一定量的回迁户。从严格意义上来讲，淮安市的房地产发展还没有完全走向市场化运作，房地产开发的性质还处于新旧政策交替过程之中。二、各区主要楼盘描述1、清河区楼盘概况【淮海花园】开发商：淮安市曙光房地产开发有限公司建筑设计：上海同济地址：淮安市淮海东路65号该案去年10月开盘，总占地面积为236亩。其中100亩为花园广场，136亩为住宅房，住宅中50%为回迁房，另外50%为商品房，除有一栋低层住宅和一栋16层的小高层外，其余均为普通住宅，18号楼为一幢别墅(现已内部认购)。小区临街为商铺，分布于小区西、北、东线，以北线为主，东、西为其延续。两条商业步行街贯穿整个小区南北向中部。绿化率为35%，容积率为1.57，楼间距为1：1.25；该项目起售价为1650元，最高价为2050元，均价1800元，门面房价格为6800元—8000元；从5月18日后商品房房价按套上浮5250元—11800元不等。主推房型为120平米左右，总价为21万。物业管理费用初步定为0.40元.【丹桂苑】开发商：东桂地产物业管理：丹桂物管楼盘地址：承德北路222号，健康路与承德路交汇处；占地100亩，总共32幢，共计800户。原先有2幢小高层，但由于小高层在当地被接受的能力较小，所以决定改为大卖场。小区定于2003年七、八、九月分三批先后入住，明年小区全部竣工。丹桂苑一期门面一层价格为6888元，二层1888元，可以单买。丹桂苑为现浇灌全框架结构，户型设计为一梯二户，户户朝阳，三房二厅、四房二厅、复式楼中楼等，大幅落地绿玻与转角飘窗，装修现已基本完工；首家引进地温中央〈冷暖〉空调和24小时供热水系统。（各配套设施须另外收费，中央空调2万/户，煤气接入2200元等）。最小面积为65.63平方，其于为120平方—150平方，主推户型为120平方—130平方。均价1750元小区配套容纳数万种产品的大型购物广场、小区内有休闲运动为一体的泛会所，2000平米的净菜农贸市场、便利超市，周边配套设施齐全，有学校、医院、银行、餐饮、娱乐城、商务咖啡吧、休闲吧等。【新世纪城市花园】开发商：淮安市新世纪房地产开发有限公司规划设计：浙江省城建建筑设计院淮安市地址：淮安市淮海东路71号全案策划：杭州新天地广告有限公司该案位于淮安市中心，东临银川路，南临河北东路，北面为淮海东路，西面为居民区；周围商业配套设施齐全；教育、医疗及生活附属设施齐全，淮阴中学、清江中学、师院附小、市第二医院、各银行、淮海广场等坐落在附近。该案总占地面积近4万M2，建筑面积7万M2，规划有400个居住单位，多层住宅共19幢；北块在银川路和淮海东路交叉口布置有三层的商业群楼以及小高层公寓。南块沿街部分为二层的商业用房，内部为多层住宅。两块形成一个相对独立又和谐的封闭式物业管理的高档住宅小区。该案四百余个居住单位，拥有多种不同室内布局的户型，包括平层户型、跃层户型，每户面积从120—200M2不等。其中120—140M2为三室二厅为主，在南块小区中布置有180—200M2的豪华跃层套型，主推户型为120—140M2为三室二厅，起售价为1500元/M2，均价为1600元/M2。门面房一层为7500元/M2，二层为2000元/M2，一二层和买4000元/M2。该案地理位置较好，周围配套设施齐全，定价合理，性价比较高，美中不足在于其房型的设计，卫生间的通风效果较差。【益兴名流花苑】开发商：南通益兴房地产开发有限公司地址：健康西路144号建筑设计：北京联华设计有限公司景观设计：法国HERRY—ASSOCIATES专业事务所物业管理：上海万科物业管理公司指导建设占地约160亩，建筑占地16万平方米，投资2.35亿元，拥有1300户居名的大型社区，该项目将于2004年全面完工；首期4万多平方米已于2002年10月20号交付使用。二期10幢住宅中有7幢已开始销售，起售价购户机关单位占重要组成；为1300元，现在均价为1500元，套型为99.47、111.57、120.13、124.26、135.70、165.24M2六种套型。主推户型从为100—120M2，紧邻古黄河生态景观区，和市委、市政府毗邻，消费群体趋向高档，小区业主80%以上为公务员、医生、教师等成功人士；临街一、二层为益兴名流商铺，两层合买为3200元/M2，一层为4700元/M2。初步定位为淮安高品位商业街；该小区在淮安属于高档小区，入住人员素质较高，以公务员为主；【北京花园】开发商：淮安市华城房地产开发有限公司中外合资淮安万科房地产有限公司无锡通宝房地产开发有限公司地址：淮安市清河路与中经路交汇处占地1万多平方米，绿化系数达到40%。总共为六幢居民楼，共有258户，现已销售了200套左右，门面房共有38个，现已销售约50%。配备1200平方米的地下停车场；住宅起售价1618元/平方米，均价1750元/平方米。门面房在5500元/平方米—5800元/平方米之间；该案是淮安市目前的顶级空中别墅，采用双层跃层式结构，共有五种套型，户型从二室二厅到四室二厅二卫不等。别墅设有单户层顶花园，中空挑高5.6米，全框价结构，迎绿到户；该小区是淮安第一家采用8重智能化系统，物业管理公司为万科物业管理公司，物业管理费用在0.25元/平方米；该案处于北京北路上，属于一类地段，小区周围配套设施齐全，但小区规模较小，外型单一；【和平小区】开发商：淮安市淮海房产开发有限公司地址：淮海东路29号该小区在淮安属于比较老的小区，位于大运河文化广场东侧，均价1500元，已基本售完。房型以81平方米—110平方米为主推户型。门面房的价格为4000元/平方—6000元/平方。门面的租金100平米每月大概在1100元。小区环境较差，基本不纯在封闭式管理。物业管理在0.1元/平米。人口以老年人居多。【白鹭花园】开发商：淮安白鹭房产有限公司地址：和平路与圩北路交界处该案和和平小区只有一街之隔，去年就已入住，均价1450元/平方米，入住率达到80%以上，房型和和平小区基本一样。一、二层为商铺，三到六层为住宅，和平路一、二层为沿街门面房，起售价为3300元/平方米，圩北路一、二层为金龙装饰市场，面积从20平方米—300平方米；可租可售，每平方米月租金18元—30元不等。通过实地考察，发现门面房的销售情况较差，还剩余60%左右。【富淮园】地址：承德路西侧，议政园宾馆与师范学院之间开发商：淮安富康房地产开发公司物业类型：集办公、金融、旅居、休闲、商住及房地产交易展示于体占地：51.4亩总建面：5万平方米主力套型：134平方米【樱花小区】开发商：淮安市鑫龙房地产公司地址：东临沈阳路，北临淮涟路、西临承德路占地：500亩建面：40万平方米；车位：121个总投资：3.8亿元绿化率：40%套型面积：