第二章 资产评估的基本方法

（一）重置成本及其估算：1．重置成本的分类：复原重置成本：指用与被评估资产相同的材料、相同的建筑和制造标准、相同的设计和技术条件等，以现行市场条件下重新购建该全新资产所需要发生的支出。更新重置成本：指利用新型材料和现行技术标准和现行市场价格的条件下重新购建该项全新资产所需发生的支出。复原重置成本现时价格原来的技术条件更新重置成本现时价格现时的技术条件两种成本比较：三、成本法中各项指标的估算两种成本都可获得时，应选择更新重置成本，为什么呢？①选择更新重置成本，进行资产评估，可以不再计算其功能性贬值。复原重置成本＞更新重置成本更新重置成本=复原重置成本－功能性贬值②更新重置成本，是适应技术进步速度加快的现实趋势。两种成本的相同：都是采用现行价格。两种成本的不同：技术、设计、标准方面的差异。重置核算法：例2-2：一台数控机床，4年前购置，据了解该机床尚无替代产品。该机床帐面原值30万元，其中买价24万元、运输费1.2万元、安装费3万元、调试费1.8万元。经调查，该设备现行价格28.5万元，运输费、安装费、调试费分别比4年前上涨10％，15％，20％。根据以上资料可求得该机床的重置成本为：重置成本＝28.5+1.2(1+0.1)+3×(1+0.15)+1.8(1+0.2)=35.43（万元）物价指数法：例2-3：2004年1月评估机器加工设备一台，该设备于2000年12月购建，帐面原值40万元，2003年进行过一次技术改造，改造费用（包括增加设备）4万元。若定比物价指数2000年为1.05,2003年为1.20，2004年为1.32。则该资产的重置成本为：万元）重置成本(69.542.132.1405.132.140例2-4：一台购置于2000年的机器设备，账面原值1,000,000元，2006年进行评估。该资产适用的环比物价指数为2001年2.9%，2002年为3.1%,2003年为4.3%，2004年为3.7%，2005年为5.8%，2006年为4.7%，则：被评估资产的重置成本=1,000,000×(1+2.9%)×(1+3.1%)×(1+4.3%)×（1+3.7%）×(1+5.8%)×(1+4.7%)=1,271,070(元)物价指数法与重置核算法的区别：①考虑因素及确定的意义不同：物价指数法仅仅考虑了价格变动因素，确定的是复原重置成本，计算评估值时，还要扣减功能性贬值；重置核算法既考虑了价格因素，又考虑了技术进步和劳动生产的变化因素，因此，即可估算复原重置成本，也可估算更新重置成本。②建立基础不同：物价指数法建立在不同时期的某种或某类资产的物价变动水平上，重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。对于技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高。（3）、规模经济效益指数法（更新重置成本）（功能价值法、规模效益指数法）——通过资产生产能力和资产价值之间的函数关系，估算被估资产的价值。关键：需要找一个与被估资产相同或相似的参照物，将被估资产的生产能力与参照物的生产能力相比较进行。又可分为：①功能价值法：当资产的生产能力与资产价值之间的函数关系为线性关系时，叫功能价值法（生产能力比例法）。寻找一个与被评估资产相同或类似的资产为参照物，参照物与被估资产生产能力的比例，据以计算被估资产的重置成本。规模经济效益指数法（非线性）：例2-6：某全新的一台机器设备价格为5万元，年产量为5000件。拟评估资产的年产量为4000件，该行业的生产能力指数为0.75，由此可确定其重置成本为：0.755000400050000）（被评估资产重置成本=50,000×0.846=42,300（元）三种评估法评估重置成本的适用条件：①重置核算法——参照物与被估资产完全相同，且价格在市场上能直接得到时。②规模效益指数法——只能获得与被评估资产相类似的参照物，并且该类资产价格与生产能力存在一定函数关系时。③物价指数法——上述两点都无法做到。资产的使用年限：名义使用年限和实际使用年限。名义使用年限是指会计记录记载的资产已计提折旧的年限。实际使用年限则是指在使用中实际磨损的年限，实际使用年限通常可用以下公式求得：实际使用年限=名义使用年限×资产利用率%100法定利用时间截至评估日时资产累计实际利用时间截至评估日时资产累计资产利用率资产利用率1，表示开工不足，资产实际已使用年限小于名义使用年限；资产利用率=1，表示资产满负荷运转，资产实际已使用年限等于名义使用年限；资产利用率1，表示资产超负荷运转，资产实际已使用年限比名义已使用年限长。例2-7：某资产1996年2月购进，2006年2月评估时，名义已使用年限10年。根据该资产技术指标，正常情况下，每天应工作8小时，该资产实际每天工作7.5小时。其资产利用率为：%75.93%1008360107.536010%100小时每日法定工作小时实际每天工作天年定利用时间截至评估日资产累计法际利用时间截至评估日资产累计实资产利用率由此可确定其：实际使用年限约为9.4年即：（10×93.75%）。功能性贬值：例2-8：现有一台与被评估资产A设备生产能力相同的新设备B，采用新设备B比使用A设备每年可节约材料、能源消耗和劳动力等30万元。A设备尚可使用5年，假定年折现率为8%，该企业所得税率为33%，则A设备的功能性贬值为：设备的功能性贬值=30（1－33%）×（P/A，8%，5）=20×3.9927（万元）=79.85(万元)由此可看出采用新设备B比使用设备A，在未来5年内可多获得相当于现值为79.85万元的净利润。也就反映出资产A与新设备B相比较功能性贬值了79.85万元。2、用超额投资成本（视为功能性贬值）估算：功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本（四）经济性贬值及其估算———指由外部环境变化引起的资产由于利用率降低或收益额减少而引起的贬值。哪些情况下不需要计算经济性贬值：（1）资产使用基本正常时；（不存在外在因素造成资产利用率下降或收益减少）（2）对不能直接计算收益的单台、单件资产进行评估。1、用资产生产能力来计算经济性贬值X称为生产能力指数，X一般取值0.4～0.9被估资产重置成本）原设计生产能力现实生产能力（经济性贬值]1[X计算方法：例2-9：评估资产为某专用生产线，重置成本为20万元，设计日生产能力2000只。因市场出现可替代产品，现时及今后趋势每日只能生产1200只。如取X=0.6，则：（元））（经济性贬值52760200000]200012001[0.62、利用年收益损失额现值来计算经济性贬值：经济性贬值=年收益损失额×（1－所得税率）×年金现值系数三、运用重置成本法评估资产优缺点分析：1、优点：①比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理；②有利于单项资产和特定用途资产的评估；③适用面广，在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物的条件下广泛应用；④有利于企业资产保值。2、缺点：①工作量大；②以历史资料为依据确定目前的价值，对此假设还要加以分析；③经济性贬值不易全面准确计算；④对资产未来的收益没有考虑。【重置成本综合案例分析】企业将某项资产与国外企业合资，要求对该资产进行评估。具体资料如下：该资产账面原值为270万元，净值为108万元，按照财务制度的规定，该资产折旧年限为30年，已折旧年限20年。经调查分析确定：按照现在的市场材料价格与工资费用水平，重新建造相同构造的资产的全部费用支出为480万元。经查询原始资料和企业纪录，该资产截止评估基准日的法定利用时间为57600小时，而实际利用时间为50400小时。经专业人员勘察估算，该资产还能使用8年。又知，该资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现在同类标准资产比较，每年多支出营运成本3万元（该企业的所得税率为25%，假定折现率为10%）根据上述资料，对该资产进行评估。1、据资料已知：资产的重置成本=480（万元）2、确定实体性贬值：资产利用率=实际使用时间/法定使用时间=50400/57600×100%=87.5%实际使用年限=20×87.5%=17.5（年）成新率=尚可使用年限/（实际使用年限+尚可使用年限）=8/（17.5＋8）×100%=31.37%3、功能性贬值：年金现值系数尚可使用年限内的）（功能性贬值%2513或表示为：），，）（（8%10P/A%2513=2.29×5.7466=12.93（万元）由此可确定评估值如下：评估值=重置成本－实体性贬值－功能性贬值=480-329.424-12.93=137.648（万元）或：评估值=重置成本×成新率－功能性贬值=480×31.37%－12.93=137.648（万元）二、运用市场法进行资产评估的具体方法：（一）直接比较法：对于完全相同的参照物，可以直接把其价格作为被估资产的评估价值。1、如果被评估的旧资产与市场上的旧资产（参照物）完全相同，即指被估资产与参照物不仅在功能上、外观、用途、使用条件、时间条件等方面相同，而且在新旧程度上也完全相同。被评估资产的评估价值=参照物的交易价格2、被评估的旧资产与市场上的全新资产（参照物完全相同）。成新率被估资产的交易价格参照物的评估价值被估资产的例如，一辆北京现代伊兰特轿车是2004年花13.98万元购买的，按照轿车可使用年限8年计算，2007年该车的成新率为62.5%,在2007年该款轿车全新的售价为12.3万元，则三年前购买的轿车的评估值为：12.3×62.5%=7.6875万元。（二）类比调整法：指在参照物与被评估资产在功能上、外观、用途、使用条件、时间条件等方面类似的情况下所采用的一种评估方法被评估资产价值=参照物价格×差异调整系数或：被估资产价值=参照物价格+-差异调整额参照物情况评估资产情况差异调整系数既可以是相对数，也可以是绝对数，与参照物价格相比较增加或减少一定金额。三、市场法的优缺点1、优点：①能客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得。②评估值更能反映市场现实价格，评估结果易于被各方理解和接受。2、缺点：①需要有公开活跃的市场作为基础。②不适合用于评估专用机器设备、大部分的无形资产以及受到地区、环境等严格限制的一些资产。四、市场法适用的资产业务：单项资产的买卖。如买卖设备、原材料、房屋等，用单项生产要素作为投资参股、合作经营等。在课征财产税和遗产税时，有时也以现行市价为基础。第三节收益现值法（收益法）一、收益现值法及其适用前提条件：（一）含义：———指通过估算被估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被估资产价值的一种资产评估方法。（二）应用的前提条件1、资产必须继续使用，而且资产与经营收益之间存在稳定比例关系，并可以计算；2、未来的收益可以正确预测计量；3、与预期收益相关的风险报酬也能估算计量。三、影响收益现值的基本因素：（一）收益额：———指资产使用带来的未来收益期望值。收益额的构成：税后利润（静态）、净现金流量、利润总额。在我国，收益额的界定，倾向于用净现金流量，即：净现金流量=净利润＋折旧。收益额的预测：收益额是通过预测分析获得，它必须是由被估资产直接形成的。依据企业最近几年的财务状况和利润情况，企业未来的经营状况和市场状况，国家产业政策及经营发展形势等。（二）折现率和资本金化率(资本收益率)、资金成本率1、折现率：计算收益现值时所使用的贴现率。折现率的构成：无风险利率、风险报酬率和通货膨胀率无风险利率是资产在一般条件下的获利水；，风险报酬率则是指冒风险取得的报酬与资产的比率；通胀率即物价上涨指数。折现率的确定：1、企业的最低期望收益率（资金成本率）2、行业的基准收益率（三）收益期限——指资产收益的期间，通常指收益年限。四、收益现值法评估资产的优缺点：1、优点：①能真实和较准确地反映企业本金化的价值。②与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值以为易为买卖双方所接受。2、缺点：①预期收益额的预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预见的影响。②在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和预