酒店投资估算及财务评价

第1章概述1.1项目概况1.1.1项目名称厦门帝元维多利亚大酒店。1.1.2项目承办单位厦门帝元维多利亚大酒店有限公司。1.1.3项目承办单位概况厦门帝元维多利亚酒店有限公司，是上海裕乾实业投资有限公司和劲邦国际有限公司在去年12月拍下黄厝酒店用地后成立的项目公司，其经营范围为从事星级酒店及配套项目建设及经营管理。1.2项目提出背景厦门位于我国东南沿海，地处亚热带，属亚热带海洋性季风气候，温和多雨，气候宜人。厦门依山傍海，绿树金滩，风景秀丽，四季如春，兼有山、海、岩、洞、寺和花木等风光，具有浓郁的闽南风情，是全国闻名的海滨旅游度假胜地。厦门是我国最早开放的四个经济特区之一，有着丰富的旅游资源，234公里长的海岸线、鼓浪屿日光岩、南普陀五老峰、万石岩植物园、集美鳌园等众多风光如画的自然和人文景观，构筑了厦门“海上花园”、“中国最温馨的城市”之美誉。“城在海上、海在城中”是厦门独具的天然美景。同时，厦门濒临台湾海峡，与台湾、金门诸岛屿隔海相望，海陆空交通极为便利。厦门的生态环境质量在全国也名列前茅，先后荣获“国家卫生城市”、“国家环境保护城市”、“国家园林城市”、“中国优秀旅游城市”、“中国十佳人居城市”、“国际花园城市”等称号。从1981年厦门经济特区建立以来，厦门的旅游业进入了全新的发展阶段。随着旅游接待宾客数量的日益扩大、旅游资源开发跃上新台阶，旅游产业规模逐渐形成，产业地位正逐年提升。自1991年始，厦门旅游业已跻身全国主要旅游城市的行列，成为厦门市外向型经济的重要组成部分。2004年旅游业在厦门市GDP中所占比重已达8.2%，完全有理由成为厦门经济发展的支柱产业。同时，我们还必须看到，随着厦门特区经济和各项社会事业的蓬勃发展，厦门旅游宾馆的结构性问题逐渐凸现，高档次综合性的五星级涉外宾馆无论从数量上、还是从质量上都明显滞后于蓬勃发展的厦门旅游业，与厦门会展经济的高速发展和丰富的旅游资源形成强烈反差。随着厦门在海峡西部中心城市地位的加强国际国内交往日益增多（包括海峡西岸政府及民间往来），高规格接待任务日渐增长。与沿海兄弟城市相比，差距正日渐拉大，已成为制约厦门国际交往和海峡西岸经济区龙头城市建设步伐的重要因素之一。1.3本研究报告编制依据《厦门市国有土地使用权有偿出让合同书》《厦门市旅游发展规划》《厦门市人民防空管理办法》国家旅游总局及福建旅游局“关于涉外旅游饭店星级评定标准”建设部颁发的《旅馆建筑设计规范》——JGJ62—90国家、省、市的其它相关规范、规定1.4本研究工作的范围鉴于业主经拍卖取得厦门岛东部环岛路旁黄厝村区域内的地块：并已缴交全部地价款，取得建设用地规划许可及项目选址意见书，因此，本报告在这一确定选址的基础上对其有关内容进行研究。项目的投资及经营主体按外资企业性质进行经济评价和有关计算。1.5建设规模与目标厦门帝元维多利亚大酒店拟建于厦门风景秀丽的环岛路边，视野开阔，观海效果极佳，是建设高档度假酒店的理想用地。总占地90341.349平方米，总建筑面积65000平方米：其中地上建筑面积5万平方米，地下建筑面积15000平方米。建筑高度不超过15米，建筑层数3层，局部4层。其拟建使用性质为：五星级酒店（客房约300间，55-60M2/间）、行政楼、会议中心、体育中心等约4万M2，别墅式服务公寓约1万M2，地下车库及设备用房等。项目规划建筑密度为20%，容积率0.56，绿地率40%。建筑物占地暂定20000平方米，其中五星级酒店占地约13000平方米，别墅建筑约7000平方米，道路规划用地面积10840平方米，其中道路7200平方米、道路两侧绿地3640平方米；园区公共绿地按40%考虑，绿地面积为36136平方米；广场硬地（含广场、景观小品、泳池、露天运动场及其他构（建）筑筑物）等，规划用地面积约17945.349平方米；预留其他公建用地约5420平方米。1.6项目投资额本项目工程投资为56265.44万元，其中：建安工程费用32468.01万元，设备费用4,225.00万元，工程建设其它费用11212.31万元，基本预备费3,353.37万元，建设期贷款利息5,006.74万元。本项目地价款24800万元（于2月17日前全部付清）。本项目总投资额为81065.44万元。第2章项目建设的必要性2.1丰富的旅游资源、得天独厚的自然环境、热情好客的厦门人民和飞速发展的厦门经济，形成了厦门日益强劲的旅游吸引力，带动了厦门旅游业的迅猛发展，厦门发展成为我国最大的综合性旅游胜地之一表2-1厦门2005年1-12月旅游情况统计海内外游客海外游客旅游总收入外汇收入海外游客过夜人数国内游客过夜人数酒店业营业收入住房率数额1712.88万人次94.44万人次230.93亿元5.52亿美元65.42%比2004年同比增长5.96%23.32%9.62%32.69%22.46%16.72%12.72%－2.31%资料来源：厦门旅游局《2005年厦门市2005年1-12月旅游经济运行基本情况》根据厦门市统计局和市旅游局统计数字显示，2005年1－12月厦门旅游接待海内外游客达1712.88万人次，比2004年同期增长5.96%；旅游总收入230.93亿元人民币，比增9.62%；其中接待海外游客94.44万人次，比增23.32；外汇收入5.52%，比增32.69%。2005年厦门市旅游经济主要特征：一是入境游客数量呈持续增长的态势。二是旅游饭店仍保持较高的入住率。在2005年饭店宾馆客房数比去年同期增加1200多间的情况下，全市星级饭店住房率仅比2004年同期下降2.31个百分点，平均住房率65.42%，与此同时，各饭店的餐饮收入也普遍增加。三是节庆、会展活动和区域旅游合作拉动了旅游消费市场。四是连宋相继赴大陆展开和平、搭桥之旅合作拉动了旅游消费市场。随着厦门旅游基础设施一步完善和提升，旅游市场将保持强劲发展速度。同时厦门旅游工作的开展，厦门城市景点的增多，将大幅提升厦门城市的对外吸引力，游客人数将迅速增加。2.2厦门不仅是国内旅游者前来观光游览的首选地之一，而且更是国际旅游者的主要目的地，是我国度假性旅馆的集中地之一，更是港澳台同胞、日韩游客及国际客商的度假胜地。加快发展高档次五星级酒店，是厦门旅游市场的客观要求据2005年底市旅游局相关统计：2005年，厦门全市宾馆客房数比去年同期增加1200多间的情况下，全市星级酒店住房率仅比去年同期下降2.31个百分点，平均住房率为65.42%。2005年1－12月，我市旅游饭店接待海外、国内过夜旅游者人数分别比去年同期增长22.46%、16.72%。与此同时各饭店的餐饮收入也普遍增加。由于厦门城市的整体规划定位和旅游会议等市场的快速发展，对于酒店的需求由其是匹配厦门国际城市定位的高档酒店的需求呈现强劲势头，尽管酒店市场的供给量有较强的增长计划，但需求方面也同样显示了较为健康地增长，整体市场对新增酒店具有较强的消化能力，住宿率仍能保持较佳状态，房价水平基本保持稳定。表2-2厦门中高档酒店经营状况厦门中高档酒店经营情况酒店2002200320042005客房数平均房价住宿率客房数平均房价住宿率客房数平均房价住宿率客房数平均房价住宿率马可勃罗35057476%35047567%35053579%35054879%悦华28857362%28857256%28871361%28873660%海景32549572%32543367%32546778%32544376%宝龙18947567%18950068%18954274%18961168%京闽中心49045555%49047059%49047371%49047276%合计/平均164251566%164249064%164254673%164256272%4星以上房间数229548068%231244759%240048770%352546070%资料来源：厦门旅游局从上表可知，近些年酒店的价格及住宿率均保持较好的上升趋势，2003年厦门酒店业受SARS影响，价格及住宿率均有所下降，但2004年不论在房价水平上还是在住宿率上厦门酒店业均明显回升，并表现出强劲的发展势头，酒店收益同时增加。在2005年厦门全市宾馆客房数比去年同期增加1200多间的情况下(其中4星级以上房间增长1125间)，全市4星级以上酒店住房率仅比去年同期下降0.37个百分点，基本与去年持平，平均住房率为69.55%，说明中高档酒店在同业中有较强的竞争优势和稳定的市场份额。厦门旅游市场、会展市场和商务市场的迅速增长对厦门酒店业经营业绩的整体提升起到相当大的促进作用。据浩华管理公司在《中国饭店业务统计（2004财政年度）》中的数据显示，在房价介于500-700元间的酒店客源构成大致为旅游30%、商务52%、会展10%，而厦门这三个市场的蓬勃发展为厦门酒店业提供了良好的市场前景。2.3当今，厦门已发展成为海峡西岸中心城市，同时又是我国重要的商业、会议旅游者的集中地之一，建设厦门帝元维多利亚酒店，是厦门会展经济发展的必然要求厦门会展业伴随新世纪的脚步迅速崛起，已成为厦门经济社会发展的一个新亮点。持续不断的国际性会议和展览，使厦门日益成为中国东南沿海乃至世界关注的焦点，已开始显现出中心城市的魅力和会展旅游业的风采。自2000年厦门会展中心成立以来，全国性或国际性在厦会展数量以每年10%的速度增长，每年因为会议而来厦门的宾客高达数百万人之多。目前，除了现有“厦门建发杯国际马拉松赛”、“海峡两岸机械电子交易会”、“九八国际投资贸易洽谈会”、“国际商品采购会”、“国际旅游节”等大型国际性盛会外，每年还有许多区域性、行业性、专业性或季节性的经贸、文化体育、旅游以及各种学术研讨活动选择在厦门召开。同时，由于厦门独特地理位置和丰富的旅游资源，越来越多的跨国公司高管和其它高端宾客都喜欢借会展活动而驻足厦门。为了保持来之不易的会展活动持续发展下去，同时争取更多、更大规模的国内外经贸、文化、体育等盛事在厦召开，对高端宾客接待所需的硬件设施必须首先搞上去，这样才能继续保持优势，永葆厦门的城市竞争力和作为区域性中心城市的魅力。2.4建设厦门帝元维多利亚，是加强海峡两岸旅游合作、促进两岸直接“三通”的需要。厦门的金门、台湾同胞亲属和归侨、侨眷众多，在海外44个国家和地区有厦门籍的华侨、华人50多万人，是我国著名的侨乡，也是华侨、外国人进出及对外贸易的重要港口之一。由于厦门明显的对台优势，海峡两岸“三通”已大势所趋，广大侨胞、台胞、台商来厦或经由台湾来厦观光旅游、休闲度假、商务活动的客商正越来越多，他们大都处于中高端阶层，是五星级酒店的广大消费群体。随着建设海峡西部经济带发展战略的实施，厦门作为海西中心城市，重要的外交及政府接待日渐增加，而现有接待条件远不能满足形势发展的需要。2001年1月，厦门金门客轮直航成功，标志着两岸旅游交流与合作进入了一个新阶段。2002年12月，在闽台商取道金门回台湾不须个案申请，只要凭《台湾地区多次出入证》便可直接成行。2003年11月，厦门市有关机构与“高雄市观光协会”、“金门县观光协会”签订了《合作协议书》，进一步紧密了厦（金、台）联手发展旅游业的协作关系。2003年9月，正式启动建设中英日三种语言的“厦门市旅游目的地营销系统（DMS）等。随着厦金、厦台间旅游合作与交流的逐年扩大、交往层次的不断提升，对高端宾客的接待水平必然提出更新、更高的要求。由此可见，此项目的实施不仅仅是厦门旅游发展战略的重要一环，更是海西发展战略中提升厦门城市地位的主要硬件设施之一，项目实施有其必然性。第3章建设地点及条件3.1地理位置/周边环境/交通状况厦门帝元维多利亚场地地块正处于环岛路的西北两侧，阳光海岸东北侧，云海山庄度假村南侧，东距厦门和平客运码头（金门—厦门直航码头、出入境码头）6公里，西距厦门国际会展中心（及建设中的厦门国际会议中心）5公里、距厦门高崎国际机场10公里，交通便捷。3.2场地自然条件3.2.1气象:年平均气温20.8—21.5度，绝对最高气温39度，绝对最低气温2度