第8章+土地增值税法

2020年1月19日11时51分管理技术学院第一节土地增值税基本原理第二节纳税义务人第三节征税范围★第四节税率★第五节应税收入与扣除项目★★第六节应纳税额的计算★★第七节税收优惠第八节征收管理★第八章土地增值税法一、基本原理二、纳税人三、征税范围四、税率五、应纳税额计算六、减免税七、申报缴纳八、清算2020年1月19日11时51分管理技术学院【教学目的】本章的主要内容包括土地增值税的纳税人、税目、课税数量、减免税、征管。通过本章的学习，要求学生了解土地增值税的概念、特点，理解其重要性，掌握其主要税收制度，熟练掌握税额计算和征收管理的主要方法。【教学重点】计税依据和税额计算方法【教学难点】土地增值税的征税范围、应纳税额的计算【教学方法】课堂讲授、自学2020年1月19日11时51分管理技术学院本章考情分析本章在注册会计师税法考试中属于小税种中的重点章节。近三年在试卷中分值有所上升，除选择题、判断题之外，2006年税法考试综合题中、2007年和2008年税法考试计算题中均涉及本章内容。本章在近三年的税法考试中平均分值为6分，题量一般为3题左右。2009年为7.5分。本章在《考试大纲》中，能力等级1-3级均涉及，考试中单选题、多选题、计算题、综合题都有可能出现，预计本章5-8分。2020年1月19日11时51分管理技术学院2010年变化：增加了土地增值税清算管理规程，完善了原来“土地增值税清算”的有关规定。2020年1月19日11时51分管理技术学院（一）概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。（二）我国土地增值税的特点1、以转让房地产的增值额为计税依据2、征税面比较广3、实行超率累进税率4、实行按次征收一、土地增值税基本原理①2020年1月19日11时51分管理技术学院二、纳税人①转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（转让房地产）并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。特点：不论法人与自然人；不论经济性质；不论内外资企业、中外籍个人；不论部门。2020年1月19日11时51分管理技术学院案例转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的（），都是土地增值税的纳税义务人。A.学校B.税务机关C.外籍个人D.国有企业【答案】ABCD2020年1月19日11时51分管理技术学院三、课税对象与征税范围②（一）转让国有土地使用权（二）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让判定标准①：1、土地增值税只对转让国有土地使用权及土地上建筑物和附着物的行为课税。2、土地增值税是对国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的转让行为征税。3、土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税。2020年1月19日11时51分管理技术学院思考1、房地产继承、赠与2、房地产出租3、房地产抵押4、房地产交换5、以房地产进行投资、联营6、合作建房7、企业兼并转让房地产8、房地产的代建房行为9、房地产的评估增值2020年1月19日11时51分管理技术学院有关事项②是否属于征税范围1.出售征。包括三种情况：（1）出售国有土地使用权；（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（3）存量房地产买卖。2.继承、赠予继承不征（无收入）。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人，不征；非公益性赠予，征。3.出租不征（无权属转移）。4.房地产抵押抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。5.房地产交换单位之间换房，有收入的，征；个人之间互换自有住房，免征。6.以房地产投资、联营房地产（房地产企业除外）转让到投资联营企业，暂免征；将投资联营房地产再转让，征。7.合作建房建成后自用，暂免征；建成后转让，征。8.企业兼并转让房地产暂免。9.代建房不征（无权属转移）。10.房地产重新评估不征（无收入）。2020年1月19日11时51分管理技术学院案例（2007年）下列各项中，属于土地增值税免税范围的有（）。A.房产所有人将房产赠与直系亲属B.个人之间互换自有居住用房地产C.个人因工作调动而转让购买满5年的经营性房产D.因国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让房地产【答案】ABD【解析】个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用满5年或5年以上的住房，免征土地增值税，但C选项所述为经营性房产，不享受免税优惠。2020年1月19日11时51分管理技术学院案例（2006年）下列项目中，按税法规定可以免征土地增值税的有（）。A.国家机关转让自用的房产B.税务机关拍卖欠税单位的房产C.对国有企业进行评估增值的房产D.因为国家建设需要而被政府征用的房产【答案】CD2020年1月19日11时51分管理技术学院四、税率②土地增值税实行四级超率累进税率，税率为30%-60%。级次增值额与扣除项目金额的比率（%）税率速扣率（%）1不超过50%（含50%）的部分30%02超过50%——100%（含100%）的部分40%53超过100%——200%（含200%）的部分50%154超过200%的部分60%352020年1月19日11时51分管理技术学院2020年1月19日11时51分管理技术学院案例某房地产公司转让商品楼收入5000万元，计算土地增值额准允扣除项目金额4200万元，则适用税率为（）。A.30%B.40%C.50%D.60%【答案】A【解析】增值额占扣除项目金额比例＝（5000－4200）÷4200×100%＝19%，适用第一级税率，即30%。2020年1月19日11时51分管理技术学院五、应纳税额的计算③1.计算土地增值额土地增值额=转让房地产的总收入－扣除项目金额2.计算土地增值额与扣除项目比例（增值率）土地增值额与扣除项目比例=(转让房地产的总收入－扣除项目金额)÷扣除项目金额3.计算土地增值税税额应纳土地增值税税额=土地增值额×适用税率2020年1月19日11时51分管理技术学院（一）收入的确定②转让房地产取得的收入，包括：1、货币收入；2、实物收入；3、其他收入。2020年1月19日11时51分管理技术学院（二）扣除项目金额②1、取得土地使用权所支付的金额：地价款及登记过户费等。2、房地产开发成本3、房地产开发：销售费用、管理费用和财务费用（1）利息+（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）*5%（2）（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）*10%利息注意两点：①不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额。②不包括加息、罚息。2020年1月19日11时51分管理技术学院4、与房地产转让有关的税金房地产开发企业：内资扣“两税一费”（营业税、城建税、教育费附加），外资扣“一税”（营业税）非房地产开发企业：内资扣“三税一费”（营业税、印花税、城建税、教育费附加），外资扣“两税”（营业税、印花税）。2020年1月19日11时51分管理技术学院案例（2005年）房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许单独扣除的税金是（）。A.营业税、印花税B.房产税、城市维护建设税C.营业税、城市维护建设税D.印花税、城市维护建设税【答案】C2020年1月19日11时51分管理技术学院5、其他扣除项目即对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和，加计20%的扣除。2020年1月19日11时51分管理技术学院案例（2003年）某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；该项目转让的有关税金为200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额为（）。A.1500万元B.2000万元C.2500万元D.3000万元【答案】D【解析】应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”＝10000×10%＋10000×20%＝3000（万元）2020年1月19日11时51分管理技术学院6、旧房及建筑物的评估价格=重置成本价*成新度折扣率例如：一栋房屋已使用近10年，建造时的造价为1000万元，按转让时建材及人工费用计算，建同样的新房需花费4000万元，该房有六成新，则该房的评估价格为：4000×60%=2400（万元）旧房评估价格+地价款+税费2020年1月19日11时51分管理技术学院案例（2008年）某国有企业2006年5月在市区购置一栋办公楼，支付8000价款万元。2008年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新率70%.该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为（）。A.400万元B.1485万元C.1490万元D.200万元【答案】B【解析】转让旧房及建筑物时，计算土地增值额可以扣除的项目有3项：（1）房屋及建筑物的评估价格＝重置成本价×成新度折扣率＝12000×70%＝8400（万元）；（2）取得土地使用权所支付的地价款和缴纳的有关费用，本题没有涉及；（3）转让环节缴纳的税金=（10000－8000）×5%（1+7%+3%）+10000×0.05%＝115（万元）。增值额＝转让收入-扣除项目金额=10000－8400－115＝1485（万元）2020年1月19日11时51分管理技术学院（三）增值额（计税依据③）的确定增值额=转让房地产收入－扣除项目金额2020年1月19日11时51分管理技术学院转让项目的性质扣除项目（一）对于新建房地产转让1.取得土地使用权所支付的金额；2.房地产开发成本3.房地产开发费用4.与转让房地产有关的税金5.财政部规定的其他扣除项目（二）对于存量房地产转让1.房屋及建筑物的评估价格。评估价格＝重置成本价×成新度折扣率2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。3.转让环节缴纳的税金。2020年1月19日11时51分管理技术学院纳税人发生下列情形的，按照房地产评估价格计算征收土地增值税：1.隐瞒、虚报房地产成交价格；2.提供扣除项目金额不实的；3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。4.旧房及房地产的转让。2020年1月19日11时51分管理技术学院（四）应纳税额的计算方法③应纳税额=∑（每级距的土地增值额×适用税率）应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数2020年1月19日11时51分管理技术学院2020年1月19日11时51分管理技术学院案例（2005年）2004年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1.4亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%；销售商品房缴纳的有关税金770万元。该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税为（）。A.2256.5万元B.2445.5万元C.3070.5万元D.3080.5万元2020年1月19日11时51分管理技术学院【答案】B【解析】根据土地增值税法计算方法与步骤，计算过程如下：计算扣除金额＝4800＋4800×10%＋770＋4800×20%＝7010（万元）；计算土地增值额＝14000－7010＝6990（万元）；计算增值率＝6990÷7010×100%＝99.7%，适用税率为第二档，税率40%、扣除系数5%；应纳土地增值税＝6990×40%－7010×5%＝2445.5（万元）。2020年1月19日11时51分管理技术学院案例（2009）某房地产开发公司于2008年6月受让一宗土地使用权，依据受让合同支付转让方地价款8000万元，当月办妥土地使用证并支付了相关税费。自2008年7月起至2009年6月末，该