成本管控思路专项汇报

成本管控思路专项工作汇报2017-04-11目录一、成本管控的核心要义二、拿地阶段成本测算注意事项三、设计阶段成本控制要点四、施工阶段成本控制的要点五、结算及后评估阶段注意事项一、成本管控的核心要义花钱用合理的代价做更多的事过程控制事前控制事中控制事后控制既定目标二、拿地阶段成本控制注意事项1.是否存在不利因素？如：钉子户？地下障碍物？2.人防配建要求?3.市政接驳点位置?4.施工限制?5.施工额外措施费?6.是否有配建学校、垃圾站、消防站的要求……三、设计阶段成本控制要点一为什么要进行限额设计？二如何进行限额设计管控？三、设计阶段成本控制要点土建（50%）机电（30%）效果（20%）与设计相关（70%）与设计无关（30%）结构+粗装（80%）地下四大块钢筋（70%）混凝土设计管控与工程成本的关系三、设计阶段成本控制要点了解限（定）额指标核心及其编制依据了解管控对象的基本特点和技术参数了解限额设计的影响因素三、设计阶段成本控制要点主要因素设计单位结构设缝抗震烈度结构高度人防等级基础类型地震安评抗浮水头结构转化次要因素三、设计阶段成本控制要点33%56%11%设防烈度分布图6度7度8度抗震设防烈度钢筋用量（kg/m2）大商业写字楼五星酒店住宅裙房塔楼6度设防52537558457度设防55557760508度设防6260856555限额影响程度6～7度↑6％↑4％↑3％↑3％↑11％7~7.5度↑4％↑3％↑1％↑2％↑3％7～8度↑13％↑9％↑10％↑8％↑10％8~8.5度↑10％↑7％↑5％↑6％↑7％三、设计阶段成本控制要点人防等级人防面积占比核6B核6核515％以下15％～50％50％以上钢筋增量（kg/m2）10～1520～35600～37～1420～30地下室限额影响程度10％～15％20％～30％50%0～5％5％～15％15％～25％影响性结论中大很大小中大3%87%10%人防等级统计核5级核6级核6B级8%77%9%6%人防面积占比统计0%~20%20%~40%40%~60%60%~100%三、设计阶段成本控制要点背景：某项目设计招标文件中未明确限额设计指标，设计任务书中未明确限额设计指标，施工图审图通过。过程：成本人员根据施工图计算得出塔楼部分含钢量未55kg/平，而普通住宅合理含钢量为44-46kg。结果：按钢材市场价格3200元/吨计算，仅钢筋一项单方造价高于平均水平约40元。三、设计阶段成本控制要点1、良好的结构布置——事半功倍的优化效果2、好钢用在刀刃上——区别构造钢筋和受力钢筋的不同3、平衡钢与混凝土用量——不影响使用，用大截面换少用钢量4、减少墙体混凝土用量——满足整体刚度需求，减少配筋基数5、充分发挥楼板的潜力——减少次梁的数量四、施工阶段成本控制要点锁定项目目标成本，仅可在成本费项间进行调整招采管理、合约管理、工程指令管理重结果、抓细节大局观、服务意识、该背的锅要背四、施工阶段成本控制要点-合约规划编制原则1.如何确保合约不漏项（确保量齐）1.1根据本项目业态特点根据集团模板，增加需要的合约；1.2最好参照一份近期与本项目业态相近的已完项目的合同台帐或动态成本与其进行比较，增加需要的合约；2.如何确保合约规划金额正确（确保质优）2.1参照集团官方发布的适配指标、竞品适配指标、2.2参照以往结算与个人积累的经验值，首先确保整个合约总价不跑偏，大数不能差太远；2.3根据项目特点及业态情况在2.2条的基础上合理确定单方面积指标，即总额分摊法；对于单方指标有充分依据的合约建议直接采用分项汇总法；四、施工阶段成本控制要点-工程指令管理与招采要点1.工程指令管理采用一事一议、一事一指令原则；2.招采要点1）以服务项目整体开发为原则，避免因招采影响进度2）根据合约规划制定招标计划、招标要点评审3）谨慎性原则，杜绝死后验尸五、结算及后评估注意事项1.结算1）搜集资料（确保资料真实有效）2）工程量计算要逻辑关系清晰3）不能忽视现场实际情况4）坚持原则、不迷信关系5）制定合理的谈判策略2.后评估目的：阶段性工作总结思考，为新项目测算提供支撑。