龙湖、恒大、万科、标准工序与工期-从拿地到交付

2016/6/18【案例与教学】龙湖、恒大、万科、标准工序与工期从拿地到交付=MjM5Mzc4ODQ3Mw==&mid=201347270&idx=2&sn=4135d6242f0c7627b35aed34c7f872be&scene=2&from=timeline&is…1/36【案例与教学】龙湖、恒大、万科、标准工序与工期从拿地到交付博众研究院学风：放下向上批判创造完全搞懂一个房地产项目的开发流程，弄清楚所有工序之间的关系是件极不容易的事情。今天分享一下：万科.恒大.龙湖三巨头的工序标准与工期标准，看完之后，就算您不是从事房地产行业的人，看了标准工序与工期，您对地产项目开发的全流程也会有个清晰了解和认识了......第一部分：龙湖标准工序与工期一、龙湖土地拓展阶段标准工序及工期1、龙湖投资决策本阶段以获得土地信息为工作编制的起始点2、土地购买本阶段以获得土地公示为工作编制的起始点。2014-12-03房地产MBA2016/6/18【案例与教学】龙湖、恒大、万科、标准工序与工期从拿地到交付=MjM5Mzc4ODQ3Mw==&mid=201347270&idx=2&sn=4135d6242f0c7627b35aed34c7f872be&scene=2&from=timeline&is…2/363、交地本阶段以获得土地中标通知书为工作编制的起始点。4、取得设计条件本阶段以获得土地中标通知书为工作编制的起始点。2016/6/18【案例与教学】龙湖、恒大、万科、标准工序与工期从拿地到交付=MjM5Mzc4ODQ3Mw==&mid=201347270&idx=2&sn=4135d6242f0c7627b35aed34c7f872be&scene=2&from=timeline&is…3/36二、报建阶段标准工序及工期重点提示：增加开发与设计部门与相关职能部门平时沟通计划，但平时沟通不能完全确保方案上会后无意见，编制计划时须充分考虑。1、方案报建本阶段以获得方案图纸完成为工作编制的起始点，报建前准备工作完成时间与方案图纸完成同步。2、初步设计方案报建2016/6/18【案例与教学】龙湖、恒大、万科、标准工序与工期从拿地到交付=MjM5Mzc4ODQ3Mw==&mid=201347270&idx=2&sn=4135d6242f0c7627b35aed34c7f872be&scene=2&from=timeline&is…4/36本阶段以获得初步设计图纸完成为工作编制的起始点，报建前准备工作完成时间与初步设计图纸完成同步。初步设计在作完方案设计与方案报建资料准备阶段即可开始。2016/6/18【案例与教学】龙湖、恒大、万科、标准工序与工期从拿地到交付=MjM5Mzc4ODQ3Mw==&mid=201347270&idx=2&sn=4135d6242f0c7627b35aed34c7f872be&scene=2&from=timeline&is…5/363、施工图报建本阶段以施工图图纸完成为工作编制的起始点，报建前准备工作完成时间与施工图图纸图纸完成同步。施工图设计在完成建委审查后阶段即可开始。三、建筑设计阶段标准工序及工期1、开发预案阶段2、概念设计2016/6/18【案例与教学】龙湖、恒大、万科、标准工序与工期从拿地到交付=MjM5Mzc4ODQ3Mw==&mid=201347270&idx=2&sn=4135d6242f0c7627b35aed34c7f872be&scene=2&from=timeline&is…6/362016/6/18【案例与教学】龙湖、恒大、万科、标准工序与工期从拿地到交付=MjM5Mzc4ODQ3Mw==&mid=201347270&idx=2&sn=4135d6242f0c7627b35aed34c7f872be&scene=2&from=timeline&is…7/363、方案设计2016/6/18【案例与教学】龙湖、恒大、万科、标准工序与工期从拿地到交付=MjM5Mzc4ODQ3Mw==&mid=201347270&idx=2&sn=4135d6242f0c7627b35aed34c7f872be&scene=2&from=timeline&is…8/364、地质勘查设计5、初步设计2016/6/18【案例与教学】龙湖、恒大、万科、标准工序与工期从拿地到交付=MjM5Mzc4ODQ3Mw==&mid=201347270&idx=2&sn=4135d6242f0c7627b35aed34c7f872be&scene=2&from=timeline&is…9/362016/6/18【案例与教学】龙湖、恒大、万科、标准工序与工期从拿地到交付=MjM5Mzc4ODQ3Mw==&mid=201347270&idx=2&sn=4135d6242f0c7627b35aed34c7f872be&scene=2&from=timeline&i…10/366、施工图设计2016/6/18【案例与教学】龙湖、恒大、万科、标准工序与工期从拿地到交付=MjM5Mzc4ODQ3Mw==&mid=201347270&idx=2&sn=4135d6242f0c7627b35aed34c7f872be&scene=2&from=timeline&i…11/362016/6/18【案例与教学】龙湖、恒大、万科、标准工序与工期从拿地到交付=MjM5Mzc4ODQ3Mw==&mid=201347270&idx=2&sn=4135d6242f0c7627b35aed34c7f872be&scene=2&from=timeline&i…12/367、精装图设计8、导视系统设计9、售楼处.样板房设计四、非样板区景观设计标准工序及工期1、概念设计阶段本阶段以领取方案上会的会议纪要前30个d做为工作编制的起始点，开始景观概念设计单位的招选工作2、景观方案设计阶段本阶段方案设计准备阶段完成时间与概念方案完成时间同步完成。3、景观扩初设计阶段本阶段以完成景观方案交底会为起点。4、景观施工图设计阶段景观施工图设计准备与景观扩初同时完成。5、景观施工图移交阶段本阶段以完成景观施工图为起点。五、样板区景观设计标准工序及工期2016/6/18【案例与教学】龙湖、恒大、万科、标准工序与工期从拿地到交付=MjM5Mzc4ODQ3Mw==&mid=201347270&idx=2&sn=4135d6242f0c7627b35aed34c7f872be&scene=2&from=timeline&i…13/361、样板区景观方案、扩初设计本阶段以完成景观方案为起点。2、样板区施工图设计本阶段施工图准备阶段与扩初完成时间同步。六、龙湖工程标准工序及工期1、施工准备阶段2、施工阶段3、验收及交房阶段4、住宅工程合理工期计算表计算示例，条件是：考虑场地土方平整和小区主要硬化道路基层施工、考虑总包提前到桩基施工阶段进场做施工前准备，预制桩、六层多层毛坯房、斜屋面、跨雨季和春节施工5、龙湖标准预售工期说明：1）浅基础按天然地基考虑，未考虑人工地基的处理时间；2）表中桩基工程的工期已包括了桩基检验的时间；3）表中数据均考虑了总包提前进场的条件。如果总包不能提前进场，则增加15天工期；4）场地及土方：表中数据均未考虑场地平整及土方基坑等工作。场地平整、土方开挖和支护等工作，多层需要15-30天左右，高层需要45-60天左右；5）山地建筑等特殊地形地貌，要具体考虑对基础施工、边坡支护及材料运输的实际难度，酌情考虑增加工期10%-30％；6）地下室：每增加一层地下室增加工期15天；7）裙楼：每增加一层裙楼增加工期15天；8）转换层：带转换层需增加工期15-20天；9）表中数据别墅按9天/层、多层按7天/层、高层按5天/层分别计算；10）斜屋面：表中数据均未考虑有斜屋面，如有斜屋面需增加12天工期；11）节假日：跨春节增加15天工期；12）气候：跨雨季增加10天工期。2016/6/18【案例与教学】龙湖、恒大、万科、标准工序与工期从拿地到交付=MjM5Mzc4ODQ3Mw==&mid=201347270&idx=2&sn=4135d6242f0c7627b35aed34c7f872be&scene=2&from=timeline&i…14/36第二部分：恒大集团标准工期1.恒大集团别墅施工工期标准2.恒大集团多层住宅工期标准3.恒大集团高层住宅工期标准2016/6/18【案例与教学】龙湖、恒大、万科、标准工序与工期从拿地到交付=MjM5Mzc4ODQ3Mw==&mid=201347270&idx=2&sn=4135d6242f0c7627b35aed34c7f872be&scene=2&from=timeline&i…15/36第三部分：万科集团标准工期第一部分.万科华南区域工期计算标准1.基本计算数据2016/6/18【案例与教学】龙湖、恒大、万科、标准工序与工期从拿地到交付=MjM5Mzc4ODQ3Mw==&mid=201347270&idx=2&sn=4135d6242f0c7627b35aed34c7f872be&scene=2&from=timeline&i…16/362.合理工期计算2016/6/18【案例与教学】龙湖、恒大、万科、标准工序与工期从拿地到交付=MjM5Mzc4ODQ3Mw==&mid=201347270&idx=2&sn=4135d6242f0c7627b35aed34c7f872be&scene=2&from=timeline&i…17/36计算示例，条件是：考虑场地土方平整和小区主要硬化道路基层施工、考虑总包提前到桩基施工阶段进场做施工前准备，预制桩、六层多层毛坯房、斜屋面、跨雨季和春节施工3.住宅工程合理工期横道图2016/6/18【案例与教学】龙湖、恒大、万科、标准工序与工期从拿地到交付=MjM5Mzc4ODQ3Mw==&mid=201347270&idx=2&sn=4135d6242f0c7627b35aed34c7f872be&scene=2&from=timeline&i…18/362016/6/18【案例与教学】龙湖、恒大、万科、标准工序与工期从拿地到交付=MjM5Mzc4ODQ3Mw==&mid=201347270&idx=2&sn=4135d6242f0c7627b35aed34c7f872be&scene=2&from=timeline&i…19/364.标准预售期2016/6/18【案例与教学】龙湖、恒大、万科、标准工序与工期从拿地到交付